نمره صفر مسکن در ثلث اول

مجید اعزازی|

با بازگشت میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به بالای 30 میلیون تومان، «تغییر جهت بازار مسکن» که در خرداد استارت خورده بود، تثبیت شد. به این ترتیب، فرصت اصلاح قیمت‌های اسمی مسکن (تخلیه حباب قیمتی) طی چهار ماهه نخست سال از دست رفت و احتمالا در دو ماه باقی مانده از نیمه اول سال جاری نیز این فرصت سوزی ادامه خواهد داشت، چه آنکه موتور رشد «نقدینگی» و «تورم» با شتاب قابل توجهی همچنان فعال است و از سوی دیگر، نتیجه مذاکرات هسته‌ای به عنوان عامل غیراقتصادی موثر بر اقتصاد کشور همچنان بلاتکلیف و نامشخص است. برآیند این دو تحول، منجر به افزایش انتظارات تورمی شده و سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن را بالا نگه داشته و به سطح قیمت‌ها در اسفند سال گذشته رسانده است. مساله‌ای که مانع از ورود تقاضای پر حجم به بازار مسکن شده و به رکود دامن زده است. اگر چه تعداد معاملات ملک در تیر ماه همانند خرداد، حدود 5 هزار فقره است، اما با افزایش قیمت اسمی مسکن، شکاف میان رشد قیمت و رشد تعداد معاملات قدری بیشتر از ماه‌های دیگر سال 1400 شده که به معنی بازگشت مسکن به فاز رکود تورمی است.

به گزارش «تعادل»، بر خلاف پیش بینی‌ها و روندهای پیشین در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری، قیمت اسمی مسکن در خرداد کاهش نیافت و میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی خرداد ماه سال جاری با 3 درصد رشد به 29 میلیون و 673 هزار تومان رسید. این در حالی است که این شاخص در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری به ترتیب نسبت به ماه قبل از آن 3.1 درصد و 1.8 درصد رشد منفی را تجربه کرده بود.در این حال، بررسی‌ها و محاسبات «تعادل» حاکی از این است که رشد تورم واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم عمومی) برای 4 ماهه نخست سال 1400 به ترتیب برابر با منفی 5.8، منفی 2.5، نیم درصد، و منفی 2.2 درصد است. افزون بر این، برخی از کارشناسان مسکن با توجه به حبابی بودن قیمت مسکن و همچنین امکان تعدیل انتظارات تورمی در صورت دستیابی به توافق هسته‌ای، پیش بینی کرده بودند که در نیمه نخست سال جاری، قیمت مسکن حدود 30 درصد افت را تجربه کند. در پایان اسفند سال گذشته، میانگین قیمت هر متر آپارتمان 30 میلیون و 274 هزار تومان بود و افت 30 درصدی آن به معنی رسیدن متوسط قیمت مسکن تهران به حدود متری 20 میلیون تومان بود. مساله‌ای که در دو ماهه نخست سال جاری تا حدودی در فرایند تحقق یافتن قرار گرفت اما در خرداد و تیرماه از این فرایند و مسیر خارج شد و بازار مسکن دوباره به فاز رکود تورمی وارد شد.

       وضعیت موتور رشد «نقدینگی» و «تورم»؟

حدود یک هفته پیش، بانک‌مرکزی در گزارشی وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی در خردادماه و در فصل بهار سال جاری را اعلام کرد. بر اساس آمار بخش متغیرهای پولی گزارش یاد شده، می‌توان تغییر جهت انتظارات تورمی در ماه‌های اخیر را رصد کرد و از افزایشی شدن انتظارات تورمی سخن به میان آورد. 

بر اساس این گزارش همزمان با کاهش نرخ سود بین بانکی در خرداد ماه سال 1400 سهم پول از انباره نقدینگی افزایش یافته است. در بخشی از این گزارش به رشد پایه پولی در سه‌ماهه ابتدایی امسال اشاره و اعلام شده که این متغیر کلیدی در فصل بهار 2/ 9 درصد رشد داشته است. این درحالی است که میزان فروش اوراق در ماه‌های اخیر به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. در صورت ادامه رشد پایه پولی با همین سرعت، تا پایان سال این متغیر بالغ بر 42 درصد رشد را تجربه خواهد کرد که رقم قابل‌توجهی به حساب می‌آید. در یک تصویر کلی به‌نظر می‌رسد سیاست‌گذار با اصرار بر استفاده از ابزار استقراض در حالت تبدیل فرصت به تهدید است و فرصت به وجود آمده کاهش انتظارات تورمی در فضای مثبت سیاسی به وجود آمده در پایان پاییز سال گذشته را با اصرار بر استفاده از ابزار تورمی استقراض از دست می‌دهد.چه آنکه پایه پولی طی سه ماهه ابتدایی سال جاری رشد قابل‌توجه داشته است. این متغیر کلیدی اقتصاد کلان در آمارهای خرداد ماه رشد 30.7 درصدی را به ثبت رساند. از سوی دیگر رشد ماهانه پایه پولی به حدود 2.3 درصد رسید تا رشد این متغیر در سه‌ماهه ابتدایی امسال به بیش از 9.2 درصد برسد؛ رقمی چشمگیر که در صورت تداوم آن تا پایان سال، رشدی بالغ بر 42 درصد را برای این متغیر پولی در سال 1400 برجای خواهد گذاشت. این مساله حاکی از اصرار بر استقراض دولت از بانک مرکزی طی ماه‌های گذشته است و درباره جهش تورم طی ماه‌های آتی هشدار می‌دهد. این مساله، در کنار طولانی شدن مذاکرات وین که زمینه‌های آن در پی برآمدن جوبایدن به عنوان رییس‌جمهور امریکا در آبان سال گذشته ایجاد شده بود، همچون دو بالی هستند که انتظارات تورمی را طی ماه‌های اخیر دوبار بالا کشیدند و رشد داده‌اند. در چنین شرایطی، بازارهای دارایی همچون بازار مسکن دوباره با رشد قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشندگان مواجه شدند. از سوی دیگر، اگر چه فایل‌های فروش آپارتمان در شهر تهران به نسبت زیاد است، اما در سمت تقاضا، دستکم دو مشکل یا عامل، مانع ورود متقاضیان به این بازار می‌شود. اول اینکه همچنان، بخشی از سرمایه‌گذاران تصور می‌کنند طی چند ماه آتی، ایران و غرب به توافق هسته‌ای دست می‌یابند و در آن صورت، قیمت‌ها قدری فروکش خواهد کرد. مشکل دوم اما، افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی است که منجر به خارج شدن آنها از بازار شده است و آنها امیدی به بازگشت به این بازار ندارند.

     بورس در صدر؛ مسکن در ذیل!

به گزارش «تعادل»، آنگونه که بانک مرکزی اعلام کرده است، بازده هر متر مربع مسکن در تیرماه سال جاری 1.3 درصد بوده است که به نظر می‌رسد در قیاس با بازار سهام و بازارهای دلار و سکه کمترین بازدهی را در تیرماه نصیب خود کرده است. شاخص بورس در آخرین روز کاری تیرماه، در قله یک میلیون و 311 هزار واحد نسبت به آخرین روز معاملاتی خرداد 142 هزار و 688 واحد بالا‌تر ایستاد. به این ترتیب بازدهی بورس در تیر ماه مثبت 12 درصد ثبت شد. این در حالی است که بازدهی بازار سهام در ماه‌های فروردین و اردیبهشت به ترتیب منفی 6.7 درصد و منفی 5.3 درصد و بازدهی خرداد ماه مثبت یک درصد بود.در رتبه بعد، سکه با ثبت رکورد 2.97 درصد بازدهی قرار گرفت. سکه در آخرین روز تیرماه 10 میلیون و 399 هزار تومان و در آخرین روز خرداد 10 میلیون و 198 هزار تومان معامله شده بود.دلار نیز در آخرین روز تیر ماه 24 هزار و 620 تومان معامله شد و به این ترتیب، نسبت به قیمت 24 هزار و 99 تومان در آخرین روز خرداد، 2.16 درصد بازدهی را از آن خود کرد.به این ترتیب، پس از بازار سهام، سکه و دلار، مسکن کمترین بازدهی در تیرماه را به نام خود ثبت کرد.

     تورم نقطه‌ای 44 درصدی قیمت مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در تیرماه امسال ۳۰ میلیون و ۴۴ هزار تومان بود که نسبت به خرداد امسال با متوسط متری ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان نشان‌دهنده رشد ۱.۳ درصدی و در مقایسه با تیرماه سال گذشته با متوسط متری ۲۰ میلیون و ۹۰ هزار تومان، رشد ۴۳.۷ درصدی داشته است. بر اساس این گزارش در تیرماه امسال ۵ هزار و ۷۱ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به خرداد امسال که ۵ هزار و ۱۰۲ معامله مسکن انجام شده بود، کاهش ۰.۶ درصدی داشته است. همچنین تعداد معاملات مسکن نسبت به تیرماه سال گذشته که ۱۴ هزار و ۴۷ معامله انجام شده بود، کاهش ۶۳.۹ درصدی را نشان می‌دهد.

     گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران؟

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران طی تیرماه سال جاری، منطقه یک با متوسط قیمت ۶۲ میلیون تومان گران‌ترین منطقه تهران و منطقه ۳ با متوسط ۵۸.۶ میلیون تومان در رتبه بعدی قرار دارد. همچنین ارزان‌ترین منطقه تهران منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۳ میلیون و ۴۴۲ هزار تومان و پس از آن منطقه ۱۷ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود. این گزارش همچنین حاکی است، بیشترین تعداد معاملات مسکن در منطقه ۵ با ۷۳۱ فقره معامله رخ داد و منطقه ۱۰ با ۵۲۵ معامله مسکن در رتبه بعدی قرار داشت. کم معامله‌ترین منطقه پایتخت منطقه ۱۹ با ۴۴ فقره و سپس منطقه ۲۰ با ۵۳ فقره معامله تعیین شده است.