آغاز تخلیه حباب مسکن

مجید  اعزازی|

با افت یک میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران طی فروردین سال جاری، این شاخص به سطوح قیمتی بهمن ماه سال گذشته بازگشت. تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در نخستین ماه سال جاری با ثبت رشد منفی 3.1 درصد نسبت ماه قبل، به 9 میلیون و 322 هزار تومان افت کرده است. با ثبت رشد منفی 3.1 درصدی، بازدهی ماهانه مسکن اگر چه در قیاس با بازدهی بازارهای موازی با کمترین افت مواجه شده اما اختلافی 5.8 درصدی با تورم فروردین 1400 دارد. در نخستین ماه سال جاری، فقط شاخص تورم رکوردی مثبت و 2.7 درصدی را برجای گذاشت و بازار سهام، دلار، سکه و مسکن به ترتیب رشد منفی 6.7 درصد، منفی 3.5 درصد، منفی 8.5 درصد و منفی 3.1 درصد را ثبت کردند. مساله‌ای که از سویی نشان از سیطره ریسک‌های غیراقتصادی بر تحولات بازارها دارد و از سوی دیگر، شدت واکنش هر یک از این بازارها به ریسک‌های یادشده را به نمایش می‌گذارد. بر این اساس، با مستثنی کردن بازده سکه به دلیل اثر‌پذیری از نوسان در نرخ جهانی طلا، می‌توان بازار سهام و پس از آن بازارهای دلار و طلا را به ترتیب اثرپذیرترین بازارها از تحولات عرصه سیاست خارجی و افزایش احتمال لغو یا توقف تحریم‌ها قلمداد کرد و گفت که مسکن کمترین اثر را از این پارامتر پذیرفته است. اما در این میان، آنچه واقعی و باقی است و تحولی اساسی در آن رخ نداده، کسری بودجه سال جاری و تداوم رشد نقدینگی و افزایش نرخ تورم است و بی‌گمان، در صورت عدم تغییر سیاست‌های اقتصادی پس از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و همچنین پس از دستیابی به توافق هسته‌ای احتمالی، پس از سپری شدن چند ماه دوباره آثار مخرب آنها در اقتصاد کشور نمایان خواهد شد. از این رو، اگر چه با مشخص شدن دو ریسک انتخابات و مذاکرات هسته‌ای احتمال دسترسی ایران به منابع مالی برون مرزی خود افزایش می‌یابد و در نتیجه آن افت قیمت‌ها تحت تاثیر کاهش نرخ دلار تداوم خواهد یافت، اما بی‌گمان این شرایط با توجه به معضلات ساختاری اقتصاد پایدار نخواهد بود. به عبارت روشن‌تر، در صورتی که نرخ دلار از سوی سیاست‌گذار سرکوب نشده و به‌طور مصنوعی پایین نگه داشته نشود، نرخ دلار همگام با نرخ تورم و رشد حجم نقدینگی به‌طور بطئی و تدریجی افزایش خواهد یافت و با آهنگی متناسب با آن، سایر بازارها نیز طی طریق خواهند کرد.

   3  درصد حباب خالی شد

در پی جهش قیمت مسکن طی سال 97، 98 و 99 به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، در بازار مسکن حباب قیمتی تشکیل شده است به این معنی که ارزش و ارزندگی املاک بسیار کمتر از قیمت‌های معاملاتی است. برخی بررسی‌ها حاکی از این است که در مناطق لوکس نشین شمال تهران اختلاف میان ارزش املاک و قیمت‌های معاملاتی آنها به حدود 100 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. این اختلاف یا همان حباب قیمتی البته در مناطق میانی و جنوبی تهران به مراتب کمتر از مناطق شمالی است. از این رو، در پی تحولات غیراقتصادی در آبان سال گذشته، انتظار می‌رفت که حباب قیمت مسکن تخلیه شود و نرخ‌ها دچار افت شوند. این چشم‌انداز اما فقط طی ماه‌های آبان و آذر رخ داد و در سه ماهه زمستان 99 قیمت مسکن دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. پس از نوروز سال 1400 نیز برخی از کارشناسان با توجه به ریسک‌های غیراقتصادی پیش بینی کرده‌اند که در سال جاری قیمت مسکن در تهران حدود 30 درصد دچار افت شده و حباب آن تخلیه شود. با این حال، برخی دیگر از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بنا به ریسک‌های درونی اقتصاد ایران، تخلیه حباب مسکن بیشتر از سه ماه دوام نخواهد آورد و دوباره قیمت‌ها در بازار مسکن صعودی خواهند شد. با توجه به اینکه طی سال‌های گذشته همواره در اردیبهشت ماه تحولاتی قیمتی و معاملاتی مثبتی ثبت شده است، برخی انتظار دارند که در اردیبهشت سال جاری نیز قیمت‌ها همزمان با تعداد معاملات دچار رشد مثبت شوند اما با توجه به تعلیق و انتظار حاکم بر بازار مسکن به واسطه مذاکرات هسته‌ای و انتخابات ریاست‌جمهوری به نظر می‌رسد، اردیبهشت سال جاری با ماه مشابه در سال‌های گذشته کمی متفاوت باشد.

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در فروردین ماه سال ۱۴۰۰، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 29.32 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. این شاخص در اسفند سال گذشته 30 میلیون و 274 میلیون تومان بود. از این رو، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین نسبت به اسفند گذشته 95 هزار تومان افت را تجربه کرده است. با این حال، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل همچنان 91.7 درصد بیشتر است. این شاخص در فروردین سال گذشته 15 میلیون و 95 هزار تومان گزارش شده بود. همچنین در فروردین سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲ هزار و ۱۰۰ فقره مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۶۰.۳ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۸.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در فروردین سال گذشته، اگر چه بازار مسکن همچون سال جاری تنها یک هفته فعال بود و سه هفته به دلیل کرونا و تعطیلات نوروزی متوقف شده بود، اما تنها 1200 فقره معامله انجام شد. از همین رو، شاهد رشد 68.5 درصدی تعداد معاملات در فروردین سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته هستیم. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که تعداد واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۵.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. 

     6  منطقه متورم تهران

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که مناطق یک، سه، دو، شش، پنج و چهار به ترتیب گرانترین مناطق مسکونی در پایتخت به شمار می‌روند و متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در این مناطق بالاتر از میانگین پایتخت (29 میلیون و 322 هزار تومان) است. همچنین متوسط قیمت مسکن در سایر مناطق پایین‌تر از میانگین تهران است.  منطقه یک با متوسط قیمت هر متر 66 میلیون و 802 هزار تومان، منطقه سه با متوسط قیمت هر متر 56 میلیون و 512 هزار تومان و منطقه دو با متوسط قیمت هر متر 46 میلیون و 62 هزار تومان گرانترین مناطق تهران در فروردین 1400 به شمار می‌روند. مناطقی که به ترتیب نسبت به اسفند سال گذشته، رشد منفی 2.8 درصد، 9.3 درصد و 4.3 درصد را ثبت کرده‌اند. منطقه 18 اما با متوسط قیمت هر متر مسکن 13 میلیون 445 هزار تومان ارزان‌ترین منطقه تهران به شمار می‌رود. منطقه 20 (با هر متر 13 میلیون و 547 هزار تومان) و 17 (با قیمت هر متر 13 میلیون و 853 تومان) نیز به ترتیب در رده دو م و سوم ارزانترین مناطق پایتخت جای گرفته‌اند.

      بیشترین افت و رشد قیمت در مناطق؟

بر اساس این گزارش، بیشترین افت قیمت اما به ترتیب در مناطق 20 (با منفی 16.1 درصد)، 3 (با منفی 9.3 درصد) و 17 (با منفی 9.2 درصد) ثبت شده است. مناطق 18، 7 و 3 اما در فروردین ماه سال جاری نسبت به اسفند سال گذشته بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. منطقه 18 با ثبت رشد مثبت 10.8 درصد در رتبه برتر قرار گرفته و در پی آن منطقه 7 با رشد مثبت 9.7 درصد و منطقه 3 با رشد مثبت 4.8 درصد در رده‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 

     سهم مناطق از معاملات؟

بر اساس گزارش آماری بانک مرکزی، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین سال ۱۴۰۰ حاکی از این است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.  در مجموع ۷۱.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در فروردین امسال مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۱۰، ۴، ۱۵، ۸، ۷، ۱۴، ۱ و ۱۱) بوده است.

     بیشترین افت و رشد معاملات ملک

به گزارش «تعادل»، در فروردین ماه1400 تنها در 9 منطقه از مناطق 22 گانه تهران، تعداد معاملات ملک از 100 فقره بیشتر بوده است. منطقه 5 با 296 فقره معامله ملکی حایز بیشترین تعداد معامله مسکن است و پس از آن منطقه دو با 196 و منطقه 10 با 171 فقره قرار گرفته‌اند. از سوی دیگر، منطقه 19 با ثبت 15 فقره معامله، منطقه 20 با ثبت 16 فقره معامله و منطقه 22 با ثبت 29 فقره معامله کمترین تعداد معاملات ملکی را در فروردین ماه سال جاری داشته‌اند. این گزارش همچنین حاکی است، تعداد معاملات طی فروردین سال جاری نسبت به اسفند سال گذشته در همه مناطق دچار رشد منفی شده است اما بیشترین رشد منفی معاملاتی در منطقه 20 با منفی 80 درصد، منطقه 22 با منفی 68.4 درصد و منطقه 21 با منفی 66.3 درصد گزارش شده است.