قیمت مسکن زیر فشار ارز

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با 2.4 میلیون تومان رشد به 26 میلیون و720 هزار تومان رسید

مجید  اعزازی|

اگر چه تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه با ثبت عدد 5.1 درصد شگفتی آفرید، اما تورم ماهانه مسکن بار دیگر در مهر ماه همچون ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد با ثبت عدد 10، دو رقمی شد. تورم مسکن در 7 ماهه نخست سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل نیز 64.3 درصد ثبت شد. در همین حال، تعداد معاملات ملکی در مهر ماه نیز با رشد 2.3 درصد از مدار منفی خارج شد و به عدد 8 هزار و 656 فقره رسید. حجم معاملات ملکی در 7 ماهه نخست سال جاری (63 هزار و 577 فقره) نیز اگر چه نسبت به دوره مشابه سال گذشته (35 هزار و 807 فقره) 77.6 درصد رشد داشته است اما همچنان از تعداد معاملات در 7 ماهه نخست سال 97 (84 هزار و 251 فقره) به‌طور چشمگیری کمتر است و اختلافی در حدود 20 هزار فقره دارد. از این رو، بررسی روندهای 7 ماهه نشان می‌دهد که اگر چه طی دو سال گذشته همواره قیمت مسکن روندی صعودی داشته است، اما تعداد معاملات هنوز نه تنها از شرایط آرمانی در دوران رونق (25 هزار فقره در ماه) که حتی از سال‌های گذشته نیز بسیار کمتر است و در واقع، بازار مسکن از رکود معاملاتی رنج می‌برد. علت این رکورد را نیز می‌توان در افزایش سرسام آور قیمت مسکن طی دو سال گذشته جست‌وجو کرد که تحت تاثیر شاخص‌های کلان همچون نرخ تورم، نرخ رشد نقدینگی و حجم آن، نرخ دلار و کاهش نرخ بهره واقعی در اقتصاد بوده است. 

نوسان شدید قیمت ارز به عنوان مبنای محاسباتی فوری برای بازارهای طلا، خودرو و ... همزمان با روند کاهشی شاخص کل بورس در شهریور و مهرماه، قیمت مسکن را از فاز استراحت یک ماهه خارج کرد. در این شرایط، به نظر می‌رسد، با قفل شدن بازار خودرو به دلیل جهش قیمت و عدم عرضه از سوی سازندگان و همچنین فروشندگان خرد، همچنین با توجه به محدودیت‌های معاملاتی در بازار ارز و خروج سرمایه از بازار سهام، مسکن پناهگاه امنی برای مقدار اندکی از تقاضاهای سرمایه‌ای بوده است و توانسته بخش کوچکی از نقدینگی‌های سرگردان را جذب خود کند. از سوی دیگر، بی‌گمان، بخشی از معاملات ملکی در مهر ماه با توجه به گریزناپذیر بودن برخی از نقل و انتقالات در بازار مسکن به دلایل گوناگون از جمله انحصار وراثت صورت گرفته است. 

به گزارش «تعادل»، بر اساس آمار رسمی بازار مسکن تهران سرعت رشد قیمت مسکن در مهر 99 بار دیگر به سطوح ثبت شده در دو ماه آخر بهار و دو ماه اول تابستان رسید. به عبارت دیگر، اگر طی ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد، هر ماه حدود 10 تا 11 درصد و معادل دو میلیون تومان به متوسط قیمت مسکن اضافه می‌شد، در مهر ماه سال جاری، قیمت اسمی مسکن با 10 درصد رشد حدود دو میلیون و 400 هزار تومان افزایش یافت و به 26 میلیون و 720 هزار تومان رسید. 

البته پیش از این، روزنامه «تعادل» در گزارشی، روند 28 ماهه معاملات ملک منتهی به اول مرداد سال جاری را بررسی کرد و نتیجه گرفت که در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر سال جاری، حجم معاملات ملک رونقی اندک را تجربه کرده و به سطوح فصل بهار سال 97 رسیده و عادی شده است. با این حال، تعداد معاملات ملکی در مهر ماه بسیار کمتر از حجم معاملات ملکی در ماه‌های مورد اشاره است. گفتنی است، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در دوره‌های رونق بازار مسکن در پایتخت از 25 هزار فقره فراتر می‌رفت، اما طی دو سال گذشته تحت تاثیر نوسان در فضای کلی اقتصاد و سرایت این بی‌ثابتی به بازار مسکن و در پی آن کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یافت و حتی برای ماه‌های متوالی به کمتر از 5 هزار فقره سقوط کرد.

    تورم 56.7 درصدی؟!

به گزارش «تعادل»، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایان اسفند سال گذشته 15 میلیون و 628 هزار تومان گزارش شده است و مهر سال جاری این شاخص به 24 میلیون و 280 هزار تومان بالغ شده است که حاکی از رشد 55.36 درصدی قیمت مسکن طی 6 ماهه نخست سال جاری است. همزمان، گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در این مدت، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 19.92 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 56.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 6 ماهه نخست سال 99 به حدود 54 هزار و 921 فقره بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 69.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. 

به گفته کارشناسان، رشد نقدینگی، افزایش چشم‌انداز تورمی و همچنین تحولات در بازارهای موازی از جمله مهم‌ترین دلایل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته بوده است، اما با توجه به آمار مهر ماه (تداوم افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات) به نظر می‌رسد که مسکن از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری یا سفته بازی برخوردار نیست و بازارهای دیگر از جمله خودرو، ارز و  طلا در مهر ماه نقدینگی بیشتری جذب کرده‌اند. 

    افزایش 110 درصدی تورم نقطه به نقطه

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 26.72 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل10 و 110.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 56.87 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 12.43 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال 1398به ترتیب 110.9 و 125.1 درصد افزایش نشان می‌دهند.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب متوسط قیمت یک متر مربع بنا در مهر سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 16 تا 18 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 8.2 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 14 تا 16 و 12 تا 14 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 7.9 و 7.6 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

 در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 58.3 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (26.72 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

    تداوم کاهش سهم نوسازها از معاملات

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال 1399 حاکی از آن است که از مجموع 8656 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال با سهم 37 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در ماه گذشته 38 درصد بود. 

همچنین سهم مذکور در مقایسه با مهر ماه سال قبل حدود 4.9 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 11 تا 15، 16 تا 20 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.

    منطقه 5  همچنان پیشتاز معاملات

توزیع تعداد معاملات ملکی بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد ماه سال جاری حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

 همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.4 و 8.4 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال 99 مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 7، 1، 8، 15 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.6 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

    ارزان‌ترین ها؛ پرتقاضا‌ترین‌ها

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهر ماه سال 99 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 متر مربع با سهم 14.7 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.3 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع، در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 54.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در مهر ماه سال جاری، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 850 میلیون تومان با اختصاص سهم 13 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.  واحدهای دارای ارزش 850 تا یک میلیارد و 100 میلیون تومان و یک میلیارد و 100 میلیون تومان تا یک میلیارد و 350 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم‌های 11.2 و 8.2 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 52.6 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و 850 میلیون تومان اختصاص داشته است.