مجید اعزازی|
بی‌گمان خلق پول و تزریق پول به اقتصاد در مقیاسی بزرگ، یکی از مهم‌ترین عوامل واقعی بروز و ظهور حباب دارایی به شمار می‌رود. در کنار این مساله، نرخ‌های بهره یا همان بازدهی بازارهای موازی نیز در شکل‌گیری حباب‌های قیمتی اثرگذارند. اگرچه بررسی وضعیت قیمت کالایی همچون مسکن که غیرمنقول و غیرقابل واردات به شمار می‌رود، به مقایسه تطبیقی قیمت‌ها در کشورهای مختلف جهان نیازی ندارند، اما رتبه کشورها در شاخص‌های با اهمیت بازار مسکن همچون «نسبت قیمت به بازده اجاره»، «بازدهی اجاره» یا «نسبت قیمت به درآمد خانوار» نشانه‌ای از وضعیت زندگی در هر یک از کشورهای مورد نظر به شمار می‌رود. کما اینکه محاسبه حباب قیمتی در بازار مسکن نیز از طریق سنجش مجموعه شاخص‌های یادشده میسر است.
شیوع ویروس کرونا طی 7 ماهه گذشته، شوک تازه‌ای به اقتصاد جهان وارد کرده است. اغلب کشورها در این دوران سیاست‌های حمایتی از صنایع، بنگاه‌ها و خانوارها را در دستور کار خود قرار دادند و این همه در حالی بود و هست که میزان تولید ناخالص داخلی کشورها به واسطه اجرای سیاست‌های مقابله و پیشگیری از این ویروس نسبت به دوره‌های زمانی قبل کاهش یافته است. یکی از راه‌های ترمیم شکاف میان افزایش هزینه سیاست‌های حمایتی از سویی و کاهش درآمدها از سوی دیگر، انتشار بدون پشتوانه پول ملی کشورها بوده است. مساله‌ای پیش از این از سوی مجله معتبر اکونومیست مورد توجه قرار گرفته است و همانطور که اشاره شد منجر به بروز حباب قیمتی در دارایی‌های مختلف می‌شود. در چنین شرایطی است که بررسی رتبه کشورها در شاخص‌های حباب سنج بازار مسکن می‌تواند مشکلات ناشی از وضعیت کلی اقتصادها به ویژه در دوران شیوع کرونا را نشان دهد. از این رو، در این مطلب، با استناد به داده‌های انتشار یافته از سوی یک مرجع آنلاین بین المللی، رتبه ایران را به همراه رتبه بدترین‌ها و بهترین‌ها گزارش می‌کنیم.
به گزارش «تعادل» هنگامی که قیمت جاری یک دارایی از ارزش بنیادی آن فراتر می‌رود و این انحراف به صورت مداوم طی یک بازه زمانی افزایش می‌یابد، گفته می‌شود که حباب قیمتی در دارایی مذکور شکل گرفته است. بروز این وضعیت دارای علایم کمی و کیفی متعددی از جمله وضعیت رشد شاخص قیمت مسکن نسبت به تورم در بلندمدت، رشد قیمت‌ها نسبت به درآمد خانوار و قدرت خرید، رشد شاخص نسبت قیمت به اجاره و... است.
بر اساس تعاریف سایت جهانی «NUMBEO»، نسبت قیمت به درآمد عبارت است از نسبت قیمت یک آپارتمان متوسط به میانگین درآمد قابل تصرف خانوار. در این تعریف، اندازه آپارتمان متوسط 90 مترمربع در نظر گرفته شده است و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نیز متوسط قیمت هر متر مربع محاسبه شده است. همچنین درآمد قابل تصرف خانوار از حاصل ضرب متوسط حقوق در 1.5 به دست آمده است. بدیهی است که هر چه این نسبت کوچک‌تر باشد، بهتر است و بالعکس.
شاخص نسبت قیمت به اجاره نیز عبارت است از متوسط هزینه مالکیت تقسیم بر عایدی اجاره. ارزش‌های پایین‌تر حاصل از این نسبت نشان می‌دهد که خرید ملک بهتر از اجاره است و به‌عبارتی ارزش مبادله‌ای ملک از ارزش بنیادی آن کمتر است و اصطلاحا مسکن ارزنده است. همچنین ارزش‌های بالاترنشان می‌دهد که اجاره کردن ملک نسبت به خرید آن با صرفه‌تر است و به عبارتی، قیمت مسکن حبابی است.
بازدهی خالص اجاره نیز از تقسیم خالص اجاره سالانه بر قیمت مسکن به دست می‌آید. این نسبت هرچه بیشتر باشد بهتر است و نشان‌دهنده بازده بالای سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود.
وضعیت دشوار خانوارهای ایرانی
بررسی‌ها حاکی از این است که رتبه ایران از نظر نسبت «قیمت به درآمد خانوار» با عدد 25.11 در وضعیت مطلوبی قرار ندارد. البته قبل از ایران، همانطور که در جدول شمار یک مشهود است، کشورهای ونزوئلا، سوریه، هنگ کنگ، کلمبیا، کنیا، سریلانکا و چین قرار دارند که در زمره بدترین کشورها از نظر نسبت قیمت ملک به درآمد خانوار به شمار می‌روند. از سوی دیگر، عربستان، امریکا، پورتوریکو، و آفریقای جنوبی از نظر این شاخص، در بهترین وضعیت ممکن قرار دارند و همانطور که در جدول مشهود است، بهترین رتبه‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.
به گزارش «تعادل»، رتبه ایران در شاخص نسبت قیمت مسکن به اجاره (22.35) در میان 106 کشور مورد بررسی، 53 است. همانطور که در جدول شماره 2 نمایش داده شده است، 5 کشوری که دارای بدترین نسبت قیمت مسکن به اجاره هستند، به ترتیب عبارتند از کره جنوبی، تایوان، کنیا، چین و هنگ کنگ. همچنین 5 کشور برتر در نسبت قیمت مسکن به اجاره به ترتیب عبارتند از امارات متحده عربی، ایالات متحده امریکا، پورتوریکو،ترینیداد و توباگو، آفریقای جنوبی. بر اساس این گزارش، رتبه ایران در بازدهی اجاره (با 4.47) در میان 106 کشور مورد بررسی، 53 است. 5 کشور کره جنوبی، تایوان، کنیا، چین و هنگ کنگ نیز کمترین بازدهی اجاره را دریافت می‌کنند و 5 کشور امارات متحده عربی، ایالات متحده امریکا، پورتوریکو،ترینیداد و توباگو، آفریقای جنوبی نیز به ترتیب بیشترین بازدهی اجاره را دارند. اگر چه ایران از نظر بازده اجاره و نسبت قیمت مسکن به اجاره در میانه فهرست 106 کشور مورد بررسی قراردارد، اما از نظر نسبت قیمت به درآمد خانوار که در زمره هشتمین کشور دارای وضعیت وخیم قرار دارند، نشان می‌دهد که طول مدت دسترسی به مسکن برای خانوار ایرانی نسبت به سایر کشورها بسیار زیاد است به گونه‌ای برخی از برآوردهای داخلی طول مدت دسترسی به مسکن در شرایط کنونی دستکم 50 سال است. به عبارتی، یک خانوار ایرانی باید رقمی معادل 50 سال حقوق و دستمزد خود را صرف خرید یک واحد مسکونی کند.
