مجید اعزازی|
آنگونه که بانک مرکزی در گزارش خود از تحولات بازار مسکن تهران در فروردین ماه سال جاری اعلام کرده است، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 2.1 درصد کاهش و 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.
بر اساس آمار رسمی اعلام شده درباره تحولات بازار مسکن تهران در فروردین ماه سال جاری، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 31 میلیون و 320 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 7 میلیون و 410 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 98 به ترتیب 29 و 51.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.
خرید آپارتمان با 200 میلیون تومان؟
اگر چه رکورد ثبت شده کمترین قیمت برای هر متر مربع واحد مسکونی بیش از 7 میلیون تومان بوده است، بررسی‌های میدانی «تعادل» حاکی از این است که همچنان با 3 میلیون تومان برای هر متر مربع نیز می‌توان صاحب واحد مسکونی شد. بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که تا دیروز، دست‌کم 18 مورد واحد مسکونی با قیمت کمتر از 200 میلیون تومان در بازار مسکن تهران عرضه شده بوده است. قریب به اتفاق این واحدهای مسکونی ارزان قیمت و ریزمتراژ در شرقی‌ترین محلات پایتخت واقع شده‌اند و تنها یک مورد در شمالی‌ترین نقطه تهران یعنی در گلاب دره قرار داشته است. در این میان 18 مورد واحد مسکونی کمتر از 200 میلیون تومان، واحد مسکونی با متراژ 10 متر مربع تا متراژ 60 متر مربع به چشم می‌خورد. همچنین از نظر عمر بنا از نوساز تا 18 سال سن هم موجود است و از نظر قیمتی از هر متر مربعی 3 میلیون تومان تا هر مترمربعی 20 میلیون تومان هم مشاهده می‌شود. جالب اینکه اغلب واحدهای مسکونی مورد اشاره، نه تنها دارای قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع در فروردین ماه (15.3 میلیون تومان) هستند که هر متر مربع از آنها زیر 5 میلیون تومان است.
این همه در حالی است که بر اساس گزارش بانک مرکزی، از مجموع 1243 واحد مسکونی معامله شده در هفته آخر فروردین ماه 99، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 41.5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در مجموع در مقایسه با فروردین ماه سال 98، سهم واحدهای تا 5 سال، 6تا10 سال و بیش از 20 سال ساخت به ترتیب حدود 1.5، 0.5 و 1.9 واحد درصد افزایش یافته است.
در همین حال، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال 1399 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 8.5 و 8.2 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در فروردین ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب 3، 15، 6، 7، 1، 10، 4، 2، 5و 8) بوده و 12 منطقه باقی مانده 27.6 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
به نظر می‌رسد، افزایش شدید قیمت مسکن در دو سال اخیر در مقایسه با توان خرید خانواده‌ها، نتیجه‌ای جز خروج تقاضاهای مصرفی از بازار موثر مسکن در شهر تهران به دنبال نداشته است و از همین رو است که بررسی گزارش‌های مختلف بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، از سال 92 تاکنون، سال 98 تنها سالی بوده است که تعداد معاملات صورت گرفته در شهر تهران کمتر از 100 هزار معامله بوده است. در حالی که از سال 92 تا 97 به صورت میانگین، 153 هزار معامله در سال صورت گرفته، در سال 98 فقط 84 هزار معامله انجام شده است که نشان از رکود شدید بازار معاملات مسکن بوده است. به عبارت دیگر، همزمان با جهش قیمتی در بازار مسکن تهران طی سال‌های 97 و 98، از حجم معاملات آپارتمان کاسته شده است.
میانگین رشد قیمت مسکن به صورت ماه به ماه قبل برای یک دوره ۱۲ ماهه منتهی به اسفندماه سال ۱۳۹۸ در شهر تهران ۳.۱ درصد بوده است. در این بازه زمانی، متوسط قیمت در اردیبهشت ماه بیشترین رشد معادل ۱۱.۴ درصد و در شهریورماه کمترین رشد معادل منفی ۳.۵ درصد را تجربه کرده است. در حالی که معمولا در مرداد و شهریور سال‌های قبل، تعداد معاملات و قیمت مسکن با افزایش مواجه می‌شد اما در مرداد و شهریور سال گذشته تعداد معاملات به ترتیب ۳۳۶۸ و ۲۸۵۴ فقره بود که کمترین تعداد معاملات سال گذشته در شهریورماه انجام شد و حتی از فروردین ماه نیمه تعطیل که ۳۴۹۳ قرارداد خرید و فروش به امضا رسید، تعداد معاملات در شهریورماه کمتر بود. گفته می‌شود این میزان اندک قراردادهای خرید و فروش مسکن در یک ماه از سال ۱۳۶۶ تاکنون بی‌سابقه بوده است.
