گروه راه و شهرسازی|
اگرچه محمد اسلامی، وزیرراه و شهرسازی از منتفی شدن افزایش سقف وام مسکن اوراق تسهیلات (تسه) خبر داده بود، اما براساس تازه‌ترین تصمیم شورای پول و اعتبار سقف وام خرید آپارتمان موسوم به تسه افزایش یافت.
اواسط آذرماه سال جاری، مدیرعامل بانک مسکن از تصویب افزایش سقف تسهیلات مسکن تا اواخر آذر ماه خبر داد، پس از آن وزیرراه و شهرسازی در گفت‌وگویی در اوایل دی ماه اعلام کرد که شورای پول و اعتبار با درخواست بانک مسکن موافقت نکرده است و این افزایش رخ نمی‌دهد اما در نهایت اظهارات مدیرعامل بانک مسکن عملیاتی شد و از این پس خریداران با دست بازتری وارد بازار خرید می‌شوند.
براساس تصمیم جدید شورای پول و اعتبار از این پس قرار است سقف وام اوراق مسکن موسوم به «تسه» (تا 80 یا 100 میلیون تومان) و همچنین وام جعاله مسکن (تا 40 میلیون تومان) افزایش یابد، این درحالی است که پیش از این سقف وام اوراق مسکن در تهران، 60 میلیون تومان و وام جعاله هم 20 میلیون تومان بود.
درواقع با افزایش وام خرید در تهران از 60 به 100 میلیون تومان، شاهد افزایش 40 درصدی سقف تسهیلات هستیم با مصوبه شورای پول و اعتبار، این رشد درباره سقف تسهیلات خرید در مراکز استان‌ها و سایر مناطق شهری هم اتفاق می‌افتد و سقف آن به ترتیب به 80 و 60 میلیون تومان افزایش می‌یابد. در همین حال، در صورتی که زوجین همزمان این وام را دریافت کنند، رقم این وام در تهران به 200 میلیون تومان و به همراه وام جعاله به 240 میلیون تومان می‌رسد.
خرید حداکثر 19 متر مسکن با وام تسه
درحالی که اجرای مصوبه تازه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید مسکن را افزایش داده است اما آیا این رشد می‌تواند پاسخگوی نیاز مالی خریداران مسکن باشد؟ این رشد چه میزان از هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط مترا‍ژ را پوشش می‌دهد؟
با رشد قیمت مسکن از اردیبهشت سال گذشته و تداوم آن طی ماه‌های بعد و افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن، تسهیلات خرید مسکن که تا پیش از این، سهم 30 تا 40 درصدی در پوشش هزینه خرید داشتند، اثرگذاری خود را از دست دادند و براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی در پایتخت، با تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم که بیشترین سقف (160 میلیون تومان برای زوجین) را تاکنون درمیان تسهیلات خرید مسکن داشته، فقط می‌توان 13متر از یک واحد مسکونی را خریداری کرد.
اما هم‌اکنون و با افزایش سقف تسهیلات تسه و جعاله در تهران به 100 میلیون تومان و 40 میلیون تومان، مجموع این دو وام برای هر فرد به140 میلیون تومان خواهد رسید که این افزایش تنها پاسخگوی هزینه حدود 11 متر واحد مسکونی خواهد بود اما اگر زوجین تهرانی اقدام به استفاده از وام تسه کنند با توجه به اینکه در پایتخت سقف تسهیلات مسکن زوجین شامل وام خرید به همراه وام جعاله به ۲۴۰ میلیون تومان می‌رسد، آنها می‌توانند حدود 19 متر واحد مسکونی خریداری کنند.
دراین میان، بررسی‌ها نشان می‌دهد که رقم قسط وام جدید مسکن (فردی) در تهران؛ ۲.۶۸ میلیون تومان است و متقاضیان فردی که این وام را در تهران دریافت می‌کنند، باید ماهیانه یک میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومان بابت وام جعاله مسکن و یک میلیون و ۶۶۵ هزار و ۳۸۷ تومان بابت تسهیلات خرید بپردازند که مجموعا ۲ میلیون و ۶۸۱ هزار و ۱۲۴ تومان باید بازپرداخت کنند.
اما رقم قسط وام تسه زوجین مجموعا ۴ میلیون و ۳۴۶ هزار تومان برآورد می‌شود که برای تسهیلات جعاله مسکن یک میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومان در هر ماه و برای وام خرید نیز ۳ میلیون و ۳۳۰ هزار و ۷۷۴ تومان و در مجموع، ۴ میلیون و ۳۴۶ هزار تومان به بانک مسکن در هر ماه بازپرداخت کند.
ناگفته نماند که سود وام خرید مسکن، ۱۷.۵ درصد با بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله و وام جعاله هم با سود ۱۸ درصد و بازپرداخت حداکثر ۵ ساله به متقاضیان ارایه می‌شود.
قسط وام مسکن در مراکز استان‌ها
متقاضیان فردی دریافت وام مسکن در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به همراه ۴۰ میلیون تومان وام جعاله و مجموعاً ۱۲۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند که اقساط وام خرید، یک میلیون و ۳۳۲ هزار و ۳۰۹ تومان به همراه اقساط یک میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومانی وام جعاله، در مجموع می‌بایست ۲ میلیون و ۳۴۸ هزار و ۴۶ تومان باید بازپرداخت شود.
متقاضیان زوجین دریافت تسهیلات جدید مسکن در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید به همراه ۴۰ میلیون تومانی جعاله و مجموعاً ۲۰۰ میلیون تومان دریافت خواهند کرد که اقساط وام جعاله، ۱ میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومان و وام خرید نیز ۲ میلیون و ۶۶۴ هزار و ۶۱۹ تومان در هر ماه به بانک عامل بازپرداخت خواهند کرد که مجموع اقساط دریافت‌کنندگان این وام، ماهانه ۳ میلیون و ۶۸۰ هزار و ۳۵۶ تومان خواهد بود.
قسط وام مسکن در شهرهای کوچک
متقاضیان فردی دریافت تسهیلات مسکن در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر، ۶۰ میلیون تومان وام خرید و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله و مجموعاً ۱۰۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت می‌کنند که اقساط وام ۶۰ میلیونی، ماهانه ۹۹۹ هزار و ۲۳۲ تومان و مجموع اقساط بازپرداختی، ۲ میلیون و ۱۴ هزار و ۹۶۹ تومان برآورد خواهد شد.
متقاضیان زوجین دریافت تسهیلات در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر ۱۲۰ میلیون تومان وام خرید و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله و مجموعا ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت می‌کنند که اقساط وام ۱۲۰ میلیون تومانی، ۱ میلیون و ۹۹۸ هزار و ۴۶۴ تومان و مجموع اقساطی که دارنده این تسهیلات به بانک بازپرداخت خواهد کرد، ۳ میلیون و ۱۴ هزار و ۲۰۱ تومان در هر ماه خواهد بود.
ناکارآمدی وام تسه
در سال‌های گذشته و با توجه به تناسب تقریبی سقف وام تسه با هزینه خرید مسکن، پرداخت این تا حدودی در خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی موثر بود اما در حال حاضر این وام اثرگذاری خود را از دست داده است، ضمن اینکه برخی کارشناسان مسکن معتقدند، وام تسه به علت اقساط سنگین، عدم پوشش دهی مناسب هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی جز وام‌های ناکارآمد است.
در همین راستا، چندی پیش مهدی عدالت‌خواه، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش وام تسه اثرگذاری مطلوبی برای توانمندسازی متقاضیان مصرفی ندارد، در گفت‌وگو با تعادل گفت: این موضوعی است که خود دولت به‌خوبی بر آن واقف است اما از آنجایی‌که یکی از وظایف ذاتی دولت ارایه تسهیلات مسکن برای متقاضیان مصرفی است، این موضوع را به شکل فرمالیته انجام می‌دهد. فرمالیته از آن جهت که بهره‌بردار این نوع وام‌ها بدون احتساب کمک‌های جانبی نمی‌توانند خانه‌دار شوند.
عدالت‌خواه با بیان اینکه بدون تردید افزایش سقف این اوراق نیز باعث افزایش معاملات مسکن نخواهد شد، گفت: درحالی که اوضاع اقتصادی کشور بسیار آشفته است و بخش اعظمی از متقاضیان واقعی مسکن در هزینه‌های یومیه خود مانده‌اند و نمی‌تواند اقساط یک‌میلیون تا 2 میلیون تومانی را بپردازند ضمن اینکه این حجم از پرداخت‌ها درنهایت جوابگوی خرید خانه نیز نخواهد شد.
او افزود: حتی نرخ بالای 100 میلیون تومان وام هم تغییر چندانی در بهبود شرایط خرید اعمال نمی‌شود.
علاوه بر عدالت‌خواه که معتقد است افزایش وام تسه تاثیری در بهبود قدرت مالی خریداران و همچنین رشد معاملات مسکن ندارد، مهدی موذن دیگرکارشناس بازار مسکن هم در گفت‌وگویی که پیش از این درباره احتمال افزایش سقف وام خرید تسه با «تعادل» داشت با بیان اینکه افزایش سرانگشتی میزان تسهیلات راه گشای حل مشکلات مسکن نیست گفت: متأسفانه طی سال‌های اخیر همواره به‌جای پرداختن به علت به دنبال چاره‌جویی برای معلول بوده‌ایم و به همین دلیل در 2 دهه گذشته پیوسته آزمون‌وخطا کرده و هرروز نتیجه بدتری گرفته‌ایم و حال این آزمون افزایش تسهیلات با اثرگذاری اندک نوعی دیگر از خطاهایی است که نتیجه مثبتی برای بخش مسکن نخواهد داشت.
او ادامه داد: از این رو، نیاز است دولت به هشدار کارشناسانی که همواره اعلام می‌کردند باید ظرف 10 سال آتی هرسال حداقل یک میلیون واحد بسازیم توجه کرده و در این زمینه تمهیدات لازم را به وجود آورد. این تسهیلات باید به میزان قابل‌توجهی اثرگذار باشد و قابلیت پوشش دهی بخش بزرگی از هزینه‌های کل واحد را داشته باشد.
موذن گفت: مشکل مسکن کشور وقتی حل می‌شود که در تصمیمات، واقعیت‌های اجتناب‌ناپذیری زیر را در نظر بگیریم.
در گام اول باید بپذیریم حدود 20 میلیون نفر افراد بد مسکن داریم که عمدتا جز اقشار آسیب‌پذیر هستند و بیش از 30 درصد از خانواده‌های در کشور مستأجر هستند، باید در نظر داشته باشیم، حدود 13 میلیون جوان مستعد ازدواج در کشور هستند که می‌توانند 6.5 میلیون خانواده از تشکیل بدهند، اما مشکل اصلی آنها تأمین مسکن است.
این کارشناس گفت: همچنین باید بپذیریم اگر نیازمندان مسکن جز دهک‌های پایین یا متوسط جامعه باشند امکان پرداخت اقساط وام ماهیانه حدود 2 میلیون تومان را ندارند.
اما در شرایطی که افزایش ناچیز سقف وام تسه، بالابودن قیمت هرمترمربع واحد مسکونی و همچنین بالابودن میزان اقساط پرداختی این وام‌ها در کنار هم به خوبی حکایت از آن دارد که این تصمیم جدید شورای پول و اعتبار تاحدودی به بهبود قدرت مالی متقاضیان خرید مسکن کمک می‌کند اما نمی‌تواند اثرگذاری چندانی در بازار مسکن داشته باشد و بازار را از رخوت و رکود کنونی خارج کند.
به عبارت دیگر با وجود اینکه در کنار تصمیماتی مانند افزایش سقف تسهیلات خرید اوراق، طرح‌هایی مانند مسکن ملی، تام کاد و ... هم برای رونق بازار مسکن در حال اجرایی شدن است اما با توجه به اینکه تلاشی برای برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن انجام نمی‌شود، نمی‌توان به خروج بازار مسکن از رکود طی یکی دوسال آینده امیدوار بود.
