ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سازندگان، خریداران و همچنین تامین‌کنندگان مالی این بازار اقدام پر سودی محسوب می‌شود، از این رو، شاید کمتر نهاد مالی و پولی را بتوان یافت که از به جریان انداختن نقدینگی خود در بازار مسکن واهمه‌ای داشته باشد یا از انجام آن خودداری کند. با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور که بخش‌های مختلف آن دچار نوسان و تزلزل هستند و همچنین بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری در سال‌های گذشته، بدون شک بازار مسکن یکی از مطمئن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین بازار‌هایی است که می‌توان در آن وارد شد. بازار مسکن علاوه بر سرمایه‌گذاری پر سود برای افراد و نهادهای اقتصادی مختلف به عنوان یکی از مهم‌ترین و پایه‌ای‌ترین نیازهای افراد جامعه نیز محسوب می‌شود. این دو نکته باعث شده تا بازار مسکن علاوه بر اهمیت و اولویت دارای جاذبه و کشش زیادی نیز باشد. همین امر باعث شده تا وظیفه تامین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه به عنوان جزئی از حقوق افراد بر عهده دولت گذاشته شود.
از طرف دیگر، به دلیل نیاز غیر قابل اغماض به این کالای راهبردی و همچنین سودآوری مناسب این بازار، زمینه برای ورود سودجویان و کسانی که به قصد اخلال وارد این بازار می‌شوند، فراهم است . در گذشته به دلیل تراکم کم جمعیت، نبود قوانین مدون شهرسازی و ساختمان‌سازی همچنین فراوانی و مناسب بودن قیمت زمین، بخش زیادی از متقاضیان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن با سلیقه‌های گوناگون می‌توانستند در مدت زمان معقولی صاحب خانه شوند. با گسترش شهرنشینی و همچنین افزایش جمعیت و توسعه امکانات و تجهیزات مورد نیاز ساختمان‌ها، شاهد رشد سریع و پرشیب قیمت بنا به ویژه در کلان‌شهرها بودیم. افزایش فاصله سطح درآمد افراد و قیمت بنا در کنار عوامل دیگری مانند افزایش هزینه‌های جانبی شهرنشینی باعث ایجاد شکاف عمیق بین توان اقتصادی متقاضیان و قیمت مسکن شده است.
به علاوه وقوع بحران‌های پی در پی اقتصادی و سیاسی علاوه بر تحمیل فشارهای مختلف مالی و روانی به مصرف‌کنندگان، باعث رشد قیمت مسکن در مقاطع مختلف شده است. عدم ورود موثر و تاثیرگذار نهادهای نظارتی متولی امر مسکن از دیگر دلایلی است که باعث رشد بی‌ضابطه بهای ملک در برخی نقاط شده است.
با توجه به تفاوت قابل توجه میزان نقدینگی سطح درآمد متقاضیان با قیمت‌های متداول در بازار ملک و همچنین سرمایه‌گذاری مطمئن و سود آور در این بازار، بسیاری از نهادهای مالی و اقتصادی اقدام به پرداخت تسهیلات بلندمدت برای خرید ملک در کشور‌های مختلف می‌کنند.
این تسهیلات که گاهی تا ۹۰ درصد ارزش ملک را شامل می‌شود علاوه بر توانمندسازی متقاضیان موجب تضمین سرمایه و همچنین اعمال کنترل موثر در این بازار می‌شود. در کشور ما به دلیل دولتی بودن بخش قابل توجهی از اقتصاد، پرداخت این تسهیلات به‌طور تخصصی توسط بانک مسکن و به‌طور عمومی توسط سایر بانک‌های دولتی و خصوصی انجام می‌شود. علاوه بر این تسهیلات، دولت در قالب پرداخت یارانه از محل وجوه اداره شده اقدام به تأمین مالی برخی از پروژه‌های مسکن برای تامین نیاز متقاضیان می‌کند که از جمله مهم‌ترین این طرح‌ها می‌توان به تسهیلات ارزان قیمت پرداخت شده در پروژه‌های مسکن مهر اشاره کرد.
تسهیلات پرداختی مسکن در کشور ما که در بخش ساخت و خرید مسکن ارایه می‌شود، در سال‌های گذشته که نوسانات شدید اقتصادی باعث جهش قیمت‌ها در این بازار نشده بود، طرفداران زیادی در بین سازندگان و متقاضیان خرید مسکن داشت به‌طوری که یکی از عوامل اصلی و تعیین‌کننده برای تصمیم در مورد خرید مسکن محسوب می‌شد.
تاثیرگذاری قابل توجه این تسهیلات رونق نسبی در بازار ساخت و عرضه مسکن و همچنین ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای این کالا بود. در طی یک سال و نیم اخیر که نوسانات شدید اقتصادی موجب افزایش قابل توجه قیمت‌ها در این بازار شده است و همچنین توان اقتصادی متقاضیان افت قابل توجهی داشته است متاسفانه شاهد عدم افزایش میزان تسهیلات متناسب با رشد قیمت‌ها در این بازار بودیم.
این عدم افزایش موجب افت سریع و قابل توجه حجم متقاضیان استفاده از این تسهیلات شد، به‌طوری که بهای خرید اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن حدود ۵۰ درصد کاهش یافت. عدم تاثیرگذاری لازم تسهیلات بانکی در بازار مسکن موجب بی‌اعتمادی خریداران و سازندگان به وعده‌ها و حمایت‌های دولت از بخش مسکن شد و راه را برای جولان سودجویان و سوءاستفاده‌کنندگان در این بازار بیش از پیش باز کرد. شاید یکی از مهم‌ترین تاثیراتی که عدم تطابق تسهیلات بانکی با افزایش هزینه‌های ساخت برجا گذاشت کاهش حجم ساخت و سازها در طی یک سال گذشته و بر هم خوردن تعادل در میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن بود.
این نابسامانی علاوه بر بازار معاملات مسکن موجب افزایش حجم تقاضا در بازار رهن و اجاره نیز شد. تداوم روند کاهش اثربخشی وام مسکن و همچنین افزایش انتقادها نسبت به ناکارآمدی این وام‌ها موجب
شده در روزهای اخیر اخباری مبنی بر افزایش میزان وام مسکن تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان منتشر شود.
با توجه به میزان سقف وام اعطایی و بررسی میزان اثربخشی این وام شاید نتوان تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن به ویژه در کلان‌شهرها مشاهده کرد.
افزایش 40 میلیون تومانی در سقف تسهیلات پرداختی در قالب این اوراق می‌تواند موجب افزایش قدرت خرید مسکن در کلان‌شهر تهران به میزان حدود ۴ متر مربع فضای مسکونی گردد که با توجه به مبلغ سود تسهیلات و همچنین میزان اقساط
پرداختی بعید به نظر می‌رسد تحرک چندانی در
بازار را شاهد باشیم. به ویژه اینکه، این افزایش
در حالی اعلام شده است که تغییری در میزان سطح درآمد افراد جامعه و قدرت اقتصادی عمومی مشاهده نمی‌شود.
با توجه به شرایط نامساعد اقتصادی دولت و همچنین افزایش شدید حجم نقدینگی به نظر نمی‌رسد راهکارهای پولی بتواند تاثیر قابل توجهی بر در این بازار داشته باشد و بهتر است دولت با استفاده از سایر ابزار و امکانات در اختیار، تاثیر بیشتری بر توانمندسازی متقاضیان و سازندگان این بازار داشته باشد.
