گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
عمیق‌تر شدن رکود چندساله مسکن باعث شد برخی از مسوولان برای تقویت بخش تقاضای مصرفی به فکر افزایش میزان تسهیلات باشند. طی گزارش‌های حاصل از بانک مسکن، قرار است سقف وام اوراق مسکن موسوم به «تسه» (تا 80 یا 100 میلیون تومان) و همچنین وام جعاله مسکن (تا 40 میلیون تومان) افزایش یابد که در این صورت و در خوشبینانه‌ترین حالت، مجموع این دو وام به مبلغ 140 میلیون تومان خواهد رسید. در طی سال‌های گذشته وام تسه که از سوی بانک مسکن ارایه شده است، توانسته تا حدودی در خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی موثر باشد. اما در این میان، برخی از کارشناسان مسکن معتقدند، وام اوراق تسه به علت اقساط سنگین، طولانی بودن پرسه دریافت و عدم پوشش دهی مناسب هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی جز وام‌های ناکارآمد است. در این میان، بنا به گفته برخی از مسوولان با کاهش قیمت خرید این اوراق در طی سال جاری و سقوط آن به حدود 40 هزار تومان برای هر برگه، بخش اعظمی از این اوراق به تسهیلات مسکن تبدیل نمی‌شود، به گفته این عده دو عامل جهش قیمت مسکن و رکود آن باعث شده حجم عظیمی از اوراق آماده استفاده در پرسه معامله باشند، اما خریداری برای این دسته از اوراق وجود ندارد.
حل مشکل مسکن با 2 راهکار
در همین رابطه، بنا به گفته مهدی عدالت‌خواه، کارشناس اقتصاد مسکن در حال حاضر معاملات اوراق تسه در کمترین میزان خود قرار دارد چراکه این وام‌ها به‌تنهایی قابلیت تبدیل به مسکن را ندارند.
وی گفت: عدم توانایی دولت در ارایه وام مناسب برای خرید مسکن ناشی از چند عامل ساختاری از جمله نبود منابع کافی بانکی، عدم موفقیت دولت در کنترل قیمت زمین و عدم توجه به میزان عرضه است.
عدالت‌خواه گفت: از مشخصه‌های سیستم تأمین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی (LTV) است. درحالی که این معادله در کشورهای توسعه‌یافته به‌گونه‌ای است که همواره بخش اعظمی از قیمت کل مسکن را پوشش می‌دهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تجارب سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60 تا 80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) تا 100 درصد ارزش ملک نیز می‌رسد.
عدالت‌خواه با بیان اینکه افزایش وام تسه اثرگذاری مطلوبی برای توانمندسازی متقاضیان مصرفی ندارد، گفت: این موضوعی است که خود دولت به‌خوبی بر آن واقف است اما از آنجایی‌که یکی از وظایف ذاتی دولت ارایه تسهیلات مسکن برای متقاضیان مصرفی است، این موضوع را به شکل فرمالیته انجام می‌دهد.
وی گفت: فرمالیته از آن جهت که بهره‌بردار این نوع وام‌ها بدون احتساب کمک‌های جانبی نمی‌توانند خانه‌دار شوند.
وی بابیان اینکه بدون تردید افزایش سقف این اوراق نیز باعث افزایش معاملات مسکن نخواهد شد، گفت: درحالی که حاضر اوضاع اقتصادی کشور بسیار آشفته است، بخش اعظمی از متقاضیان واقعی مسکن در هزینه‌های یومیه خود مانده‌اند و نمی‌توانند، اقساط یک‌میلیون تا 2 میلیون تومانی را بپردازند. در ثانی این حجم از پرداخت‌ها درنهایت جوابگوی خرید خانه نیز نخواهد شد.این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در حال حاضر سقف تسهیلات به‌صورت انفرادی 60 میلیون تومان است و با جعاله 20 میلیون تومانی 80 میلیون تومان می‌شود که دارای اقساط یک‌میلیون و 500 هزار تومان است.
درحالی که خرید یک واحد مسکونی 40 متری در جنوبی‌ترین بخش تهران بالای 400 میلیون تومان است یعنی در بهترین شرایط با وام 80 میلیون تومانی می‌توان تنها 10 متر مربع از آن آپارتمان را خرید که این میزان تنها یک‌پنجم خرید خانه محسوب می‌شود.
وی با بیان اینکه البته هنوز میزان افزایش سقف وام تسه از سوی بانک مسکن اعلام نشده است، اما اگر این نرخ بالای 100 میلیون تومان باشد، باز هم تغییر چندانی در بهبود شرایط خرید اعمال نمی‌شود.
عدالت‌خواه گفت: به‌طور مثال، اگر سقف تسهیلات با لحاظ وام جعاله 20 میلیون تومانی به 100 میلیون تومان برسد، اقساطی برابر با یک‌میلیون و 800 هزار تومان دارد و تنها پاسخگوی یک‌سوم هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی با کمترین امکانات در جنوبی‌ترین بخش تهران است. البته این وام‌ها در شهرستان‌ها نیز کاملاً کارآمد است.
این کارشناس مسکن بابیان اینکه دولت با افزایش نیم انگشتی تسهیلات نمی‌تواند مشکل بخش تقاضا را حل و فصل کند، تأکید کرد: دولت باید دو اقدام عاجل برای مسکن انجام دهد. در ابتدای امر باید قیمت زمین را به‌صورت واقعی کنترل کند. ایران جزء کشورهای پر زمین است و قیمت‌های کنونی تناسبی با این میزان عرضه ندارد.
در گام بعدی، دولت باید شروع به امر تولید کند. در حال حاضر وقفه بزرگی در امر تولید حادث‌شده است و مطمئن شکاف حاصل از این اتفاق در طی سال‌های آینده مشکل جدی برای دولت ایجاد خواهد کرد.
ریشه‌یابی بی‌ثباتی بازار مسکن
در همین رابطه، مهدی موذن کارشناس بازار مسکن گفت: بدون شک ریشه عدم ثبات فعلی در بازار مسکن را باید در سیاست‌گذاری‌های اشتباه در ادوار گذشته جست‌وجو کنیم. وی اظهار کرد: آثار هیچ‌گونه سیاست معینی در مدیریت و هدایت بهینه بازار مسکن مشاهده نمی‌شود. همچنین تأثیر سیاست‌ها در برنامه‌های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در بازار مسکن بسیار کمرنگ است و بالطبع بازار مسکن توسط ذینفعان و در جهت منافع خاص هدایت می‌شود.
موذن گفت: هم‌اکنون نیز از سیاست‌گذاری‌ها مبتنی بر بررسی علمی و ریشه‌یابی معضلات حوزه مسکن نبوده و هر بخشی در چارچوب تأمین منافع خود ارایه طریق می‌کند که بانک‌ها نیز از این موضوع مستثنی نیستند.این کارشناس مسکن افزود: چنانچه معضل اصلی مسکن جامعه را تأمین مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط جامعه بدانیم، در آن صورت طرح‌های کارا‌تری ارایه خواهد شد. و از این رو، ارایه طرح‌هایی مانند مسکن ملی که متقاضی باید در ابتدا آورده نقدی قابل‌توجهی داشته و همچنین توان پرداخت اقساط سنگین وام را داشته باشد، نمی‌تواند مشکل اصلی مسکن جامعه را حل کند.
وی گفت: باید بپذیریم که معضل مسکن و تأمین آن هم‌اکنون به یک بحران تبدیل شده که قابلیت آن را دارد در آینده به یک چالش اساسی تبدیل شود. از این رو، جا دارد وزارت راه‌وشهرسازی با قبول این واقعیت، ستاد بحران مسکن را تشکیل داده و بدون ملاحظات ویژه از گروه‌ها و افراد مجرب و تأثیرگذار دعوت به عمل‌آورده و با تشکیل کارگروه مربوطه راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را تدوین کند.
موذن بابیان اینکه افزایش سرانگشتی میزان تسهیلات راه گشای حل مشکلات مسکن نیست گفت: متأسفانه در طی سال‌های اخیر همواره به‌جای پرداختن به علت به دنبال چاره‌جویی برای معلول بوده‌ایم و به همین دلیل در 2 دهه گذشته پیوسته آزمون‌وخطا کرده و هرروز نتیجه بدتری گرفته‌ایم و حال این آزمون افزایش تسهیلات با اثرگذاری اندک نوعی دیگر از خطاهایی است که نتیجه مثبتی برای بخش مسکن نخواهد داشت.
وی گفت: از این رو، نیاز است دولت به هشدار کارشناسانی که همواره اعلام می‌کردند باید ظرف 10 سال آتی هرسال حداقل یک میلیون واحد بسازیم توجه کرده و در این زمینه تمهیدات لازم را به وجود آورد. این تسهیلات باید به میزان قابل‌توجهی اثرگذار باشد و قابلیت پوشش دهی بخش بزرگی از هزینه‌های کل واحد را داشته باشد.
وی گفت: به‌هرروی، مشکل مسکن کشور وقتی حل می‌شود که در تصمیمات، واقعیت‌های اجتناب‌ناپذیر زیر را در نظر بگیریم. در گام اول باید بپذیریم حدود 20 میلیون نفر افراد بد مسکن داریم که عمدتا جزء اقشار آسیب‌پذیر هستند و بیش از 30 درصد از خانواده‌های در کشور مستأجر هستند.
باید در نظر داشته باشیم، حدود 13 میلیون جوان مستعد ازدواج در کشور هستند که می‌توانند 6.5 میلیون خانواده از تشکیل بدهند، اما مشکل اصلی آنها تأمین مسکن است.
وی گفت: همچنین باید بپذیریم اگر نیازمندان مسکن جزء دهک‌های پایین یا متوسط جامعه باشند امکان پرداخت اقساط وام ماهیانه حدود 2 میلیون تومان را ندارند.
موذن گفت: زمانی که دولت تمامی این موارد را بپذیرد می‌تواند مشکل مسکن را حل‌وفصل کند.
دلیل ناکار آمدی سیاست‌های مسکنی
در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت همانند یک خانواده است. با اولویت‌های هزینه کرد که سالانه میزان و نحوه تخصیص آن را طی برنامه‌‌ای به مجلس ارایه می‌دهد و بر اساس بودجه‌های تصویبی شروع به هزینه کرد می‌کند، از این رو، با این تعریف ساده باید اذعان داشت سهم اقتصاد مسکن در سبد هزینه کرد دولت به میزانی نیست که بیش از تسهیلات تخصیصی در قالب وام خرید به متقاضیان اقدام کند.
وی گفت: هرچند بدنه کارشناسی دولت تایید کند که افزایش میزان وام و طول مدت بازپرداخت و همچنین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به استقبال مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بینجامد و موجب تحرک سازنده و نسبی حوزه اقتصاد مسکن شود، ولی باز به نظر می‌رسد به هر دلیلی دست‌وبال دولت در تغییرات سه گانه فوق بسته است و شاید عمده دلیل آن محدودیت منابع سرمایه‌یی و گردش آن در اقتصاد کلان باشد.
وی گفت: بدون تردید افزایش میزان سرانگشتی وام تسهیلات با این روش همچنان ابتر بوده و جوابگوی متقاضیان مصرفی نخواهد بود. غیبی گفت: نکته بسیار مهم در شکل عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به‌منظور خرید مسکن است که مهم‌ترین آن عدم تعریف درست واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان، میزان اقساط ماهیانه و ناکارآمدی میزان وام برای خرید واحد موردنظر است.
وی درنهایت گفت: به‌هرروی شرایط کنونی وام مسکن فاقد مولفه‌های ذکرشده است.
مستاجران و گرانی
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: با توجه به‌قرار گرفتن شرایط اقتصادی کشور و کم شدن ارزش ریال، تأمین مسکن ملکی برای اکثر متقاضیان مصرفی مسکن از جمله مستأجران کنونی و خانه اولی‌ها بسیار مشکل شده و این افراد راه دشوار و دور و درازی را در پیش روی خود می‌بینند.
وی گفت: باید بپذیریم در شرایط کنونی مختصر سرمایه اندوخته متقاضیان مصرفی در کنار شرایط اقتصادی نامطلوب کشور و عدم مطلوبیت اقدامات دولت جوابگوی خرید ملک نیست.
مهری بابیان اینکه قیمت‌های کنونی فوق‌العاده سنگین است و خریدوفروش در بازار مسکن به‌ندرت انجام می‌گیرد، گفت: بازار در یک رکود تورمی منفعل قرار گرفته است. اگر هر از گاهی خرید و فروشی در بازار مسکن صورت می‌گیرد، مربوط به قشر متمول است و ارتباطی به فرایند خانه‌دار شدن خانه اولی و متقاضیان مسکن ندارد. در واقع این معاملات در بازار کنونی، به‌نوعی موید و تثبیت‌کننده قیمت‌های گران است.
وی گفت: در شرایطی که تأمین مسکن ملکی برای قشر متوسط جامعه هم با دشواری مواجه است، حتی محال به نظر می‌رسد، بازار مسکن نیازمند یک اراده ملی و سیاست اجرایی دقیق از سوی دولت باشد که بتواند این بیمار خفته را بیدار کند و پویایی آن نصیب نیازمندان مسکن باشد، نه سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران.
این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه خبر موافقت بانک مرکزی در این روزها با افزایش سقف وام اوراق تسه تأثیر آن‌چنانی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کند، گفت: صرف افزایش مبلغ وام و عدم اثربخشی آن در بازار کنونی مرهمی بی‌اثر بر این زخم است. جبران کسری پس‌انداز در تأمین بهای مسکن از طریق اوراق تسه توسط متقاضیان مصرفی از سر ناچاری است، چراکه حدود 10 درصد از اصل وام باید صرف خرید اوراق تسهیلات شود.
با احتساب سود مبلغ وام دریافتی و هزینه خرید اوراق، قیمت مسکن خیلی گرانتر از قیمت واقعی آن تمام می‌شود که موجبات سنگین‌تر شدن این‌بار گران برای خریدار می‌شود.خریداری که با مشکلات متعدد قبل و بعد از خرید ملک (پرداخت اقساط سنگین) همراه است.
وی گفت: مبلغ وام مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که تأمین‌کننده لااقل نیمی از بهای تمام‌شده مسکن باشد، ولی امروزه مبالغ وام با قوانین دست و پاگیر و سپرده‌گذاری و پرداخت اقساط سنگین تأمین‌کننده حدود 10 تا 12 متر از متراژ مسکن خریداری‌شده است.
مهری درنهایت گفت: بنابراین صرف افزایش مبلغ وام اثری در احیا و رونق بازار مسکن و خانه‌دار شدن متقاضیان نمی‌گذارد. دولت همچنان که برای طرح‌هایی از قبیل بازآفرینی شهری و هم‌اکنون اقدام ملی هزینه می‌کند، باید در این مسیر با اختصاص کمک‌های بلاعوض برای خریداران این راه را هموارتر کند و به نوعی از خود مردم در امر خانه‌دار شدن متقاضیان استمداد طلبد.
