گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
بر اساس آمارهای بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در هفت‌ماهه سال 1398 حدود 35.8 هزار واحد مسکونی بوده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 57.5 درصد کاهش داشته است.
در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 12 میلیون و 700 هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 81.3 درصد افزایش داشته است. بر اساس این آمارها در مهرماه جاری حدود 3 هزار و 401 واحد مسکونی معامله‌شده که این شاخص در مهر 97 حدود 9 هزار و 357 واحد و در مهر 96 حدود 13 هزار و 815 واحد بوده است. این آمارها در حالی ارائه‌شده که میزان نرخ تورم در ماه مذکور بر اساس سال پایه 95 حدود 42 درصد بوده است.
در مهر ماه سال 1398، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 12 میلیون و 720 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 و 47.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. با تحلیل این آمارها می توان دریافت رابطه مستقیمی بین افزایش قیمت مسکن و تعداد معاملات یک رابطه الاکلنگی وجود دارد یعنی با افزایش قیمت مسکن تعداد معاملات به شدت کاهش می یابد .
رابطه معکوس معاملات و قیمت را می توان به وضوح در آمارهای تابستانی بازار مسکن دید زمانی که قیمت مسکن در تابستان به میزان قابل توجهی کاهش یافت و حتی قیمت‌های کف بازار با کاهش چشمگیری روبرو شد تعداد معاملات نیز به میزان قابل توجهی نسبت به ماه های ابتدایی سال افزایش یافت .
اگرچه هیچ کارشناسی نمی تواند منکر رابطه معاملات و قیمت مسکن با هم باشد، اما این دو موضوع رابطه بسیار مستقیم‌تری با میزان تولید دارند زمانی که تولید افزایش پیدا کند قیمت ها کاهشی و در نتیجه معاملات افزایشی می شود .
آمارها نشان می دهد، در دورانی که بازار مسکن مملو از واحدهای مسکونی بوده قیمت ها رشد چندانی نداشته و معاملات به شکل شگرفی افزایشی بوده است. بنابراین با توجه به شاخص توان خانوار که در درازمدت مهم‌ترین شاخص قیمت مسکن است، به این نتیجه می‌رسیم که رشد قیمت مسکن از توانایی خانوار پیشی گرفته و طبیعتا باید خود را با شرایط بازار تنظیم کند و به تعادل برسد.
معاملات مسکن در ماه‌های آتی
بر اساس آمارهای ذکر شده و همچنین به اعتبار گفته‌های گروهی از کارشناسان و فعالان، بازار مسکن در ماه‌های آتی نیز شاهد رکود- تورمی خواهد بود به باور این عده این چرخه تا سال 99 نیز ادامه‌دار است.
در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه به‌طورکلی شروع رونق و افزایش قیمت مسکن در آذرماه ١٣٩٦ آغاز و در اردیبهشت‌ماه ١٣٩٧ به اوج خودرسید، گفت: افزایش نرخ مسکن در این ماه باعث شد رکود 5 ساله معاملات مسکن بشکند؛ اما در ادامه آمارها نشان داد در تمامی ماه‌های تابستان و پاییز سال 97 حجم معاملات به‌صورت مداوم کاهشی بوده و این کاهش به نحوی بود که بازار مسکن در شش‌ماهه دوم ٩٧ وارد رکورد تورمی شد.
حسین احمد اوغلی گفت: با تحلیل دوران رکود و رونق در طی سال‌های اخیر می‌توان دریافت همواره بازار مسکن روی چرخه رکود -پیش رونق - رونق -پیش رکود بوده است. با بررسی شرایط فعلی بازار و مطالعه سوابق ٥ دوره رکود و رونق به نظر می‌رسد بازار مسکن پس از گذراندن ٤ سال رکود و رونق ٥ ماهه از آذر ٩٦تا خرداد ٩٧ از ابتدای امسال وارد فاز پیش‌رکود شده است. وی گفت: بنابراین با تحلیل این آمارها می‌توان دریافت وضعیت بازار در ادامه سال ١٣٩٨ و ١٣٩٩ رکودی و در سال 1400 پیش رونق و در سال 1401 وارد فاز رونقی خواهد شد.
احمد اوغلی گفت: بازار مسکن علاوه بر تحولات درونی خود، از شرایط سایر بازارها و وضعیت سیاسی، اقتصادی، امنیتی کشور نیز متأثر است. از این رو، پیش‌بینی صورت گرفته بر اساس شرایط فعلی کشور است و چنانچه اتفاق فوق العاده ای رخ دهد، شرایط به‌گونه‌ای دیگر رقم خواهد خورد.
مساله کاهش ساخت و ساز
این کارشناس مسکن بابیان اینکه هم‌اکنون مشکل جدی مسکن نبود معاملات یا افزایش قیمت نیست، گفت: در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل مسکن، کاهش میزان ساخت‌وساز‌است. بر اساس آمارها و با توجه به رشد جمعیت کشور و همچنین عوامل دیگر مانند ازدواج، کشور به‌صورت سالیانه حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و هم‌اکنون باوجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور، هنوز با کسری 4 میلیون واحد مواجه هستیم.
وی گفت: در حال حاضر مسئولان باید نگاه عمیق‌تری به کاهش میزان ساخت‌وساز داشته باشند و نباید به جهت‌دار کردن مسئله کاهش معاملات امر تولید را کوچک بشمارند. اگرچه دو مسئله معاملات و تولید رابطه مستقیمی باهم دارند و با افزایش معاملات انگیزه تولید نیز بیشتر میشود، اما نا دیده گرفتن امر تولید هم‌زمان با کاهش معاملات همانند شمشیر دو لبه عمل می‌کند. آمارها و تجربه‌های موفق کشورهای توسعه‌یافته در امر مسکن به‌خوبی نشان می‌دهد تولید می‌تواند نقش منجی در بازار مسکن را داشته باشد. چراکه با افزایش تولید و افزایش عرضه توان مالی و قدرت چانه‌زنی بخش تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد.
نقش تولید در افزایش و رونق معاملات
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه بر اساس آمارها در بخش ساخت‌وساز و صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، در فاصله ماه‌های فروردین تا تیرماه سال گذشته ۲۷ هزار و ۶۲۶ پروانه ساخت صادرشده بود، اما در مدت مشابه امسال این رقم به ۲۱ هزار و ۸۲۲ پروانه رسیده که حاکی از کاهش ۲۱ درصدی است.
مهری گفت: کاهش پروانه‌های ساختمانی به دلیل 3 مؤلفه اصلی و 2 مؤلفه فرعی و دو ریز فاکتور بوده است. 3مؤلفه‌های تأثیرگذار بر روند صدور پروانه شامل رکود تورمی مسکن، نبود نقدینگی‌های مؤثر در بازار مسکن و نبود چشم‌انداز مثبت به فضای آتی است.
وی گفت: چنانچه می‌دانید زمانی که تقاضای مصرفی برای یک کالای مصرفی وجود نداشته باشد انگیزه‌ای برای تولید وجود نخواهد داشت اما ازآنجایی‌که مسکن جزو نیازهای اولیه است می‌توان این انگیزه تولید را با ابتکارات عملیاتی به بازار تزریق کرد. این ابتکارات شامل توانمندسازی بخش مصرفی با استفاده از تسهیلات ویژه، خرید واحدهای آماده توسط شهرداری و سازمان‌های ذی‌ربط و توسعه به ورود نقدینگی‌ها به سمت این بازار مسکن است.
این کارشناس بابیان اینکه یکی از بزرگ‌ترین مشکلات عدم تولید نبود نقدینگی‌های کافی است، گفت: اگرچه میزان نقدینگی در کشور رقم بسیار بالایی است اما مسیر کنونی این پول‌ها به سمت بازار سرمایه است. بر اساس آمار بانک مرکزی حجم نقدینگی که در ابتدای دولت دوازدهم در تیرماه سال ۱۳۹۶ کمی بیش از ۱۳۳۳ هزار میلیارد تومان بود، در مدت ۲۰ ماهه منتهی به اسفند ۱۳۹۷ بیش از ۵۴۹ هزار میلیارد تومان افزوده‌شده است.وی ادامه داد: در دولت دوازدهم هرماه حدود ۲۷.۴ هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید ایجادشده است. بنابراین به نظر می‌رسد که در پایان ۱۳۹۸ حجم نقدینگی از ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان هم عبور کند. اگرچه از ابتدای سال جاری بخش اعظمی از این نقدینگی‌ها وارد بازار سرمایه شده و متأسفانه به سه علت نبود مدیریت، حضور دلالان و سوداگران و عدم برنامه میان‌مدت و بلندمدت به چالش کشیده شد اما بازار مسکن نیز می‌تواند این نقدینگی‌ها را جذب کند؛ اما مطمئنا باید برنامه‌ریزی‌هایی بر حضور این حجم از نقدینگی‌ها در بازار مسکن تعیین شود.
وی در خصوص مؤلفه بعدی نیز گفت: متأسفانه فضای کنونی اقتصاد کشور بسیار مبهم بوده و سازندگان نمی‌دانند با هزینه کردهای سنگین آیا می‌توانند به نقدینگی خود و سود لحاظ شده برسند یا نه؟ بنابراین نیاز است دولت فضای تولید و عرضه را شفاف‌تر کند تا نقدینگی‌ها هرز نروند.
این کارشناس در خصوص دو مؤلفه فرعی تولید نیز گفت: در حال حاضر، افزایش نهادهای ساختمانی و هزینه‌های جانبی صدور پروانه باعث شده قیمت تمام‌شده تولید برای تولیدکنندگان سنگین باشد.
وی گفت: بر اساس آمارها شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان ١٣٩٨ به عدد ٤٠٧ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل (٤٠٦.٩)، تقریباً بدون تغییر و نسبت به شاخص فصل مشابه سال قبل (٣١٥.٤)، ٢٩.٠ درصد افزایش داشته است.
همچنین درصد تغییرات میانگین شاخص چهارفصل منتهی به فصل تابستان سال ١٣٩٨ نسبت به میانگین شاخص چهارفصل منتهی به تابستان سال ١٣٩٧ معادل ٤٩,٢ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل که ٥٦.٣ درصد بوده ٧.١ درصد کاهش داشته است. در فصل تابستان سال١٣٩٨ شاخص قیمت گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» با ١٣ درصد افزایش نسبت به فصل قبل بیشترین تأثیر را در شاخص کل داشته است.
این کارشناس بابیان اینکه افزایش گروه‌های مختلف مصالح ساختمانی می‌تواند انگیزه سازندگان را کاهش دهد، گفت: بر اساس آمارها گروه «سنگ» با ٣,٩ درصد و گروه «انواع بلوک، سفال و آجر» با ٥,٣ درصد افزایش به ترتیب رتبه‌های بعدی تأثیرگذاری در افزایش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران داشته‌اند.
وی همچنین در خصوص افزایش هزینه‌های جانبی ساخت نیز گفت: بر اساس آمارهای غیررسمی در حال حاضر هزینه‌های شهرداری، نظام‌مهندسی، وزارت نیرو و... نسبت به سال گذشته 15 تا 30 درصد افزایش داشته است و گذشته از هزینه‌ها، پروسه کاری صدور پروانه سازندگان را دچار مشکلات عدیده‌ای کرده است. در حالت عادی صدور پروانه 5 ماه زمان می‌برد، حالا اگر مشکلی هم پیش بیاید و پرونده در کمیسیون ماده 100 و ماده 5 بررسی شود، این فرآیند طولانی‌تر هم خواهد شد.مهری در خصوص دو ریز فاکتور نبود انگیزه تولید نیز گفت: این دو ریز فاکتور مربوط به کاهش حاشیه سود تولید مسکن نسبت به دوران رونق و تولید نقدینگی با روش‌های راحت‌تر است.
وی در خصوص کاهش حاشیه سود تولید گفت: هنوز هم تصور برخی از سازندگان از بازار تولید مسکن بازاری با سود 60 تا 70 درصدی بیشتر از آورده خود است درحالی‌که این حاشیه سود به رقمی در حدود 20 تا 30 درصد کاهش‌یافته است. اگرچه انتظار حاشیه سود همانند سابق به‌هیچ‌عنوان صحیح نیست اما به نظر می‌رسد بخشی از سازندگان برای رسیدن به این مورد دست از تولید کشیدند تا شاید وقت دیگر دوباره وارد بازار شوند.این کارشناس در خصوص تولید نقدینگی و افزایش حجم کمی پول گفت: برای تحلیل این موضوع می‌توان به ضرب المثل «کسی که شیر می‌خواهد گاو نمی‌خرد» اشاره داشت زمانی که شیر به میزان قابل‌توجهی در دسترس بوده و با نرخ خوب خریداری میشود هیچ‌کس به دنبال خرید منبع اصلی نمی‌رود در حال حاضر نیز کسی که می‌تواند به‌راحتی با دلالی و سوداگری یا انباشت پول در بانک‌ها و مؤسسات به سودهای آن‌چنانی برسد چرا درگیر چاکرم و مخلصم شهرداری و نظام‌مهندسی شود.
وی گفت: به‌هرحال تا زمانی که وضعیت تولید در کشور بهبود پیدا نکند نمی‌تواند انتظار رونق در معاملات و تولید مسکن داشت.
انتظار رونق اشتباه است
در همین رابطه، ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان با بیان اینکه رونق بازار مسکن رابطه تامی بارونق تولید و ساخت مسکن دارد، گفت: نمی‌توان انتظار رونق از بازاری داشت که بنیان‌های تولیدی آن به چالش کشیده شده است. در حال حاضر عوارض سنگین شهرداری باعث رکود تولید شده است؛ و اگر کسی فکر می‌کند هزینه شهرداری‌ها تأثیر جدی در قیمت تمام‌شده مسکن ندارد، کاملا در اشتباه است.
رهبر افزود: در حال حاضر هزینه تمام‌شده شهرداری از ابتدای صدور پروانه تا پایان کار رقمی در حدود 800 هزار تومان برای هر مترمربع است که بار و فشار این افزایش در وهله اول بر دوش سازنده و بعد برای مصرف‌کننده است. چراکه سازنده مجبور است برای دریافت نقدینگی‌های بلوکه‌شده خود از سود زحمتی خود بکاهد. رهبر بابیان اینکه افزایش هزینه‌ها که باعث گران‌تر شدن ساخت‌وساز میشود، گفت: در نهایت این وضعیت، منجر به خواب سرمایه میشود. باید زمان و هزینه‌های صدور پروانه را کاهش دهیم شایسته نیست سازنده‌ای که بخش بزرگی از دارایی خود را وارد بازار تولید کرده در راهروهای شهرداری و نظام‌مهندسی به چالش کشیده شود.
وی بابیان اینکه شهرداری‌ها به بروکراسی اداری عادت کرده‌اند، گفت: هراندازه به زمان صدور پروانه افزوده شود، سازنده، مصرف‌کننده و شهرداری که باید عوارض را سریع‌تر دریافت کند، دچار دردسر می‌شوند. قطعاً خواب 6 ماهه سرمایه باعث ضرر و زیان سازنده میشود.
