حسین محمدی| کارشناس ارشد حقوق |
مسکن یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر جامعه‌ای است. از سوی دیگر، صنعت مسکن از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی در هر کشوری است.
از اینرو دولت‌ها تلاش می‌کنند تا با اعمال سیاست‌هایی متناسب با نظام اقتصادی و اجتماعی خود، این نیاز جامعه را برآورده و از سوی دیگر بتوانند با رونق دادن به این صنعت دیگر صنایع وابسته را هم رونق بدهند. زیرا این صنعت یک صنعت پیشران محسوب می‌شود. در کنار حمایت از بخش مسکن در کشورهای توسعه‌یافته، اقداماتی نیز برای شفاف‌سازی معاملات و گردش مالی این صنعت عظیم، در نظر گرفته‌شده است.
یکی از این ابزارهای مهم برای شفاف‌سازی گردش مالی و نیز نقل و انتقالات، ابزار حقوقی ثبت رسمی است. برای مثال در کشورهایی مانند سوئد، فرانسه و آلمان البته با تفاوت‌هایی کوچک، هرگونه نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول منوط به ثبت رسمی معامله‌شده است. علاوه برآن، مهم‌ترین فواید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شناسایی دقیق مالکیت این اموال است. موضوعی که از نیازهای مهم در بحث ایجاد در بازار مسکن و نیز از ابزارهای مهم حکمرانی است.
از این رو، دست آورد شناسایی مالکیت اموال غیرمنقول مسکن جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن است. زیرا در صورت لزوم می‌توان با ابزارهایی مانند مالیات، از سودآوری بالای این بخش برای سوداگران جلوگیری کرد.
لازم به ذکر است که این ابزار در صورتی کارآمد خواهد بود که حاکمیت، خریدار و فروشنده را بشناسد.
این شناخت منوط به این است که معامله به‌صورت رسمی ثبت شود تا دولت بتواند بر آن نظارت داشته و به‌صورت بر خط از وضعیت بازار مطلع شود.
از اینرو، دریافت مالیات برای تنظیم بازار مسکن، روشی است که در کشورهای توسعه‌یافته در امر تنظیم بازار مسکن، سال‌های زیادی است که اجرا می‌شود. مثلاً در کشورهایی مانند انگلیس و امریکا با مقادیر مختلف از صاحبان خانه‌های خالی مالیات دریافت می‌شود تا حفظ خانه خالی برای صاحب‌ملک صرفه اقتصادی نداشته باشد. در این صورت صاحب‌خانه خالی باید ملک خود را وارد بازار کند.
این مساله اما در ایران که بازار مسکن آن به‌شدت ملتهب است، امکان‌پذیر نیست؛ زیرا بسیاری از معاملات اموال غیرمنقول در ایران به روشی به‌غیراز روش ثبت رسمی و دریافت سند رسمی از حاکمیت، انجام می‌گیرد.
همان‌طور که گفته شد، بیشتر معاملات اموال غیرمنقول به‌صورت غیررسمی (قولنامه‌ای) صورت می‌گیرد و از آنجا که این اسناد در هیچ سیستمی ثبت نمی‌شوند، قابل‌شناسایی و ردیابی برای حاکمیت نیستند.
ازاین‌رو، شناسایی مالکیت این اموال نیز کاری بسیار دشوار و در بسیاری از اوقات نیز نشدنی است. همین مساله باعث می‌شود که حاکمیت احاطه خود برگردش مالی و نقل و انتقالات در بازار اموال غیرمنقول را از دست بدهد. در اواخر سال 97 و شش‌ماهه اول سال 98 رخ داد، شاهد بروز چنین مساله‌ای بودیم. در این زمان قیمت مسکن به خاطر سوداگری و سودجویی عده‌ای به‌شدت با افزایش قیمت روبرو شد و دولت نیز نتوانست مانع از این بحران شود.
دلیل این ناتوانی نیز این بود که اولاً حاکمیت بر نقل و انتقالات نظارت نداشت. دوم اینکه امکان شناسایی خانه‌هایی نیز که مصرفی نبودند و صرفاً برای افزایش قیمت از سوی سوداگران احتکار شده بودند، قابل‌شناسایی نبودند.
از اینرو، حاکمیت نتوانست با ابزارهایی چون مالیات، بازار افسارگسیخته مسکن را سروسامان دهد. همه این مسائل ریشه در این دارند که این معاملات ثبت رسمی نمی‌شدند و بسیاری از خریدوفروش‌ها به‌واسطه قولنامه‌هایی که غیرقابل نظارت و شناسایی هستند انجام می‌گرفت.
دکتر عباس کریمی، حقوقدان و عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران در این باره معتقد است: «در استعلام ثبت می‌نویسند یک آپارتمان صد و پنجاه متری به اسم ایشان است درحالی که ما می‌‌دانیم که این شخص پنجاه تا ملک دارد و با سند غیررسمی خریده و نرفته آنها را سند رسمی کند که مالیات ندهد.»
بنابراین معاملات قولنامه‌ای از مهم‌ترین دلایل شناسایی نشدن خانه‌های خالی و مالکیت آنها و نیز ناتوانی دولت در اجرای سیاست‌های مالیاتی در بخش اموال غیرمنقول به‌خصوص مسکن است.
ازاین‌رو، علاوه بر کم‌کاری دولت در اجرای سیاست‌های مالیاتی برای تنظیم قیمت مسکن، معاملات قولنامه‌ای و اعتبار اسناد قولنامه‌ای نزد دادگاه‌ها نیز از مهم‌ترین دلایل التهاب در بازار مسکن هستند. تنها راهکار حل ریشه‌ای این موضوع نیز بی‌اعتباری اسناد قولنامه‌ای نزد دادگاه‌ها و مشروط کردن احراز مالکیت اموال غیرمنقول به ثبت رسمی و دریافت سند رسمی است. موضوعی که تنها از طریق اصلاح قانون ثبت امکان‌پذیر است.
