گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
درحالی که طی نیمه نخست سال جاری و تحت تاثیر بازار خرید و فروش مسکن، نرخ اجاره‌بها در پایتخت و سایر کلان‌شهرها 30 تا 40 درصد رشد کرده بود، به گفته نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با آغاز نیمه دوم سال جاری و کاهش نقل و انتقالات شاهد افت 5 تا 15 درصدی اجاره‌بها خواهیم بود. از اردیبهشت ماه سال جاری و با افزایش دوباره قیمت‌ها دربازار خرید و فروش مسکن، نرخ اجاره هم رشد قابل توجهی داشت و به گفته برخی مشاوران املاک تا مرز 50 درصد هم افزایش یافت، همین افزایش قیمت، فشار اقتصادی وارده به مستأجران را دوچندان کرد و بهانه‌ای شد برای ارایه طرح‌های مختلف از سوی وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی برای ساماندهی بازار. وزارت راه و شهرسازی به منظور کنترل و ساماندهی بازار مسکن در اردیبهشت ماه بسته‌ای را با تکیه بر ابزارهای مالیاتی رونمایی کرد یا وزارت اقتصاد، صندوق ارایه تسهیلات ودیعه به مستأجران را در دستور کار خود قرار داد تا براساس آن، موجران بخشی از پول رهن را در قالب وام از دولت دریافت کند و در عوض مستاجر اقساط و سود این وام را به بانک بپردازند. البته این راهکارها با گذشت 4، 5 ماه از ارایه و رونمایی همچنان اجرایی نشده و در حد حرف باقی مانده است اما ورود دو وزارتخانه به بحث بازار اجاره در ابتدای سال جاری نشان از نابسامانی این بازار دارد. ناگفته نماند، آشفتگی بازار رهن و اجاره از نیمه‌های تیر ماه کاهش یافت که دلیل آن هم افت التهابات بازار خرید و فروش مسکن بود، از تیرماه سال جاری قیمت‌ها همچون ماه‌های دیگر روند صعودی قابل توجهی را تجربه نکرد و حتی در مرداد ماه شاهد کاهش قیمت‌ها بودیم اتفاقی که بر بازار رهن و اجاره هم موثر بود و به افت نرخ اجاره کمک کرد. درهمین رابطه، نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره وضعیت بازار رهن و اجاره در نیمه اول سال 98 به «تعادل» می‌گوید: اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها در دنیا و به ویژه در ایران، قیمت خرید و فروش مسکن است. بنابراین زمانی که قیمت مسکن 120 درصد رشد می‌کند، این توقع برای مالکان ایجاد می‌شود که نرخ کرایه را باید تا همین میزان افزایش دهند. حسام عقبایی می‌افزاید: اگر قرار بود، نرخ اجاره متناسب با قیمت خرید و فروش مسکن رشد کند، هیچ مستأجری در کلان‌شهرها باقی نمی‌ماند و اغلب آنها به حاشیه شهرها و شهرهای جدید کوچ کرده و آنجا ساکن می‌شدند. او ادامه می‌دهد: به عنوان نمونه نمی‌توان انتظار داشت، مستأجری که پیش از این ماهیانه 4 میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کرد، در سال جاری به صاحب ملک 8 میلیون تومان یا بیشتر بپردازد.
ورود زودهنگام به بازار اجاره
به گفته نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، در ابتدای سال جاری موج گرانی بر بازار مسکن حاکم شد و برهمین اساس مستأجران مانند سال‌های گذشته ابتدای تیرماه وارد بازار نشدند، بلکه از اواسط فروردین ماه به دنبال نقل و انتقالات بودند. عقبایی اظهار می‌کند: دلیل ورود زودتر مستأجران به بازار اجاره، جهش قیمت مسکن بود. به عنوان مثال، واحدی مسکونی که در سال 97، 500 میلیون تومان بود در سال 98، یک میلیارد قیمت‌گذاری شده بود و با توجه به اثرگذاری قیمت خرید و فروش مسکن بر بازار اجاره، مستأجران به دلیل نگرانی از افزایش بیش از پیش قیمت‌ها، زودتر وارد بازار شدند. او تصریح می‌کند: جابه‌جایی مستأجران از نیمه دوم فروردین ماه آغاز شد و تا اواسط اردیبهشت ماه شرایط خوب بود و درصد کمی نقل و انتقالات داشتیم و نرخ اجاره هم در این مدت نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 15 درصد کاهش یافت و اغلب مستأجران اقدام به تمدید قراردادهای خود به مدت یکسال دیگرگرفتند. نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک اضافه می‌کند: اما شرایط برای بازار اجاره و همچنین خرید و فروش از اواسط اردیبهشت ماه و با درج قیمت‌ها در فضای مجازی و اپلیکیشن‌ها تغییر کرد و موجب افزایش التهاب در این بازار شد. عقبایی با اشاره به تاثیر منفی درج قیمت در فضای مجازی بر بازار مسکن می‌گوید: درج قیمت‌های سوداگرانه در بازار مسکن با ورود دادستانی، اتحادیه صنف مشاوران املاک و ... متوقف شد و بازار دوباره به شرایط قبل بازگشت. او ادامه می‌دهد: دلیل مخالفت با درج قیمت مسکن در فضای مجازی، ناهمگن بودن این کالا است و قیمت خرید دو واحد مسکونی در یک طبقه ممکن است، میلیون‌ها تومان با یکدیگر تفاوت داشته باشند. نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک اضافه می‌کند: نرخ اجاره‌بها هم به تبعیت تفاوت قیمت خرید و فروش مسکن در دو واحد مسکونی مربوط به یک طبقه از ساختمان متفاوت است. عقبایی با اشاره به اثرگذاری توقف درج قیمت بر کاهش التهاب در بازار مسکن می‌گوید: وضعیت بازار از نیمه دوم تیرماه آرام شد و شاهد بودیم که ثبات نسبی بر بازاررهن و اجاره حاکم شود. او بیان می‌کند: متوسط افزایش نرخ اجاره درکلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در تابستان سال 98 نسبت به مدت مشابه سال 97، 30 درصد رشد کرد. البته موارد استثنایی هم وجود دارد که نرخ اجاره‌بها نسبت به مدت مشابه سال قبل کمتر یا بیشتر از 30 درصد باشد. نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک ادامه می‌دهد: افزایش اجاره‌بها در شهرهای متوسط نسبت به تابستان سال 97، 20 تا 25 درصد بوده است. عقبایی اظهارمی کند: رشد نرخ اجاره در تابستان سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، در شهرهای کوچک به دلیل تناسب و توازن میان عرضه و تقاضا چشمگیر نبوده است. او درباره وضعیت بازار رهن واجاره در نیمه دوم سال جاری می‌گوید: اوج زمان نقل و انتقالات در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته تغییر کرد و از نیمه دوم فروردین ماه آغاز شد و در نیمه دوم شهریور ماه روند نزولی داشت. نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک اضافه می‌کند: پیش‌بینی می‌شود در پاییز و زمستان سال جاری که عرضه افزایش و تقاضا کاهش می‌یابد، به‌طور متوسط شاهد کاهش 5 تا 15 درصدی اجاره‌بها باشیم.
