ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
با نزدیک شدن به روزهای پایانی نیمه ابتدایی سال، تحرکات و تحولات بازار مسکن در بخش معاملات به پایین‌ترین سطح خود در سال ۹۸ رسیده است. در حالی که در ابتدای فصل بهار قیمت مسکن در بازار به اوج خود رسید و بسیاری از سرمایه‌گذاران و البته سودجویان را برای ورود به این بازار اغوا کرد، اما با وجود انتظار بسیاری از کارشناسان و پیش بینی فعالان بازار مسکن در تابستان امسال شاهد کاهش شدید حجم معاملات انجام شده بازار مسکن بودیم. کاهش شدید معاملات در پر رونق‌ترین اصل بازار مسکن نشان‌دهنده وجود پاییزی سرد و نوید‌دهنده زمستانی سردتر در این بازار است.
برای بررسی علت این شرایط باید تحولات شرایط کلی اقتصاد در سال گذشته و همچنین ابتدای سال جاری را بررسی کرد. افزایش شدید و ناگهانی قیمت ارز در نیمه ابتدایی سال ۹۷ موجب غافلگیری بسیاری از ایران و همچنین سیاست‌گذاران در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور شد به نحوی که در دوره زمانی 4 ماهه ابتدایی سال ۹۷ بخش‌هایی از سیستم مالی اقتصاد کشور به نوعی فلج شد.
این تغییرات سریع و خارج از کنترل موجب اتخاذ تصمیمات عجولانه و کارشناسی نشده در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور شد به نحوی که برخی از این تصمیمات موجب تشدید شرایط وخیم در بخش‌های مختلف اقتصاد و به تبع آن ورود بخش‌هایی از اقتصاد به رکود بی‌سابقه گردید. یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات انجام شده در سال گذشته که سهم قابل توجهی در مشکلات کنونی دارد، توزیع حجم زیادی ارز و طلا در بازار و تزریق آن به بدنه اقتصاد جامعه برای کنترل قیمت ارز در شرایط بحرانی آن زمان بود. ورود این حجم از ارز و طلا در شرایطی که بخش‌های مختلف اقتصاد به دلیل نوسانات همین اقلام در آستانه از دست دادن توجیه اقتصادی و ورود به دوران رکود بودند، موجب تشدید جریان سیل نقدینگی سرگردان به سمت کالاهای سرمایه‌ای شد و موجب تشدید تورم و رشد خارج از کنترل قیمت‌ها در بازارهایی مانند ارز و طلا گردید. این چرخه توزیع ارز و طلا توسط دولت و هجوم برای خرید آن از طرف بخش‌های مختلف فعال در اقتصاد کشور، حجم نقدینگی را در یک سال گذشته بیش از پیش افزایش داد.
پس از اشباع این بازارهای کوتاه‌مدت و به سقف رسیدن قیمت‌ها در این بازارها، شاهد ورود جریان نقدینگی به بازارهای متوسط مانند خودرو در کشور بودیم. افزایش قیمت‌ها در این بازارها با تاخیری چند ماهه نسبت به بازارهای کوتاه‌مدت اتفاق افتاد و همانطور که شاهد بودیم موجب افزایش قیمت‌ها تا بیش از صد در صد شد.
حجم شدید نقدینگی موجود در بازار در کنار ورود بخش‌های مختلف اقتصاد به سیل نقدینگی به دلیل ناتوانی در سود دهی، موجب ورود نقدینگی به بازارهای بلندمدت و سرمایه بر و سنگینی مانند مسکن شد. بازار مسکن که پیش از نوسانات شدید یک سال اخیر دوران نقاهت پس از رکود چند ساله دوران قبل را می‌گذرانید، با ورود مهمانان ناخوانده دوباره دچار تشنج شدید شد به نحوی که در مدت زمان کوتاهی تورم این بخش از اقتصاد که در حالت عادی به دلیل دوره بازگشت سرمایه طولانی و سرمایه بر بودن نباید بیش از تورم عادی سالانه باشد، افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد. این افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن موجب تاثیرات مخرب شدید و طولانی مدتی در این بازار و بخش قابل توجه‌ای از اقتصاد شده است.
این رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن موجب برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در این بازار گردید به نحوی که بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید در این بازار به دلیل نوسانات شدید قیمتی و همچنین کاهش قابل توجه سطح عمومی درآمدها، به سمت بازار رهن و اجاره گسیل شدند.
این کاهش تقاضا در سمت خریداران مسکن و افزایش این تقاضا در سمت متقاضیان بازار رهن و اجاره، همزمان با افزایش شدید هزینه ساخت، موجب عدم تعادل در بازار ساخت مسکن نیز شد به نحوی که همزمان با شروع افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن و ورود سرمایه‌گذاران و البته بخشی از سودجویان به این بازار، شاهد رشد ساخت و ساز در این بازار بودیم؛ اما با تخلیه حباب قیمت‌ها در سایر بازارها و رسیدن آن به بازار مسکن، شاهد تردید بسیاری از سازندگان در ادامه ساخت یا شروع پروژه‌های جدید مسکن هستیم.
در حال حاضر شرایط ساخت مسکن وارد مرحله‌ای شده است که به عقیده برخی کارشناسان هزینه خرید مسکن آماده پایین‌تر از هزینه ساخت مسکن است. با توجه به روند تحولات اقتصادی یک سال و نیم گذشته در کشور و شرایط فعلی اقتصاد، حال و روز بازار مسکن شرایط غیر قابل پیش بینی را نشان نمی‌دهد. همانطور که در سایر بخش‌های اقتصاد و بازارهای متوسطی مانند خودرو نیز امروز شاهدیم، رکود عمیقی در این بخش‌ها کم شده است، این رکود ماحصل موج شدید ورود نقدینگی به این بازارها و به سقف رسانیدن قیمت‌ها در آنها است.
اکنون که این سیل نقدینگی از این بازارها خارج شده و عده زیادی برای حفظ ارزش دارایی‌ها یا کسب سود بادآورده اقدام به سرمایه‌گذاری در آنها نموده‌اند، سقف قیمتی در این بازارها با وجود عدم وجود متقاضی در مقابل کاهش قیمت‌ها به‌شدت مقاومت می‌کند. با توجه به شرایط فعلی به نظر نمی‌رسد در نیمه دوم سال جاری شرایطی بهتر از وضعیت فعلی بازار مسکن را بتوان شاهد بود.
به خصوص اینکه با توجه به در پیش بودن انتخابات مجلس شورای اسلامی بعید به نظر می‌رسد، فعالیت نمایندگان در چند ماهه منتهی به پایان سال تمرکز زیادی روی خروج از رکود و بحران اقتصادی فعلی در بخش‌های مختلف اقتصاد داشته باشد. البته باید توجه داشت عامل ایجاد تحرک و خروج از رکود و بحران در هر بازاری تقویت توان خریدار و ایجاد تحرک در سمت تولید است که با توجه به شرایط فعلی اقتصاد و تنظیم سالانه شرایط کلی بودجه کشور، به نظر نمی‌رسد بتوان در نیمه دوم سال جاری تغییر قابل توجهی در شرایط بازار مسکن مشاهده کرد.
