در بررسی دلایل افزایش حضور اتباع خارجی در ایران و رشد خرید و فروش ملک توسط آنها مشخص می‌شود که نوسانات ارزی و چرخش کفه ترازو به سمت ارزهای خارجی نسبت به ریال، انگیزه خوبی برای این رشد چشمگیر محسوب می‌شود. البته این سوال هم مطرح می‌شود که آیا ارزان بودن و کم‌هزینه‌بر بودن سرمایه‌گذاری در یک کشور می‌تواند دلیلی قانع‌کننده برای سرمایه‌گذاری در آن باشد آن هم درشرایطی که تجربه سالیان گذشته نشان داده است که احتمال بروز نوسانات بیشتر در کشور وجود دارد؟
همچنین باید به این موضوع هم پرداخته شود که با وجود انجام معاملات غیررسمی برای خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی، موانعی قانونی هم در این راه وجود دارد که می‌تواند موجب دلسرد شدن آنها شود.
علاوه بر این مقایسه قوانین مربوط به خرید ملک در سایر کشورها نشان می‌دهد که در برخی کشورها قوانین آسان‌تری برای اتباع خارجی در این زمینه وجود دارد ضمن اینکه حمایت‌هایی قانونی هم از این اتباع بیگانه برای سرمایه‌گذاری آنها در بخش زمین و مسکن انجام می‌شود، اعطای تابعیت از سوی کشورهایی مانند ترکیه، اسپانیا، گرجستان به اتباع خارجی درصورت خرید ملک، نمونه‌ای از این حمایت‌هاست.
در این میان و با توجه به اهمیت حضور اتباع خارجی در کشور و انجام معاملات آنها در بخش مسکن و تبعاتی که این موضوع بر اقتصاد کشور به همراه دارد، بهانه‌ای شد تا روزنامه تعادل به بررسی قوانین موجود در ایران درباره اما واگرهای موجود درباره مالکیت ملک بپردازد.
قانون مربوط به خرید و فروش ملک
در آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، مصوب سال 1381 راهکار سرمایه‌گذاری و کسب مالکیت حتی تا 100 درصد را در مواردی قانونی اعلام کرده است که انجام سرمایه‌گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی شود، آنگاه تملک زمین یا دیگر املاک به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه‌گذاری به تشخیص سازمان سرمایه‌گذاری خارجی و کمکهای فنی و اقتصادی ایران مجاز است و تا 100 درصد می‌توانند شرکت خارجی ثبت کنند و شرکت خارجی حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را دارد، این قانون مصوب سال 1310 است، اما تغییری در اصل آن ایجاد نشده است، به عبارت دیگر همچنان اتباع بیگانه اعم از عراقی و افغانستانی و... امکان خرید و فروش و مالکیت به شکل عمومی و رایج آن را ندارند.
طبق قوانین وضع شده در ایران برای اتباع خارجی، هر بیگانه‌ای قادر است خرید ملک را انجام دهد و از تمام حقوق مدنی تدوین شده متمتع شود مگر آنکه به دلیل شرایطی خاص از این امر محروم شده باشد. طبق ماده 961 از قانون مدنی همه اتباع بیگانه از حقوق مدنی برای خرید و فروش هر ملکی (از جمله ویلا) بهره‌مندند مگر در سه حالت: 1- در مواردی که قانون صراحتا اذعان کرده اتباع خارجی مشمول چنین حقوقی نمی‌شوند و چنین حقی منحصر به اتباع ایرانی است. 2- حقوقی مخصوصه که صرفا توسط جامعه ایران مدون شده است. 3- حقوق مرتبط با احوال شخصی که مورد قبول دولت متبوع تبعه بیگانه واقع نشده است.
رعایت اصل بالا مشروط بر آن است که بند 8 از اصل 43 قانون اساسی توسط فرد بیگانه اجرا شده باشد، این اصل پیرامون «سلطه اقتصادی اتباع خارجی بر اقتصاد کشور» است، علاوه بر این رعایت اصل 153 قانون مدنی هم کاملا ضروری است، طبق اصل مزبور «هر قراردادی که سبب شود فرد بیگانه بر منابع ایران چه اقتصادی چه طبیعی و... سلطه اقتصادی پیدا کند، کاملا ممنوع است». بنابراین تا زمانی که صراحتا قانون، حقی را از تبعه خارجی سلب نکرده، او می‌تواند همچون تبعه داخلی از حقوق وضع شده برای انتقال مال غیرمنتقل همچون خرید و فروش ویلا برخوردار شود.
طبق ماده 8 از قانون مدنی، هر تبعه خارجی که در ایران ویلا یا ملکی (اموال غیر منقول) را خریداری می‌نماید باید مشرف بر این موضوع باشد که چنین ملکی تابع قوانین و مقررات تعیین شده در ایران است.
ماده 966 قانون مدنی می‌گوید که «مالکیت هر مال منقول یا غیرمنقولی تابع قوانین آن کشوری است که مال در آن قرار دارد.»
هر تبعه خارجی مقدار محدودی ملک می‌تواند به تصرف خود درآورد و نکته قابل توجه اینکه امکان تملک اراضی مزروعی در ایران توسط بیگانگان امکان‌پذیر نیست. طبق ماده اول از آیین‌نامه‌ای که در 25 مردادماه سال 1328 تدوین شده تبعه خارجی تنها حق دارد یک ملک را به عنوان محل زندگی، برای ایجاد صنعت یا راه‌اندازی کسب و کار صاحب شود و امکان خرید زمین مزروعی برای اتباع بیگانه میسر نخواهد بود.
