گروه راه و شهرسازی| درحالی که طی 4 ماهه گذشته، 5 طرح از سوی وزارت راه و شهرسازی برای خانه دارکردن متقاضیان خرید مسکن مطرح شده است، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، از ارایه یک پیشنهاد جدید برای تامین مالی مسکن کم درآمدها خبر داد وگفت: اصلاحات قانون پیش‌فروش در مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین کمیسیون قضایی مجلس در دست بررسی قرار دارد.در این میان پیگیری اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان، حکایت از آن دارد که این اصلاحیه اواخر سال گذشته و در اسفندماه، در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تعیین تکلیف شد و برای جمع‌بندی نهایی، گزارش این کمیسیون به کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس ارسال شد تا کمیسیون قضایی به عنوان کمیسیون اصلی، طرح مذکور را رسیدگی و تعیین تکلیف کند.به عبارت دیگر اظهارات مدیرکل دفترسرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان در شرایطی مطرح می‌شود که حدود 7 ماه از پرونده اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس می‌گذرد و این اصلاحیه موضوع جدیدی نیست.اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان به این علت مورد بررسی قرار گرفت که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک 13 ایراد داشت و به همین دلیل با وجود گذشت 10 سال از تصویب آن، هیچگاه به درستی اجرایی نشد، وجود مشکلات متعدد در این قانون موجب شده بود که انبوه‌سازان، خریداران، بنگاه داران و حتی مهندسان ساختمان به استفاده از آن روی خوش نشان ندهند، یکی از مشکلات موجود در قانون پیش‌فروش ساختمان وجود ابهاماتی در تعریف درست پیش‌فروش ساختمان، اعتبار قانونی قراردادها و استناد محاکم قضایی به این قراردادها، موضوع مالکیت، ثبت قراردادها و مالکیت تدریجی، حقوق طرفین قرارداد به ویژه خریدار بود.همچنین این قانون، باعث تشدید اختلافات حقوقی و تشکیل پرونده‌های گسترده قضایی می‌شد و مسائل مرتبط با پیش‌فروش ساختمان را پیچیده و مبهم‌تر می‌کرد، درحالی که این قانون باید در راستای تقویت موضوع پیش‌فروش تدوین، تصویب و اجرا می‌شد اما به علت نواقص قانون، عملا مساله پیش‌فروش ساختمان عملی نشد.برهمین اساس اصلاحیه طرح پیش‌فروش ساختمان در 15 محور کلی تدوین شده تا از این طریق نواقص و مشکلات موجود قانون اصلاح شود، به عنوان نمونه در قانون پیش‌فروش ساختمان مشکلاتی از جمله نبود شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و مشکلات حقوقی و قضایی وجود داشت که بخشی از آنها در کمیسیون عمران مطرح و رفع شد.
بررسی قانون پیش‌فروش ساختمان
قانون پیش‌فروش ساختمان در دولت دهم و در سال ۱۳۸۹ در ۲۵ ماده به تصویب رسید و از همان سال تاکنون این قانون اثر معکوس بر روند معاملات و پیش‌فروش و صنعت ساخت و ساز داشته است، به همین منظور دولت لایحه اصلاحی آماده کرده تا بعد از طی فرآیند بررسی در هیات دولت و تصویب نهایی در مجلس، جایگزین این قانون شود.درواقع وجود ابهام‌ها و ایرادهای مختلف موجب شد که کمیسیون عمران بعد از اصلاح ایراد‌ها این قانون را دوباره به مرحله اجرایی برساند، اما بعد از تصویب این قانون همچنان مشکلاتی در برخی مفاد آن وجود داشت و همین موضوع عدم اجرای آن را به همراه داشت تا اینکه در برنامه ششم توسعه اجرای طرح قانون پیش‌فروش مسکن مجدد در مجلس مطرح شد و همان موقع دفاتر اسناد رسمی اعلام کردند که در دفاتر خود این طرح را اجرا می‌کنیم و با امضای دفاتر اسناد رسمی طرح پیش‌فروش قوت می‌گیرد، اما گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که هیچ کدام از دفاتر اسناد رسمی آمادگی برای اجرای این طرح را ندارند.دراین میان اغلب فعالان بازار مسکن هم معتقدند که دولت باید زودتر اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان را در دستورکارقرارمی داد چرا که این قانون موجب کندی معاملات در پیش‌فروش و در نتیجه به ضرر صنعت ساخت و ساز شده بود، همچنین برخی اعضای هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی هم طی سال‌های گذشته بارها اعلام کردند که ساختمان از زمان صدور پروانه تا اتمام ساخت با موانع زیادی روبه‌رو است، بنابراین بحث پیش‌فروش ساختمان موانع جدیدی در ساخت ساز مطرح کرده است که مهندس ناظر بر اساس آیین نامه اجرایی، پیشرفت ساخت و ساز ساختمان را تایید می‌کند.
6 طرح اجرانشده وزارت راه و شهرسازی
در این میان اگرچه اما و اگرهایی در تصویب و اجرای اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان و سپس خانه‌دارشدن اقشار کم‌درآمد وجود دارد، نباید از این نکته غافل ماند که طی ماه‌های اخیر دولت به ویژه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، طرح‌های مختلفی را برای خانه‌دار کردن مردم ارایه داده که هنوز هیچ‌کدام از این طرح‌ها اجرایی نشده است.در روزهای پایانی خردادماه سال جاری، رییس‌جمهوری از طرح خانه دارکردن کارمندان دولت (تام کاد) خبرداد، براساس این طرح که با مشارکت خود دستگاه‌های اجرایی و در یک سطح فراگیر در کشور در حال تهیه است، کارمندان از بدو ورود به حوزه کاری خود در صندوق پس‌انداز مسکن پس‌انداز کرده و اقساط منازل دریافتی خود را در ۱۵ سال پرداخت می‌کنند.پس از آن، در اوایل تیرماه پرونده خانه‌دار کردن نیروهای مسلح باز شد و با امضای قراردادی بین وزارت راه و شهرسازی و وزارت دفاع، قرار شد کارکنان نیروهای مسلح پس از 15 سال خدمت، صاحب مسکنی شوند که با مشارکت خودشان بانک‌ها و کمک سازمان ساخته می‌شود البته تاکنون و با گذشت 2 ماه از امضای این تفاهم‌نامه خبری از چگونگی اجرای آن منتشر نشده است.البته رونمایی از طرح‌های مسکنی وزارت راه و شهرسازی درسال جاری به همین جا ختم نشد و اواخر تیر سال جاری مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی جزییاتی از اجرای طرح‌های تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین (تام فاز) و تأمین مسکن اجاره‌ای (تام اِج) خبرداد، در طرح تام فاز مکانیزمی طراحی می‌شود که کسانی که قدرت پرداخت پول ساخت (اعیانی) را دارند، اما از پرداخت هزینه زمین (عرصه) ناتوانند، پول اعیان را یکجا در ابتدای پروژه ساخت، به یک حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند و هزینه زمین را قسطی پرداخت کنند و در طرح مسکن اجاره‌ای هم، قرار شده که اجاره‌داری حرفه‌ای درکشور اجرایی شود.پس از رونمایی از این دو طرح جدید، اوایل شهریور ماه معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از طرح جدیدی به نام «تام تز» خبر داد، در این طرح تلاش می‌شود تا بازار تهاتر بین زمین و واحدهای آپارتمانی ساخته شده توسط سازندگان مسکن، ایجاد شود.اما چند روزی از رونمایی آخرین طرح از سوی مازیار حسینی، نگذشته بود که وزیرراه و شهرسازی اقدام به جایگزینی فرد دیگری به جای او کرد و برهمین اساس سرنوشت طرح‌های مسکنی این وزارتخانه در هاله‌ای از ابهام فرورفت چون تجربه نشان داده است که طرح‌های مطرح شده در بخش مسکن وزارت راه وشهرسازی قائم به فرد هستند نه وزارتخانه یا دولت.
