ایمان رفیعی |کارشناس ساخت وساز|
اهمال و غفلت دولت‌های یازدهم و دوازدهم در زمینه بازار مسکن را می‌توان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین نقطه ضعف‌ها و کوتاهی‌هایی دانست که در حق نسل جوان کشور انجام شده است. طی شش سال گذشته با وجود بروز مشکلات زیاد و متنوع به ارث رسیده از دولت‌های قبل در بازار مسکن، این بی‌توجهی‌ها موجب تشدید و بروز مشکلات و نابسامانی‌های بسیار شدید و عمیقی در این بازار شده است به نحوی که امروز شاهدیم صاحب خانه شدن از عهده بخش زیادی از نسل جوان جامعه خارج شده است. علاوه بر مشکلات موجود بر سر صاحب خانه شدن، مشکلات بسیاری نیز در زمینه تهیه مسکن مناسب در بازار رهن و اجاره نیز به وجود آمده است. بی‌اعتنایی دولت و مجلس به تمامی راهکارهای ارایه شده از سوی کارشناسان همچنین راه‌حل‌های آزموده شده توسط کشورهای دیگر موجب شده بازار مسکن به یکی از بهترین عرصه‌ها برای جولان سودجویان و دلالان تبدیل شود. بخش مسکن به دلیل اهمیت قابل توجه‌ای که در زمینه ایجاد اشتغال و همچنین سهم حدود ۲۰ درصدی از اقتصاد کشور دارد، در سایه این بی‌تدبیری‌ها روزگار ناخوشی را پشت سر می‌گذارد. از ابتدای دولت‌های یازدهم و دوازدهم با دید منفی که نسبت به طرح مسکن مهر وجود داشت، بی‌مهری‌های زیادی نسبت به این پروژه ملی صورت گرفت و تا به امروز هم هنوز بخشی از این پروژه‌ها منتظر تکمیل و تحویل به متقاضیان است. علاوه بر این کم لطفی‌ها، طرح‌های متعددی از قبیل مسکن اجتماعی، مسکن جوانان و... طی این مدت برای خانه‌دار شدن مردم اعلام شد، اما هیچکدام از آنها در عمل اجرایی نشد. همچنین سایر پیشنهادات و طرح‌های ادعایی در زمینه کنترل بازار که در صورت اجرایی شدن می‌توانست سهم قابل توجهی در کاهش و تعدیل نوسانات ایجاد شده در بازار مسکن داشته باشد، از قبیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اخذ مالیات از عایدی مسکن و طرح‌هایی در زمینه تنظیم روابط موجر و مستاجر نیز هیچکدام در عمل اجرایی نشده است. با بررسی کارنامه 6 ساله دولت در زمینه بازار مسکن نمی‌توان نقطه و نکته مثبتی که موجب تحرک در این بازار شده باشد را در عمل پیدا کرد. بخش خصوصی نیز در غیاب نظارت و مدیریت صحیح و یکپارچه نتوانسته است در این سال‌ها به یک روند منظم و واحد در زمینه تولید و عرضه مسکن برسد. باید توجه داشت که تقصیر و کوتاهی بخش خصوصی کمتر از دولت در زمینه بازار مسکن نیست زیرا بخش مسکن به نوعی خصوصی‌ترین بخش اقتصاد به شمار می‌رود.
یکی از جدیدترین طرح‌هایی که از طرف دولت در زمینه تهیه مسکن به تازگی اعلام و جدیداً آغاز شده است، طرح ملی مسکن نام دارد. این طرح که اتفاقاً تشابه زیادی با طرح مغضوب مسکن مهر دارد، در عمل سعی در حذف هزینه زمین در مرحله اول از بهای تمام شده ملک را دارد. البته همان‌گونه که اعلام شده قرار است بهای زمین طی یک دوره 10 ساله از متقاضیان دریافت شود. تفاوت قابل توجهی که اجرای این طرح در سال جاری با شروع طرح‌های مسکن مهر داشت هزینه ساخت و توان مالی خریداران است. در زمانی که پروژه‌های مسکن مهر شروع به کار کرد وام پرداختی به متقاضیان از حدود ۱۲ تا ۱۸ میلیون تومان با سود ۴ تا ۱۲درصد بود. در آن زمان هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۴۰۰ هزار تومان برآورد می‌شد که با احتساب وام پرداختی، بین 40 تا ۵۰ درصد از هزینه ساخت یک واحد متوسط 80 متر مربعی را پوشش می‌داد. در حال حاضر مبلغ وام در نظر گرفته شده برای طرح ملی مسکن حدوداً ۷۵ میلیون تومان با نرخ سود
۱۸ درصد در نظر گرفته شده است. طبق فهرست بهای سال ۹۷ هزینه ساخت هر متر مربع بنای مسکونی حدود 3 میلیون تومان اعلام شده است. بنابراین برای ساخت یک واحد متوسط ۸۰ متر مربعی حدود ۲۴۰ میلیون تومان سرمایه مورد نیاز است که وام اختصاص یافته حدود ۳۰ درصد از هزینه ساخت را در صورت پرداخت می‌تواند پوشش دهد. نکته دیگری که باید به آن توجه داشت توان مالی خریداران برای تامین هزینه‌های ساخت بنا و همچنین پرداخت اقساط و سود متعلق به آنها است که با توجه به سطح درآمد عموم افراد جامعه به‌ویژه نسل جوان و متوسط و ضعیف و تحت پوشش نهادهای حمایتی که جامعه هدف اصلی این پروژه هستند سخت به نظر می‌رسد که بتوانند از پس پرداخت این هزینه‌ها برآیند. طرح اتصال متقاضیان وام صندوق یکم مسکن به این طرح می‌تواند علاوه بر کاهش فشار مالی بر بانک‌ها و دولت برای تامین این مبالغ موجب افزایش سهم آورده متقاضیان شود. البته این طرح هنوز با تمام جزییات اطلاع‌رسانی نشده است و هزینه‌های دقیق پرداختی از سوی متقاضیان مختلف برای بهای زمین و قیمت تمام شده ساختمان و سایر هزینه‌های جانبی از قبیل آماده‌سازی تامین زیرساخت‌ها و غیره نیز مشخص نشده است. اما با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور و سابقه عملکرد دولت طی شش سال گذشته به سختی می‌توان متقاعد شد که این طرح بتواند بطور کامل اجرایی شده و سرنوشتی متفاوت از سایر طرح‌های مسکن اعلامی و افتتاح شده قبلی توسط دولت پیدا کند. در حال حاضر توان مالی خریداران در سایه تورم بیش از ۴۰ درصدی و سبد معیشت بالای
۷میلیون تومانی به‌شدت پایین آمده و نفس متقاضیان را گرفته است. شاید سرنخ یکی از مهم‌ترین دلایلی که این طرح‌های مختلف به سرانجام نمی‌رسد را در همین ناتوانی مالی بتوان یافت. با این حال، می‌توان امیدوار بود که طی دو سال پیش رو که انتخابات مجلس و ریاست‌جمهوری در پیش است، نمایندگان مردم و دولت با اجرای بخشی از طرح‌ها و وعده‌های بر زمین مانده سال‌های گذشته بتوانند تغییری هرچند کوچک در آشفته بازار مسکن به وجود بیاورند.
