طرد سوداگران از بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار ماه نخست سال 1398 به حدود 26.3 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 49.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 12.65 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 102.4درصد افزایش نشان می‌دهد. در تیرماه سال 1398، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 13.35 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 و 91.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 11 (معادل 116.8درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 6 (معادل 77 درصد) تعلق دارد.

بر اساس آمارهای موجود میزان رشد قیمت مسکن در تیرماه نسبت به ماه خرداد 0.4 درصد بوده که این میزان در خرداد نسبت به اردیبهشت 4.9 درصد بوده است. بنابراین آمارها به‌خوبی نشان می‌دهد در تیرماه سال جاری سرعت رشد قیمت‌ها به‌شدت کاهش یافته است. البته این کاهش‌ها به‌صورت رسمی و غیررسمی در بازار مسکن مشهود است.

 همگامی مسکن با دلار؟!

از طرفی دیگر، بر اساس آمارهای بانک مرکزی رشد قیمت مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.5 درصد بوده که این آمار در خرداد سال جاری نسبت به خرداد سال قبل 104.3 درصد ثبت شده است. بنابراین به‌وضوح می‌توان دید در تیرماه سال جار، بازار مسکن همسو با کاهش نرخ ارز دچار نوسان شده و روند کاهشی به خود گرفته است.همچنین در تیرماه سال جاری 12 منطقه از مجموع 22 منطقه شهر تهران با کاهش متوسط قیمت نسبت به ماه قبل مواجه بوده است. در این ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل24.8 و 22.5 درصد رشد نشان می‌دهد. در خردادماه جاری نیز شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 23 و 20.7 درصد رشد نشان می‌دهد. بنابراین با مقایسه دو ماه فوق می‌توان دریافت شاخص کرایه نیز در شهر تهران و مناطق شهری کشور چند درصد کاهش داشته است.

  ورود فروشندگان واقعی به بازار

در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: بررسی‌های میدانی و پیگیری بعضی از فایل‌های فروش که از طریق مشاورین ملکی و حتی خود مالکان آگهی شده‌اند نشان از عقب‌نشینی فروشندگان از قیمت اعلامی اولیه حکایت دارد که گاهی این کاهش قیمت از سوی فروشندگان طی دو سه مرحله متوالی صورت می‌گیرد تا اینکه کشف قیمت بازار صورت گیرد.

وی گفت: این فرایند نشان از ورود فروشندگان قطعی و واقعی به بازار دارد که در فاز اول تعداد این فروشندگان کم بوده ولی نقش مهم آنان تثبیت قیمت‌های فروش در منطقه معامله‌شده است.

وی بابیان اینکه تثبیت بازار موجب ورود فروشندگان در این فاز به بازار می‌شود، گفت: نکته مهم اینکه عدم استقبال از فرایند خریدوفروش طی روزهای اخیر نشان از خروج معامله گران سوداگر از بازار است که امیدی به فروش ملک‌های خریداری‌شده خود به قیمت دلخواه نداشته است.

غیبی درنهایت گفت: این نوید خوبی است که دولت ازیک‌طرف در این خلأ خروج بازار سرمایه‌ای به فکر برنامه حمایتی از خریداران مصرفی بازار باشد و از طرف دیگر، اجازه رکود سنگین به بازار مسکن ندهد که آسیب آن کمتر از افزایش قیمت به اقتصاد مسکن نخواهد بود.

 کاهش غیرموثر قیمت ها

محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز با بیان اینکه کاهش چنددرصدی قیمت مسکن نمی‌تواند جهشی در بازار خریدوفروش مسکن ایجاد کند، گفت: اخیراً خبرهایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن از سوی برخی مقامات دولتی یا صنف اتحادیه‌های املاک بیان می‌شود این امر تاکنون به عینه قابل‌لمس نبوده و نتیجه اثربخشی در بازار مسکن نداشته است.

مهری گفت: قیمت‌های مسکن در یک سال گذشته با تأثیرپذیری از گرانی‌های ارز و دیگر کالاها به اوج رسیده و در برخی مناطق با افزایش تا ۳۰۰ درصدی بالغ شده است. هم‌اکنون به علت گرانی مسکن مصرفی و ناتوانی متقاضیان در تأمین قیمت تمام‌شده مسکن، معاملات مِلک با کاهش مواجه شده است و برخی از کاسبان که املاکی برای خرید و فروش در اختیار دارند و به‌نوعی عرصه را در این بازار بر خود تنگ می‌بینند و با درصد کاهشی نسبت به ماه‌های قبل که البته این کاهش قیمت چشمگیر نبوده و به‌نوعی نامحسوس است، سعی در جذب مشتریان و فروش املاک خوددارند.

این کارشناس شهرسازی گفت: در حال حاضر، با توجه به رشد قیمت‌های کذایی اگر متقاضی به ‌قصد سرمایه‌گذاری و سوددهی بخواهد ملک بخرد، دیگر سودی از این معامله را برای خود متصور نخواهد بود. به عبارتی قیمت‌ها به حدی رشد کرده که دو بخش سرمایه‌گذاری و مصرفی از تأمین ثمن این معاملات ناتوان هستند.

وی با بیان اینکه کاهش قیمت اندک نمی‌تواند تغییری در وضعیت بازار کساد مسکن ایجاد کند، گفت: اگر قرار باشد رونق خرید و فروش به بازار مسکن بازگردد، ابتدا باید از بُعد کلان به این موضوع پرداخته شود و تغییرات کاهش قیمت در سطح اقتصاد کلان انجام پذیرد چراکه با کاهش قیمت دیگر کالاهای اساسی، متعاقب شاهد کاهش چشمگیر قیمت زمین و مصالح ساختمانی خواهیم بود و در نهایت استارت رونق در بازار خریدوفروش مسکن ایجاد می‌شود.

این کارشناس شهرسازی گفت: اگرچه همواره رفتار بازار مسکن نشان داده پس از یک دوره رکود، تغییرات قیمتی پساجهشی می‌تواند چرخه رونق مجدد در بازار مسکن ایجاد کند، اما متأسفانه این دوره متفاوت‌تر بوده و به علت گرانی مفرط تغییرات اندک نیز توانایی تغییر رویکرد رفتار ایستایی بازار را ندارد و باوجود هرگونه چرخش در رفتار بازار همچنان دست متقاضیان از این بازار کوتاه بوده و از توان مالی دو بخش مصرفی و سرمایه‌گذاری خارج است.

مهری گفت: با این شرایط و اوضاع گران بازار مسکن حتی با افزایش تسهیلات همچنان متقاضیان توانایی خرید مسکن ملکی را ندارند.وی بابیان اینکه تنها نکته مثبت بازار مسکن در تیرماه مربوط به کاهش روند رشد قیمت مسکن است گفت: رفتار بازار مسکن برخلاف ماه‌های گذشته کاهشی بوده و این موضوع می‌تواند بیانگر روزهای بهتر در بازار مسکن باشد، اگرچه رشد 300 برابری قیمت مسکن در برخی از نقاط کلان‌شهر تهران و 70 درصد شهرهای کشور نیازمند ریزش قیمتی شدیدتری است.

 حباب قیمتی باید تخلیه شود

در همین زمینه، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه در تیرماه امسال شاهد دو اتفاق قیمتی و معاملاتی بوده‌ایم، گفت: بر اساس کسادی بازار برخی از مالکان دست از نرخ‌های توهمی خود برداشته‌اند فروکش قیمت بازار مسکن دو رویکرد مطلوب را در بازار دارد این رویکرد شامل کاهش توهمات قیمتی و امید به تعدیل قیمت مسکن است.خسروی گفت: روند کاهش قیمت در بازار مسکن نشان داد بطور رسمی در این بازار حباب وجود دارد و این حباب باید تخلیه شود.

وی بابیان اینکه ترکیدن حباب بازار مسکن عزم ملی و جدی می‌خواهد، گفت: یکی از اقدامات مثبتی که در این خصوص انجام‌گرفته از سوی دفاتر مشاوران املاک بوده چراکه در حال حاضر هیچ دفاتر معاملاتی حاضر به فایل بسته‌های قیمتی نامتعارف مسکن نیستند. بعضی افراد عنوان می‌کردند که ما ملک را گران کردیم، درحالی که این‌طور نیست و مشاوران املاک هیچگاه باعث گرانی نبوده‌اند؛ چراکه هرچه قیمت بالا برود، معاملات پایین می‌آید و درآمد دفاتر کمتر می‌شود.

 اثر ارز و طلا روی مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: بطورکلی دو بازیگر ارز و طلا بر بازار مسکن تأثیرگذار هستند چنانچه تجربه نشان داده با فروکش این دو بازار مسکن نیز به آرامش و ثبات می‌رسد.

وی گفت: با توجه به تجربه‌ای که از نوسان نرخ ارز و رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ داشتیم و همین اتفاق در سال ۱۳۹۷ نیز تکرار شد، انتظار داریم به‌تدریج شاهد ایجاد آرامش در بازار مسکن باشیم.

خسروی بابیان اینکه البته این روند کاهشی هیجانی نخواهد بود، تأکید کرد: البته اینکه تصور کنیم در نیمه دوم سال قیمت‌ها به‌شدت افت می‌کند نمی‌تواند معقول باشد. قیمت‌ها احتمالاً با شیب ملایمی به سمت پایین حرکت می‌کند و در یک نقطه به ثبات می‌رسد.وی درنهایت گفت: کاهش روند قیمتی بازار مسکن نویدبخش توقف افزایش قیمت است؛ و به نظر می‌رسد باثبات اقتصادی این کاهش بیشتر از گذشته باشد.

 کاهش قیمت گسترده نیست

در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه زمانی می‌توانیم از کاهش قیمت مسکن صبحت کنیم که این روند کاهش گستره وسیع‌تری داشته باشد، گفت: بر اساس آمارهای موجود در حال حاضر برخی از نقاط تهران با کاهش قیمت روبرو شده این نقاط همان مناطقی هستند که همواره به علت قیمت‌های فاصله‌دار نسبت به بودجه متقاضیان مصرفی خارج از سبد معاملاتی این اقشار بوده است.حسین احمد اوغلی گفت: آمارهای بانک مرکزی بیانگر این مورد است که بیشتر نقاط میانی و بالا شهر تهران البته به استثنای سه منطقه 10، 13 و 20 دچار نوسان قیمتی شده است که البته این مناطق هیچگاه در سبد متقاضیان مصرفی قرار نداشت.

وی گفت: مطابق آمار بانک مرکزی نیز قیمت مسکن در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ نسبت به خردادماه کاهش پیدا کرد. در سوی مقابل در مناطق ۱، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۱ با افزایش قیمت مواجه بودیم. منطقه ۱۱ نیز با رشد ۱۱۶ درصدی پیشتاز تورم ملکی در تهران بود. این ارقام نشان می‌دهد اگرچه تغییر و تحول قیمتی در بازار مسکن روی‌داده است، اما این تغییر هیچ رویکرد حمایت برای بخش مصرف‌کننده تسهیلات بگیر ندارد.

این کارشناس مسکن گفت: برای اینکه در بازار مسکن شاهد برآیند مثبت باشیم باید تغییر قیمتی از نقاط پرتراکم صورت بگیرد. وگرنه کاهش قیمت مسکن در مناطقی که متوسط هر متر آن بالای 20 میلیون تومان است، دردی از بازار مسکن دوا نمی‌کند.

وی درنهایت گفت: اگرچه کاهش یک تا چندمیلیونی در مناطق لوکس و گران تهران نوید کاهش حباب مسکن را دارد اما این کاهش باید به سمت نقاط ارزان‌قیمت بازار کشیده شود.