گروه راه و شهرسازی|
درحالی که براساس آمار بانک مرکزی، حجم معاملات خرید و فروش مسکن در خرداد سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل 60 درصد کاهش یافته و این موضوع، زنگ خطر تعمیق رکود تورمی را به صدا درآورده بود، بررسی قراردادهای ثبت شده در دفاتر مشاوران املاک تهران درتیرماه حکایت از افت 66 درصدی معاملات ملکی در مقایسه با تیر سال 97 دارد که این حجم از افت نقطه به نقطه در خرید و فروش ملک، دست کم در بازه زمانی 6 سال اخیر بی‌سابقه بوده است.
بررسی آمارهای منتشر شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد که طی تیر۱۳۹۸ نزدیک به ۵۷۶۰ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) در شهر تهران منعقد شده که افت ۶۶ درصدی نسبت به زمان مشابه سال گذشته دارد. البته در کل کشور افت معاملات کمتر بوده است و در تیر سال جاری نزدیک به ۴۲ هزار و ۵۱۴ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل، ۴۴ درصد کاهش یافته است.
دراین میان، وضعیت بازار اجاره هم چندان تعریفی ندارد و با وجود آنکه در فصل نقل و انتقالات به سر می‌بریم اما در پایتخت ۱۸ هزار و ۴۹۵ اجاره‌نامه امضا شده که کاهش ۱۴ درصدی را نسبت به تیرماه 97 نشان می‌دهد و در کل کشور هم ۷۰ هزار و ۹۱۵ اجاره نامه منعقد شده که
۵ درصد کمتر از تیر پارسال بوده است.
ادعای کاهش قیمت تا متری ۲ میلیون
اما در شرایطی که جهش قیمتی در بازار مسکن، حجم معاملات را به‌شدت کاهش داده و رکورد 6 سال گذشته در کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش شکسته شده است، رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که کسادی معاملات موجب شده تا در برخی مناطق قیمت‌ها متری یک تا ۲ میلیون تومان کاهش یابد.
او ادامه می‌دهد: در هفته‌های اخیر توهمات قیمت فروکش کرده و مالکانی که قیمت‌های نامتعارف تعیین می‌کردند کوتاه آمده‌اند، حتی در بعضی فایل‌های بالای ۱.۵ میلیارد تومان شاهد کاهش ۵۰۰ میلیون تومانی قیمت‌ها هستیم و این نشان می‌دهد مبالغی که در زمان رونق تعیین می‌شد، حباب بوده و حالا در حال تخلیه شدن است.
خسروی درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن می‌گوید: با توجه به تجربه‌ای که از نوسانات نرخ ارز و رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ داشتیم و همین اتفاق در سال ۱۳۹۷ هم تکرار شد، انتظار داریم به تدریج شاهد ایجاد آرامش در بازار مسکن باشیم، البته اینکه تصور کنیم در نیمه دوم سال قیمت‌ها به‌شدت افت می‌کند نمی‌تواند معقول باشد. قیمت‌ها احتمالا با شیب ملایمی به سمت پایین حرکت می‌کند و در یک نقطه به ثبات می‌رسد.
ناگفته نماند اگرچه رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران طی هفته‌های گذشته بارها اعلام کرده است که رکود بازار مسکن موجب عقب‌نشینی صاحبان املاک و کاهش قیمت‌ها شده است اما گزارش میدانی روزنامه تعادل و گفت‌وگو با مشاوران املاک مناطق مختلف تهران حاکی از آن است که با وجود حاکمیت رکود تورمی بر بازار مسکن، صاحبان املاک تمایلی برای کاهش قیمت‌ها ندارند.
منع افزایش اجاره‌بها بیش از ۳۰ درصد
براساس آمار منتشر شده از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک، حجم قراردادهای رهن و اجاره هم در تهران و کل کشور روند نزولی داشته است که یکی از دلایل موثر بر این افت افزایش تمدید قراردادهای سال گذشته است اما با این وجود این کاهش نمی‌تواند نشانه خوبی برای بازار رهن و اجاره باشد البته اقداماتی از سوی وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی برای ساماندهی بازار اجاره اعلام و تعدادی از آنها هم اجرایی شد اما گزارش‌های میدانی از این بازار و بررسی آمارهای رسمی و غیررسمی حکایت از وضعیت نامناسب آن دارد.
دراین میان، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران از دستورالعمل جدید اتحادیه مبنی بر توقف اجاره خانه‌های گران در سطح شهر تهران خبر می‌دهد و می‌گوید: رییس‌جمهوری از قیمت ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها خبر داده است و موجران باید به زیر این قیمت پیشنهادات خود را مطرح و از نرخ اعلامی دولت بالاتر نروند.
خسروی اظهار می‌کند: سامانه‌ای که میزان نرخ اجاره‌بها را در مناطق مختلف شهر یا بطور کلی در سطح استان نشان دهد وجود ندارد و شرایط کلی اقتصادی کشور می‌تواند چراغ سبزی به کاهش یا افزایش قیمت‌ها باشد.
او اضافه می‌کند: به دلیل کسادی در بازار فروش مسکن شاهد کاهش قیمت‌ها هستیم و اعلام وزیر راه و شهرسازی در خصوص وا دادگی قیمت مسکن و اینکه بهتر است مردم تا شکست حباب قیمت‌ها خانه‌ای خریداری نکنند و در عین حال کاهش نسبی قیمت ارز منجر به کاهش نسبی ۱۵ تا ۲۲ درصدی نرخ مسکن در مناطق مختلف تهران شده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: در این شرایط و از آنجایی که اجاره تابعی از قیمت مسکن است نرخ اجاره‌بها باید کاهش داشته باشد.
خسروی با بیان اینکه در سال ٩٧ شاهد رشد بیش از
صد درصدی قیمت مسکن بودیم، بیان می‌کند: وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی از رشد ١١٢ درصدی قیمت مسکن خبر دادند که این موضوع از عوامل اصلی رشد اجاره‌بها بوده است، چرا که شاخص اصلی اجاره‌بها را قیمت مسکن تعیین می‌کند اما اکنون که وارد دوره کسادی شده‌ایم بالطبع باید نرخ اجاره هم کاهش یابد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اضافه می‌کند: اکنون بنگاه‌های مشاور املاک به صورت خودجوش بر شیشه‌های مغازه‌های خود اعلامیه‌هایی را نصب کرده‌اند که از اجاره دادن خانه‌هایی با قیمت‌های غیرمتعارف خودداری می‌کنند.او اظهار می‌کند: با اینکه این اقدام خودجوش بود اما اکنون در قالب یک دستورالعمل به بنگاه‌های املاکی ابلاغ شده است.به گفته خسروی، شرایط کشور در ۵ سال گذشته به گونه‌ای بود که از ساخت و ساز غفلت شد و همین موجب شد که نظم عرضه و تقاضا به هم بخورد و جهش قیمتی پیش بیاید.
دولت نتوانست بازار اجاره‌بها را ساماندهی کند
اگرچه رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که اجرای راهکار ارایه شده از سوی رییس‌جمهوری و ممانعت از انجام قراردادهای رهن و اجاره با افزایش بیش از 30 درصد، می‌تواند به ساماندهی بازار کمک کند اما نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از کم کاری‌ها در این زمینه می‌گوید: دولت نتوانست اقدامی در مورد ساماندهی اجاره‌بها انجام دهد.حسام عقبایی در گفت‌وگو با فارس ادامه می‌دهد: در دوره چهار ساله اول دولت یازدهم، وزیر سابق راه و شهرسازی اعتقادی به تولید مسکن نداشت و در دوره جدید وزارت راه و شهرسازی هم نه زیرساخت‌ها و نه منابع در اختیار این وزارتخانه وجود ندارد تا اقدامات بلندمدتی برای ساماندهی بخش مسکن و اجاره‌بها انجام شود.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با تشریح سه عامل تاثیرگذار برای افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن، می‌گوید: رشد اجاره‌بها امسال بالا بوده و با درآمدهای دهک‌های متوسط و پایین جامعه متناسب نبوده است.
عقبایی درباره بازار اجاره‌بها و عوامل موثر در آن اظهار می‌کند: امسال چند عامل تشدید‌کننده نرخ اجاره‌بها بود؛ اولین مورد رشد قیمت مسکن به عنوان شاخص اصلی در بالا رفتن اجاره‌بها به شمار می‌رود.
او با بیان اینکه بطور متوسط طی یکسال و چند ماه اخیر قیمت مسکن از مرز افزایش صد درصدی عبور کرده است، می‌گوید: دومین عامل تاثیرگذار بر نرخ اجاره‌بها تورم عمومی حاکم بر کشور است. با توجه به اینکه بخش مسکن حدود 40 درصد از اقتصاد ایران را به خود اختصاص داده، طبیعتا از تورم عمومی تاثیرپذیر است.عقبایی بیان می‌کند: عامل سوم در نابسامانی بازار اجاره‌بها کمبود عرضه، افزایش تقاضا و نبود تناسب بین این دو است بنابراین اگر این سه ضلع را به هم وصل کنیم با همدیگر تشکیل مثلثی را می‌دهند که عوامل افزایش اجاره‌بها محسوب می‌شوند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار می‌کند: رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ بطور متوسط و بر اساس قراردادهای ثبت شده 25 تا 30 درصد، در شهرهای متوسط 15 تا 20 درصد بوده و در شهرهای کوچک هم به دلیل افزایش تناسب به عرضه و تقاضا افزایش نرخ اجاره‌بها محسوس نبوده است.
او با بیان اینکه افزایش نرخ 25 تا 30 درصدی اجاره‌بها در شهرهای بزرگ را تایید می‌کنم، در عین حال می‌گوید: البته ممکن است که نرخ اجاره‌بها در برخی مناطق شهرهای بزرگ از این مرز هم عبور کرده باشد.
عقبایی ادامه می‌دهد: زمانی که وضعیت قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها هر سال از یک رشد قابل توجهی برخوردار می‌شود، عمر مستاجران برای سکونت تنها محدود به یک یا دو سال می‌شود.
