گروه راه و شهرسازی|
جهش قیمت خرید و فروش مسکن طی یکسال گذشته، افزایش نرخ اجاره بها را هم به همراه داشته است، موضوعی که علاوه بر افزایش فشار اقتصادی وارده به مستأجران، تبعات اجتماعی جبران ناپذیری از جمله رشد حاشیه‌نشینی را هم موجب شده است.
بررسی های میدانی روزنامه «تعادل» حاکی از افزایش 30 تا 50 درصدی اجاره بها در بهار سال‌جاری است، اگرچه تازه‌ترین آمار بانک مرکزی نشان از افزایش 23 درصدی کرایه بها دارد اما واقعیت آن است که تأمین این حجم از افزایش در اجاره، مستأجران را با مشکلات عدیده ای مواجه کرده است. در این میان، وزارت راه و شهرسازی با ارائه پیشنهاداتی در قالب 4 محور، ساماندهی بازار اجاره را در دستور کار قرار داده است. البته این راهکارها هنوز اجرایی نشده و فقط در حد پیشنهاد باقی مانده است، اما عملیاتی شدن آنها می تواند تا حدودی مشکلات بازار رهن و اجاره را حل کند. درهمین رابطه چندی پیش، مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که قرار است در چهار قالب به مستاجران کمک شود که این قالب ها عبارتند از: مشوق مالیاتی برای موجران، تولید مسکن استیجاری، صندوق‌های استیجاری و استفاده از ظرفیت استارتاپ‌ها برای ایجاد شفافیت در بازار رهن و اجاره.
البته مدیران بانک مسکن هم از ارزیابی دو مسیر برای کمک به مستاجران خبر دادند، این برنامه شامل راه‌اندازی صندوق حمایت از مستاجران و افتتاح حساب برای متقاضیان به منظور استفاده از امکاناتی همچون دریافت سود سپرده‌گذاری با هدف توانمندسازی مالی به منظور افزایش توان پرداخت در بازار اجاره است که هنوز از سوی این بانک و دولت به نتیجه نهایی نرسیده است.
از 4 طرح ارائه شده از سوی دولت، سه طرح آن یعنی ارائه مشوق مالیاتی برای موجران، صندوق های استیجاری و استفاده از ظرفیت استارتاپ‌ها می‌تواند در کوتاه‌مدت بر بازار اجاره مسکن اثرگذار باشد اما طرح چهارم یعنی تولید مسکن استیجاری، نیازمند زمان است و در میان مدت می‌تواند بربازار اجاره موثر باشد.
البته ناگفته نماند که اثرگذاری سه طرح ابتدایی هم چندان مشخص نیست، به عنوان نمونه فردین یزدانی در مصاحبه‌ای که با روزنامه «تعادل» داشت، اعلام کرد که تاثیر مشوق‌های مالیاتی برای موجران نمی‌تواند در ساماندهی بازار اجاره موثر باشد اگرچه همواره یک راهکار محسوب می‌شود. یا استفاده از استارتاپ ها، اگرچه به شفاف شدن بازار رهن و اجاره کمک می‌کند، اما نمی‌تواند تاثیر پررنگی در ساماندهی بازار داشته باشد. ضمن اینکه فعالیت استارتاپ‌ها می‌تواند اثرات منفی هم به‌دنبال داشته باشد به عنوان نمونه طی دو، سه ماهه گذشته ثبت برخی آگهی‌ها با قیمت های نامتعارف موجب افزایش کاذب قیمت‌ها در بخش خرید و فروش مسکن شد و سرانجام با ورود پلیس و دادستانی از درج قیمت در آگهی‌های خرید و فروش مسکن جلوگیری شد.
اما درباره صندوق های استیجاری، محور دیگری که برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شده باید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد که آیا بانک مسکن به عنوان بانک عامل منابع مالی برای اجرای این طرح را در اختیار دارد؟ مسوولان بانک مسکن طی یکی، دوسال گذشته و در واکنش به افزایش قیمت ها، افزایش سقف وام های خرید مسکن و بسیاری از طرح های دیگر در حوزه مسکن را اعلام کرده اند اما منابع لازم برای آغاز چنین طرح هایی وجود ندارد و برهمین اساس به نظر می رسد، اجرای این طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی هم حتی درصورت استقبال مستاجران، با مشکلات تأمین منابع مواجه شود، ضمن اینکه به نظر می‌رسد که موانع پیش‌رو (ضامن معتبر، گواهی کسر از حقوق و... ) برای دریافت این وام (درصورت وجود منابع) مستاجران را از دریافت تسهیلات پشیمان کند.
جزئیات وام رهن و اجاره
درحالی که پیش بینی می شود طرح های پیشنهادی برای ساماندهی بازار اجاره نتواند در ساماندهی این بازار موفق عمل کند، اما معاون وزیر اقتصاد با بیان اینکه راه‌اندازی صندوق رهن و اجاره یک پیشنهاد است، گفت: وام به حساب موجر واریز می‌شود و مستاجر هزینه سود وام را پرداخت می‌کند که قطعا کمتر از هزینه اجاره خواهد بود. به گزارش مهر، محمد دهقان دهنوی در‌خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره برای کمک به مستاجران اظهار کرد: راه‌اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجران است و قرار نیست به صورت لایحه تنظیم شود.
معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجران سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره می‌تواند تسهیل‌کننده امور باشد. او با اشاره به اینکه این موضوع صرفاً در قالب یک پیشنهاد است، گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند، البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود اما محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.
دهنوی افزود: درواقع به جای اینکه فرد به عنوان مثال 1.5 میلیون تومان اجاره بدهد، یک میلیون تومان سود می‌دهد و می‌تواند تا حدودی در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کند. معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی گفت: پیش‌بینی شده است که برای کنترل ریسک‌های بانک، وام در اختیار موجر قرار گیرد.
او در مورد بانک عامل هم توصیح داد: با توجه به اینکه بحث مسکن است از این رو اولویت با بانک مسکن خواهد بود.
دهنوی در رابطه با اینکه راه‌اندازی این صندوق راه‌های زیادی برای رانت ایجاد می‌کند و احتمال سوءاستفاده از کد رهگیری معاملات وجود دارد، تصریح کرد: باید سازوکاری درنظر بگیریم که احتمال سوءاستفاده را کاهش دهد، البته اینکه بگوییم صد در صد می‌توان جلوی سوءاستفاده را گرفت درست نیست، اما می‌توان کارهایی کرد که سوءاستفاده‌ها کاهش یابد. او ادامه داد: به عنوان مثال، می‌توان این وام را به کسانی داد که سال دوم قراردادشان است.
شکستن حباب اجاره مسکن
وزیر راه و شهرسازی که طی ماه های گذشته همواره در اظهاراتش به حمایت از مستاجران پرداخته است، از تدوین نظام اجاره داری حرفه‌ای و ورود استارتاپ‌ها به حوزه اجاره‌داری برای شکستن حباب قیمتی در بازار اجاره خبر داده است. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمد اسلامی افزود: دولت در تعیین نرخ اجاره بها هیچ زمانی مداخله نکرده است چراکه به لحاظ قانونی حق ندارد برای بازار اجاره سقف قیمتی تعیین کند. او اضافه کرد: قرارداد اجاره بها باید بین مالک و مستاجر منعقد شود و هیچ دولتی تا به امروز در این قرارداد ورود نکرده است، اما وزارت راه و شهرسازی سعی کرده‌است اقدام مهمی را در دستور کار قرار دهد که آن ایجاد نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است. اسلامی با اشاره به اینکه دولت نظام اجاره داری حرفه‌ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است، گفت: در این موضوع ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره داری پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این دو روش مهم، حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم. وزیر راه و شهرسازی افزود: سعی داریم با ایجاد نظام اجاره داری حرفه‌ای و ورود استارتاپ‌ها تب و تاب بازار اجاره را کاهش دهیم و مالک و مستاجر بتوانند راحت‌تر و روان‌تر با یکدیگر در ارتباط باشند.
