محمد علی مهری
کارشناس شهرسازی
امروزه موثر‌ترین راهکار خانه‌دار شدن در ایران برای قشر متوسط و حقوق‌بگیران وام مسکن از طریق بانک‌های عامل است. البته شرایط وام مسکن هم در نحوه پرداخت، زمان انتظار و سود بازپرداخت متفاوت است و تاکنون با تغییرات و شروط مختلفی به متقاضیان پرداخت شده است. معمولاً وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه یا سپرده‌گذاری یکساله توسط متقاضی در محل صندوق پس انداز مسکن تأمین می‌شود. برای دورانی که سالیان سال قیمت مسکن ثابت می‌ماند اگر کسی سپرده‌گذاری یکساله با قیمت روز مسکن انجام می‌داد اگر سال دیگر وامش مهیای پرداخت می‌شد قیمت مسکن همان بود و ارزش پولش نیز همان؛ وام‌گیرنده در زمان پرداخت اقساط ماهانه تنها دغدغه‌اش اِتمام ایام بدهکاری و فارغ شدن از پرداخت اقساط وام بود.
اما امروزه آنچنان شوک و هیجانی بر بازار مسکن حاکم است که هیچ امید و فراغ خاطری به سپرده‌گذاری یکساله برای مشمول شدن وام مسکن وجود ندارد . از طرفی خرید اوراق تسه در بازار بورس به قدری هزینه بر و گران تمام می‌شود که ارزش معامله از حد متعارف می‌گذرد.
برابر برخی برآوردها، شاخص انتظار برای خانه‌دار شدن از ۲۵ سال به بالای40 سال رسیده است. یعنی اگر قرار باشد کسی بخواهد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد ماهیانه خود صاحبخانه شود بیش از 40 سال طول می‌کشد تا بتواند صاحب مسکن ملکی شود و این یک شاخص فاجعه بار و مأیوس‌کننده برای متقاضیان مسکن است که باید در ایام پیری و سال‌های پایان زندگی بتوانند صاحب مسکن ملکی شوند. در این شرایط که قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون ۲ تا ۳ برابر شده است، از این رو، ضرورت دارد دولت در بحث مسکن خصوصاً مسکن برای جوانان برنامه‌ریزی منسجم و کارآمد‌تری ارایه دهد.
حال که قیمت متوسط مسکن در تهران به ۱۳ میلیون و در شهرستان‌های دیگر به ۶ میلیون تومان رسیده است دولت هر چه مقدار وام برای این تسهیلات در نظر بگیرد، باز برای متقاضی کارساز نیست، زیرا هر مبلغی که به وام افزوده شود، از طرفی قیمت‌ها چند برابر بیشتر شده و پرداخت اقساط ماهانه هم سنگین‌تر می‌شود. اینکه از سوی وزیر محترم راه و شهرسازی اعلام می‌شود اگر متقاضیان می‌توانند ماهی ۵ میلیون تومان قسط پرداخت کنند متناسب با توان آنها وام پرداخت می‌شود، دقیقا چه مقدار از پرداخت مدنظرشان است .
اگر رقم اعلامی وام ۱۶۰ میلیون تومان هم به تصویب و اجرایی شود، حتی این مبلغ هم با این قیمت‌های موجود چاره گشا نخواهد بود . موضوعی که متأسفانه از دید وزیر محترم و دیگر مشاوران ایشان نادیده گرفته شده است این است که اولاً مردم در شرایطی هستند که اقساط و بدهکاری آنها صرفاً پرداخت قسط بانک مسکن و یک و دو قسط دیگر نیست و مبالغ پرداختی ماهیانه آنها خیلی بیشتر است به ویژه در این ایام سهم قابل توجهی از حقوق یا دستمزدشان روانه پرداخت اجاره‌های نجومی می‌شود؛ درثانی تأمین توان اقساط بانکی برای متقاضیان متناسب با افزایش حقوق و دستمزدها است. نظر به اینکه اکثر متقاضیان وام از قشر کارمندان رده پایین و کارگران هستند، مگر چه درصدی به حقوق آنها اضافه شده است که بتوانند ماهانه ۵ میلیون تومان آن هم برای یک محل قسط پرداخت کنند؟! اگر عزمی جدی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن وجود دارد این است که سهمی از این پرداخت‌ها را از طریق یارانه بلاعوض ارایه دهد. همچنین با در نظر گرفتن تورم بازار مسکن شرایط پرداخت وام را راحت‌تر کند . مثلاً زمان خواب سپرده‌گذاری را کاهش یا کلاً بردارد، یا اینکه سهمی از خرید اوراق تسه برای متقاضی را تقبل کند تا خرید ملک در این گرانی گرانتر از قیمت موجود تمام نشود و مشکلی مضاعف بر مشکلات دیگر برای شهروندان لحاظ نشود. پس اگر صرفاً هدف برای تأمین مسکن است شرایط مساعدتری ارایه شود.
شرایطی که تأمین آن متناسب با توان بازپرداخت از سوی متقاضیان باشد نه صرفاً تغییر سیاست‌هایی که قبلاً نیز به منصه اجرا گذاشته شده‌اند ولی اثربخشی چندانی نداشتند. در کلام آخر باید گفت، اگرچه دولت بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح می‌کند و اذعان می‌دارد هر گونه تحرک تولید در این بخش زمینه ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود. بطوری‌که در مجموعه سیاست‌های خروج از رکود اقتصادی، بخش مسکن به عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثر گذار بر خروج از رکود، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌ای قرار گرفته است. دولت در سیاست‌های اقتصادی خود برای خروج غیر تورمی از رکود طی سال‌های اخیر بخش مسکن را به عنوان یکی از زیر گروه‌های فعالیت‌ها و محرک‌های خروج از رکود عنوان کرده است که این توجه، نشان از اهمیت بالای حوزه مسکن در تحرک اقتصادی کشور است که در عمل باید دید این اصل مهم به چه میزان با واقعیت‌ها و توان دولت در تحقق این اعتقاد همخوانی دارد.
اما تجربه نشان داده دولت عزم جدی برای رونق مسکن ندارد و همواره با لحاظ برنامه‌های مقطعی و تکیه بر افزایش تسهیلات راهکار نجات مسکن را به بیراهه می‌کشاند به یقین می‌توان گفت بازار کنونی مسکن با هیچ نوع تسهیلات رونق نمی‌گیرد مگر اینکه این تسهیلات از صندوق بانک‌ها برداشت شود و اقساط بسیار پایینی داشته باشد و تورم کشور نزدیک به صفر باشد .
