گروه راه و شهرسازی|
براساس تازه ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت سال 98، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران به 12 میلیون و 670 هزار تومان رسید که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5 درصد و 112درصد افزایش داشته است.
رشد 12.5 درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت سالجاری نسبت به فروردین ماه در شرایطی است که طی یکسال گذشته که شاهد جهش قیمت‌ها در بازار ملک بودیم، هیچگاه رشد ماهانه قیمت مسکن به 10 درصد هم نرسیده بود و این برای نخستین بار است که شاهد تورم بیش از 10 درصدی در بازار مسکن هستیم.
درحالی که قیمت مسکن رشد قابل توجهی را نسبت به فروردین سالجاری و اردیبهشت سال گذشته داشته است، اما تعداد معاملات آپارتمان‌های
مسکونی پایتخت به 12.1 هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه‌های پیش از خود رشد بیشتری داشته است. در عین حال، حجم معاملات ملک در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش 36.5 درصدی را تجربه کرده است.
از مهرماه سال گذشته تا اردیبهشت ماه سالجاری، حجم ماهانه معاملات مسکن به بالای 10 هزار واحد مسکونی نرسیده بود، از این رو، بازار مسکن همچنان در رکود تورمی به سر می برد و ثبت 12 هزار فقره معامله (هرچند نسبت به ماه‌های قبل رشد داشته باشد) نشان از کسادی در بازار مسکن دارد.
دراین میان و برای شفاف‌سازی وضعیت بخش مسکن نگاهی به تحولات این بازار طی یکسال گذشته راهگشا است. اردیبهشت سال گذشته و همگام با جهش نرخ ارز، قیمت مسکن هم رشد چشمگیری را تجربه کرد. این افزایش در ماه‌های بعد هم ادامه یافت، اما با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات روندی نزولی پیدا کرد و به این ترتیب دور جدیدی از رکود تورمی بر بازار مسکن مستولی شد.
افزایش قیمت‌ها تقریبا تا شهریور سال گذشته ادامه یافت اما از مهر ماه شتاب رشد قیمت‌ها سیری کاهشی را در پیش گرفت و این شرایط تا فروردین سالجاری تداوم داشت. اما در اردیبهشت ماه دوباره شاهد شوک قیمتی در بازار مسکن بودیم، در این ماه هم تورم ماهانه و هم تورم سالانه بازار مسکن
رکورد شکست و ما شاهد ثبت رشد 12.5 درصدی ماهانه و 112 درصدی سالانه بودیم.
کارشناسان معتقدند، افزایش قابل ملاحظه
قیمت‌ها در اردیبهشت ماه سال جاری ناشی از هیجانات سیاسی ناشی از کشمکش‌های منطقه‌ای
و تهدیدات جدید آمریکا علیه ایران است.
از این رو، پیش بینی می شود با کاهش تنش‌ها در عرصه منطقه ای، شرایط بازار در ماه‌های آتی تغییر کند و نمودار رشد قیمت‌ها در ماه‌های آتی روندی نزولی را در پیش بگیرد.
واحدهای نوساز همچنان پرطرفدار
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال 1398 حاکی از آن است که از مجموع 12 هزار و 128 واحد مسکونی معامله شده ، واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 41 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل 2.9 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10سال و بیش از 15سال افزوده شده است.توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1398حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران،منطقه 5 با سهم 16.6 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق 2و 4به ترتیب با سهم‌های 9.6 و 9.2 درصد دررتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.
در مجموع 72.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری مربوط به 10منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق5 ،2،4 ،10 ،14 ،8،7 ،1 ،15و 3) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27.2 درصد ازکل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
منطقه 9 دارای بیشترین رشد قیمت
در اردیبهشت ماه سال 1398، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 12 میلیون و 670 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5 و 112درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل134درصد )و کمترین میزان رشد به منطقه 19 (معادل 84.5 درصد) تعلق دارد.
در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 26میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 5 میلیون و 910 هزار تومان به منطقه 18تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 107.4 و 117.9درصد افزایش نشان می دهند.
کاهش 35.6 درصدی معاملات
تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 2 ماهه نخست سال1398به حدود15.6 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن،35.6 درصد کاهش نشان می دهد.
در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 11 میلیون و 970 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 108.1 درصد افزایش نشان می دهد.
نیمی از معاملات ارزانتر از متوسط قیمت
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اردیبهشت ماه سال 1398حاکی از آن است که واحدهای مسکونی دردامنه قیمتی7.5تا 9 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 10.6 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده اند و دامنه‌های قیمتی 6 تا 7.5 و 9 تا 10.5 میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم‌های10.1 و 9.7درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند . در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که54.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ( 12میلیون و 670 هزار تومان) معامله شده اند.
واحدهای کوچک، همچنان پرتقاضا
براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در اردیبهشت ماه سال 1398بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای60تا 70 مترمربع با سهم 14.7 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.1 و 11.9درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80متر مربع، 53.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
سهم بالای ارزان قیمت‌ها در معاملات
دراردیبهشت ماه سال 1398 ،توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 12.4درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خوداختصاص داده اند . واحدهای دارای ارزش450 تا 600 و 600تا 750 میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم‌های11.1و 9.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند .در مجموع در این ماه، حدود50.4درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.
رشد 22.6 درصدی اجاره بها
تحولات اجاره بهای مسکن بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت ماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل 22.6و19.7درصدی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل است.
درحالی که براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، اجاره بها تنها 19.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته است اما مشاهدات میدانی تعادل در اردیبهشت ماه خلاف این موضوع را نشان می دهد. به گفته اغلب مشاوران املاک فعال در شهرتهران، اجاره بها نسبت به مشابه سال گذشته بیش از 35 تا 40 درصد افزایش داشته است و همین موضوع موجب شده که بسیاری از مستأجران به دلیل رشد افسار گسیخته اجاره بها، از مناطق شمالی پایتخت به مناطق مرکزی، از مناطق مرکزی به جنوبی و از جنوب تهران به شهرهای جدید اطراف پایتخت نقل مکان کنند اگرچه در سال گذشته هم شاهد این مهاجرت معکوس بودیم اما روند آن در سالجاری سریع‌تر بوده است.
