محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
ساخت واحدهای جدید در ماه‌های اخیر برای سازندگان ریسک و برای متقاضیان مصرفی با دشواری تأمین بهای معامله همراه بوده است.
با گسترش شهرنشینی و محدود شدن محدوده شهرها و از طرفی تغییر در شیوه زندگی شهرنشینان از خانه‌های ویلایی به واحدهای مسکونی آپارتمانی، بلند مرتبه‌سازی در شهرهای بزرگ با اقبال بیشتری مواجه شد. این تغییر ساختار در دهه 1370 و 1380 به اوج رسید. همچنین تفاوت در نوع معاملات این واحدها در مقایسه با خانه‌های ویلایی که معمولاً یکجا و نقدی خرید و فروش می‌شوند، در آپارتمان به متری و پیش فروش و پرداخت چند باره قیمت تمام شده واحد، همچنین داشتن استانداردهای روز و ایمنی بیشتر در مقابل زلزله و دیگر حوادث احتمالی، کوچک و مستحکم بودن از دیگر مزایای آپارتمان است و موجب شده طرفداران زیادی برای زندگی در مجتمع‌های مسکونی این شیوه زیست را انتخاب کنند، هر چند، زندگی در خانه‌های ویلایی هنوز طرفدارانی دارد. ساخت آپارتمان‌ها از سوی دولت و نیز بخش خصوصی و سازندگان به گونه‌ای بود که برخی از سازندگان بطور همزمان چندین مجتمع را در محلات مختلف شهری کلنگ‌زنی و متعاقب آن پیش فروش می‌کردند. افزایش و کاهش قیمت‌ها هم معمولاً به صورت یک یا چند ساله به گونه‌ای نبود که خیلی محسوس و قابل توجه باشد . در دهه ۹۰ با انتقادات گسترده از سوی شهرسازان مبنی بر تخلفات ساخت و ساز، رعایت نکردن محدودیت‌ها در محله‌ها از حیث تراکم ارتفاعی، همچنین ورود جدی‌تر شهرداری‌ها به ساخت و سازها برای تعیین تکلیف پایان کار آپارتمان‌ها پرونده‌ها به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شدند که اکثراً با جریمه‌های کم رفع تخلف می‌شدند. تراکم‌سازی در دهه 90 به اوج رسید بطوری که اکثر کوچه‌ها و معابر بدون رعایت استاندارد تراکم ارتفاعی نظم شهرسازی را مختل کرده بودند عرضه هم بر تقاضا پیشی گرفته بود، بطوری که سازندگان اکثراً ناامید شده بودند و واحدهای تکمیل و نیمه‌کاره روی دست آنها مانده بود و مشکلاتی از قبیل عدم رعایت تعهدات از سوی سازندگان مبنی بر تحویل به موقع واحدها هم در این برهه رو به فزونی نهاد. با گرانی مصالح و کاهش تقاضا خیلی از واحدها به صورت نیمه کاره رها شدند .سال گذشته با اپیدمی گرانی ارز و سکه متعاقبا آن ملک و دیگر کالاهای اساسی شرایط به سمت و سویی رفت که اکثر سازندگان بلافاصله مجدداً به میدان برگشتند و نسبت به تکمیل واحدهای نیمه کاره و فروش گرانتر چرخه مجدداً بازار مسکن را احیا کردند و برای سازندگانی که مبالغی برای تکمیل واحدها از پیش خریداران داشتند با دبه کردن افزایش قیمت مصالح را بهانه کردند و آنها را وادار به پرداخت بدهی‌های خود نمودند .متقاضیان نیز بلافاصله خواسته آنها را تقبل کردند و برخی هم تکمیل واحدها را به شخص به عهده گرفتند .اما این‌بار شرایط در مسیر متفاوت‌تری قرار گرفت.بازار گران و قیمت‌های بالا و متقاضیان مصرفی ناتوان از تأمین مبالغ ارایه شده از سوی فروشندگان. برای متقاضیان مصرفی مسکن رمقی برای خرید مسکن نمانده است .
سازندگان در این بازار با گرانی قیمت مصالح و کالاهای ساختمانی به نوعی با استرس شروع به کلنگ زنی می‌کنند و نبود قیمت‌های مشخص پیش فروش را برای سازندگان با ابهام مواجه کرده است. البته برای آن دسته از سازندگانی که زمین تملک شده را از قبل خریداری کرده‌اند و با قیمت مناسب‌تر و ارزان‌تر با قیمت‌های کنونی در مقام مقایسه بلافاصله شروع به ساخت و احداث واحدهای جدید نمودند. هر آنچه مصالح را گرانتر تأمین کنند، قیمت ملک را بیشتر افزایش می‌دهند؛ در واقع تکمیل واحدهای نیمه کاره یا استارت کار در زمین‌های از قبل خریداری شده در دستور کار سازندگان قرار دارد. زیرا به اصطلاح معمول صرفی برای سازندگان ندارد و قیمت تمام شده بگونه‌ای است که خریداران توان پرداخت بهای آن را ندارند. از همین رو است که آمارها ساخت و ساز در مقایسه با ۵ یا ۱۰ سال اخیر به‌شدت کاهش یافته است و قابل قیاس نیستند. برابر اعلام واحدهای صدور پروانه و دوایر فنی شهرداری‌ها این آمارها به‌شدت کاهش یافته است و به نوعی از درآمد ناپایدار شهرداری‌ها که سال‌های اخیر از این مسیر تأمین می‌شد به‌شدت کاهش یافته است . برای آن دسته از سرمایه‌گذاران و سازندگان که سرمایه بیشتری داشته باشند ساخت واحدهای جدید نه به قصد فروش بلکه عنوان سرمایه‌ای برای آینده و گذاشتن برای اجاره داری در این شرایط می‌تواند مناسب باشد و با دریافت اجاره ماهانه و ارزش افزوده در سود آینده مناسب‌تر است. در مجموع شرایط مسکن مقدمات را برای خوابی عمیق این‌بار با قیمت گران فراهم کرده است، خوابی که بیدار شدن آن مستلزم ایجاد تسهیلات فوق‌العاده و سیاست‌گذاری جدید از سوی دولت، همچنین تعاملات بیشتر از سوی فروشندگان و سازندگان با متقاضیان مصرفی است.
