گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
بر اساس آخرین آمارهای منتشر شده، در نیمه نخست سال 97 تعداد پروانه‌های صادر شده از سوی شهرداری تهران 40 هزار و 600 و در کل کشور 185 هزار و 600فقره بوده است. نرخ رشد نقطه‌ای این پروانه‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته در تهران 20 درصد و در کشور 14 درصد بوده است.
در حال حاضر آمار دقیقی از تعداد پروانه‌های ساختمانی در دو فصل پاییز و زمستان سال 97 و همچنین فروردین و اردیبهشت سال 98 در دسترس نیست، اما به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان عرصه ساختمانی صدور پروانه‌های ساختمانی در دوره مورد نظر قابل توجه نبوده است. نبود ثبات اقتصادی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نبود برنامه جامع تولید مسکن، گرانتر شدن عوارض ساختمانی و هزینه‌های جانبی اخذ مجوز، نبود تقاضای مصرفی توانمند، نبود تسهیلات مناسب برای ساخت و ساز و افزایش قیمت زمین جزء موارد بسیار محکم برای کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر بوده است.
اگرچه به گفته کارشناسان بارقه‌هایی از امید در تابستان سال گذشته به بخش ساخت وساز وارد شد، اما این مورد به علت نوسانات شدید ارز و بی‌اعتمادی به ثبات اقتصادی در ماه‌های بعد فروکش کرد.
رشد 42 درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی در بهار 97 نسبت به زمستان 96 بیانگر این موضوع بود که بسیاری از فعالان عرصه ساخت وساز در اوایل سال امید زیادی به بهبود اوضاع و خروج از رکود ساخت و ساز داشتند، اما این مورد بعد از نوسانات شدیدی ارزی تحت‌تاثیر قرار گرفت و بسیاری از سازندگان ذی صلاح اخذ پروانه‌های ساختمانی را به وقت دیگر موکول کرده‌اند.
اگرچه به اعتقاد بسیاری از رسانه‌ها و کارشناسان رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در تابستان سال گذشته علامتی برای خروج از رکود و رونق ساخت و ساز در سال جاری بوده اما به نظر می‌رسد تورم عمومی مانع این رشد باشد.بنابراین به نظر می‌رسد سازندگان ذی صلاح به جای شروع و اخذ پروانه‌های ساختمانی جدید به دنبال تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره خود باشند.
البته این پیش‌بینی را به وضوح می‌توان در وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی بهار سال 97 دید. چنانچه بر اساس آمارهای بانک مرکزی وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بهار سال 97 در کل کشور نشان می‌دهد، حجم سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی در حال ساخت، ۵۳ درصد نسبت به بهار سال 96 افزایش یافته اما در مقابل، میزان سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی ۲۰ درصد رشد کرده است، بطوری که این میزان سرمایه‌گذاری با توجه به نیاز سالانه بازار کشوری ملک به واحد مسکونی جدید، با وجود رشد مثبت، ناکافی ارزیابی می‌شود و تداوم آن، تشدید کمبود واحد در سال آینده را به همراه دارد. به هر روی به نظر می‌رسد تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال جدید نیز جهش چندانی نداشته باشد و رویه سال 97 به نوعی در بازار ساخت وساز تکرار شود؛ اما سوال اینجا است که اساسا کشور سالانه به چه میزان ساخت وساز واحد مسکونی نیاز دارد، برای تحلیل این سوال باید ابتدا وضعیت تولید مسکن در کشور بررسی شود و بعد نگاهی به میزان نیاز کشور داشته باشیم.
وضعیت تولید مسکن در کشور
از آنجایی که مرحله اخذ مجوز تا احداث مسکن نیازمند پرسه 2 تا 3 ساله است می‌توانیم نگاهی به آمارهای وضعیت تولید مسکن بر اساس آمارهای بانک مرکزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داشته باشیم. بررسی تحولات میزان تولید مسکن نشان می‌دهد که بخش مسکن دارای ظرفیت تولید کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار است. در نقاط شهری براساس آمارهای موجود در دوره 95-1385 به‌طور متوسط در هر سال 749 هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شده است. از این مقدار 154 هزار واحد به صورت خانه‌های خالی باقی مانده است. میزان تولید در برخی از سال‌ها تا یک میلیون واحد نیز افزایش یافته است. متوسط مساحت ناخالص هر واحد مسکونی 129 مترمربع بوده است. در طول این سال‌ها اجرای سیاست فروش تراکم مازاد در سطح نقاط شهری و افزایش قیمت زمین موجب شده که متوسط مساحت زمین مسکونی به ازای هر واحد نسبت به دوره قبل به 59 مترمربع تقلیل یابد. متوسط تولید مسکن در نقاط روستایی در این سال‌ها 186 هزار واحد بوده است که در برخی از سال‌ها به 240 هزار واحد نیز رسیده است.
همچنین پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال 1405 به 88.2 میلیون نفر افزایش یابد. همچنین پیش‌بینی شده که در سال 2041 یا افق طرح جامع مسکن 68.2 میلیون نفر در مناطق شهری و 20 میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود. تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور به دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت می‌یابد و برآورد می‌شود که در سال 1405 تعداد خانوارها به حدود 28.27 میلیون برسد که 22.1 میلیون خانوار در شهرها و 6.15 میلیون خانوار در روستاها ساکن خواهند بود.
بنابراین به نظر می‌رسد خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره 10 ساله منتهی به 1405، در مجموع 4076 هزار خانوار شامل 3997 هزار خانوار شهری و 79 هزار خانوار در روستاها باشد.در حال حاضر، برای تحقق این مقدار با کمبود مسکن برای تحقق شاخص یک خانوار در واحد مسکونی، 1370 هزار واحد 637 هزار واحد در شهرها و 697 هزار واحد در روستاها) روبرو هستیم.
کشور به چه تعداد مسکن نیاز دارد
در این میان، بر اساس سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن سال‌های 1385 و 1390 به ترتیب 457 و 1220 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه یا در دست ساخت در مناطق شهری وجود داشته است که به ترتیب 4 و 8.3 درصد موجودی مسکن این مناطق را تشکیل می‌داده است.آمارهای سرشماری 1395 نشان می‌دهد، تعداد واحدهای مسکونی خالی با توجه به رکود حاکم بر بازار معاملات مسکن و همچنین افزایش تولید در سال‌های 90 و 91 به حدود 2 میلیون رسیده است که 10.3 درصد موجودی مسکن دارای سکنه است. همچنین در سال 1385 تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در روستاها 500 هزار واحد بوده که 8.5 درصد موجودی مسکن روستایی را تشکیل می‌دهد.
بنابراین در حال حاضر، بالغ بر 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه‌های خالی معادل 5 درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل می‌کند در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری 10.3 درصد و درنقاط روستایی 8.5 درصد است. براین اساس توصیه می‌شود، دولت با استفاده از ابزارهای مختلف تلاش کند که این نرخ به سطح 5 درصد برای نقاط شهری و 2.5 درصد برای نقاط روستایی کاهش یابد. در چنین حالتی تعداد واحدهای مسکونی خالی نقاط شهری در افق طرح باید به 1.1 میلیون واحد و در نقاط روستایی به 300 هزار واحد کاهش یابد. بر این اساس، در مجموع در طول چند سال آتی از حجم خانه‌های خالی 1.4 میلیون واحد کاسته خواهد شد. بر مبنای اعداد فوق تعداد واحد مسکونی جدید به 4046 هزار واحد تقلیل می‌یابد. (لازم به ذکر است که تمهیدات لازم در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم ذیل ماده 54 مصوب 1394 برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی و راه‌اندازی سامانه مستغلات در نظر گرفته شده البته تاکنون اقدام درخور توجهی در این خصوص اخذ نشده است) .
ساخت مسکن برای چه کسانی؟
بزرگ‌ترین دغدغه کنونی سازندگان، ذی صلاح نبود تقاضای توانمند مصرفی در کشور است. بر اساس آمارهای موجود در بازار مسکن به علت وجود تورم اقتصادی در کشور هر ساله تعداد خریداران مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد. چرا که قیمت کنونی واحدهای مسکونی همخوانی مطلوبی با میزان در آمد، اندوخته و حتی تسهیلات بانکی ندارد.
بنابراین سازنده همواره نگران این موضوع است که ملک ساخته شده خود را به چه مدت بلوکه کرده و در صورت نیاز به نقدینگی با چه شرایطی به بازار مصرف ارایه کند. از دیدگاه این سازندگان تکمیل پروژه‌های نیمه کاره بسیار مهم‌تر از شروع و اخذ پروانه جدید بوده و به‌شدت به دنبال یافتن راهکار حیاتی برای خلاصی از واحدهای ساخته شده و تبدیل آنها به نقدینگی هستند.
نبود متقاضی خرید
اما شاید یکی از بارقه‌های امید سازندگان وجود املاک بدون متقاضی مسکن مهر باشد. چنانچه مستحضرید مسکن مهر با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد با طرح و مطالعات بسیار ابتدایی وارد مرحله ساخت و توزیع شد. در حال حاضر نبود زیر ساخت‌های مناسب باعث شده بخش اعظمی از واحدهای مسکونی مسکن مهر بدون متقاضی باشد. این متقاضیان با وجود ناتوانی مالی حاضر به زیست در واحدهای مسکونی مسکن مهر نبوده و به سمت بازار اجاره کشیده شده‌اند.اگرچه بازار اجاره نیز طی سال‌های اخیر به خصوص به واسطه کاهش نرخ سود بانکی با افزایش تورمی بسیار بالایی روبرو شده اما بخش عظیمی از تقاضای مصرفی مسکن همچنان به دنبال بازار اجاره هستند. بر اساس آمارهای موجود هم‌اکنون بیش از 46 درصد مردم اجاره نشین بوده و مطمئنا این درصد به دلیل افزایش قیمت مسکن رو به رشد نیز خواهد بود.
به هر روی، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن و وارد شدن این صنعت به رکود سنگین سبب شده تا متقاضیان به جای خرید مسکن به سمت اجاره نشینی حرکت کرده و ترجیح دهند به جای خرید خانه آن را اجاره کنند. با توجه به گزارش‌های میدانی مشاوران املاک هم از رکود مسکن و بی‌میلی متقاضیان برای خرید مسکن می‌گویند و تایید می‌کنند که مراجع‌کنندگان فقط به دنبال اجاره کردن ملک هستند نه خرید آن.
با توجه به بازار ارز و طلا و موقعیتی که اکنون کشور در آن قرار دارد، مردم ترجیح می‌دهند که سرمایه‌گذاری خود را معطوف طلا و ارز کنند و روی سرمایه‌گذاری مسکن حسابی باز نمی‌کنند. همین امر سبب می‌شود که مسکن وارد رکود شود.
این روزها به سراغ هر مشاور املاکی که بروید یا در برنامه‌هایی مانند دیوار به دنبال مسکن بگردید، کمتر آگهی‌های فروش را خواهید دید و بیشتر آگهی‌ها مربوط به اجاره مسکن است و معدود آگهی‌های فروش نیز به خانه‌های مسکن مهر سهند و اندیشه باز می‌گردد که به گفته همین مشاوران املاک این واحدها نیزبه علت نبود زیر ساخت‌ها زندگی مطلوب با رکود خریدار روبه رو شده است. به هر روی به گفته کارشناسان صنعت ساخت و ساز بازار داری استجاری می‌تواند راهکار مناسب برای کسب نقدینگی املاک احداث شده و بلوکه شده کنونی باشد. البته از آنجایی که هزینه‌های اجاره به‌شدت رشد یافته است سازندگان می‌توانند با تدابیر بسیار منصفانه املاک خود را تا زمان فروش مطلوب به بازار اجاره اعطا کنند؛ اما موضوع بعدی مربوط به بخش پیش فروش و ارایه تخفیف فروش است که سازندگان نیز می‌توانند با کاستن سود کلی خود ملک خود را به فروش برسانند.
اما تمامی این موارد ذکر شده تا بگوییم بازار مسکن در حال حاضر به دلیل نبود تقاضای مصرفی و بلوکه شدن املاک ساخته شده در دستان سازندگان آماده و مهیا برای اخذ پروانه ساختمانی نیست مگر اینکه دولت بتواند با ارایه تسهیلات ویژه و ارزان قیمت در توانمند‌سازی تقاضای مصرفی شایسته‌تر عمل کند. در عین حال دولت می‌تواند به عنوان یک نهاد حاکمیتی املاک سازندگان را به نفع تقاضای مصرفی با قیمت عادلانه از سازندگان ذی صلاح خریداری کرده و این املاک را وارد صنعت اجاره داری کند. البته در این خصوص دولت باید تدابیر بسیار خوبی برای قیمت‌گذاری اجاره‌بها بیندیشد.
اما در این میان، به گفته کارشناسان صنعت ساخت وساز اگر چه در بسیاری از کشورها، گرانی اجاره‌بهای مسکن را با راه‌اندازی صنعت «اجاره داری» مهار کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد امکان پیچیدن چنین نسخه‌ای برای ایران به راحتی سایر کشورها نیست. به خصوص که اجاره‌بها از یک سو تابعی از قیمت مسکن و از سوی دیگر تابعی از شاخص‌های اقتصاد کلان مانند نرخ تورم عمومی یک‌ساله است تا سود ده بودن آن در بستر زمانی یک ساله، برای سرمایه‌گذار در بخش اجاره‌بها نسبت به خرید و فروش مسکن، توجیه پذیر باشد.کارشناسان اقتصادی یکی دیگر از دلایل عدم اقبال سرمایه‌گذاران به ورود به بخش اجاره داری شرکتی و صنعت اجاره داری را، نرخ‌های بالای مالیاتی می‌دانند. یکی از ضعف‌های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسکونی برای موجران حقیقی است.
با تمامی این اوصاف، با توجه به اینکه در ایران نهادهای متولی دولتی بخش مسکن و شهرداری‌ها به دلایل مختلف، توانایی سرمایه‌گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای را ندارند، چاره‌ای جز ترغیب بخش خصوصی به حضور در این بخش نداریم که لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره داری حرفه‌ای و شرکتی، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه‌گذاران در این بخش است. حل این موارد باعث خواهد شد هم سازندگان ملک مورد نظر خود را به بازار عرضه کنند و هم تقاضای مصرفی به نان و نوایی برسد.
