گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
هفته گذشته انتشار خبر رونمایی از بسته اعتباری جدید متولیان مسکن، فعالان این بازار و متقاضیان مصرفی آپارتمان را غافلگیر کرد، چه آنکه هیچ یک انتظار تقویت سهم وام از هزینه تمام شده ملک را نداشتند. هر چند این اقدام وزارت راه وشهرسازی و بانک مسکن موافقان و مخالفان خود را دارد، کسانی که معتقد به اثر‌گذاری وام‌های جدید هستند و دیگرانی که از ضرورت ایجاد تحول در بخش‌های دیگر بازار به عنوان مکمل وام سخن به میان می‌آورند. متولی سیاست‌های مسکن همزمان با تاکید بر فعال‌سازی صندوق‌های مشترک زمین و ساختمان، با عبور از سیاست تعیین سقف یکسان تسهیلات خرید و ساخت برای همه متقاضیان و همه شهرها، پارامتر توانایی متقاضی وام در بازپرداخت آن را به معادله اعطای تسهیلات وارد کرده و سقف وام‌ها را مشروط به توان بازپرداخت دست‌کم 800 هزار تومان و حداکثر 5 میلیون تومان کنند.
براساس بسته پیشنهادی«رونق بخش مسکن» که با همکاری وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن رونمایی شده است، تسهیل در خانه‌دار شدن مردم با انبساطی کردن سیاست‌های اعتباری اجرایی می‌شود، در واقع قرار است وام مشارکت در ساخت تبدیل به فروش اقساطی شود تا از این طریق هم قدرت خرید افزایش یابد و هم قیمت‌ها رشد نکند. افزون بر این، قرار است، سقف وام خرید مسکن براساس توانایی متقاضیان در باز پرداخت تسهیلات مشخص شود و دومین راهکار هم فعالیت صندوق‌های مشترک زمین است.
مدیرعامل بانک مسکن از اجرای یک بسته رونق زا در بخش مسکن و ساختمان و کنترل سفته بازی در بازار مسکن خبر داد و اظهار کرد: این برنامه موجب کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت تمام شده مسکن خواهد شد.
ابوالقاسم رحیمی انارکی افزود: در مجموعه سیاست‌های اعتباری سال جاری، افزایش سقف مشارکت مدنی را مدنظر قرار داده‌ایم که برای سقف تسهیلات ساخت واحد مسکونی در تهران را حداکثر ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش داده‌ایم. او اظهار کرد: این در حالی است که این عدد پارسال ۱۱۰ میلیون تومان بود و امسال ۶۰ میلیون تومان به منظور عرضه مسکن این مبلغ اضافه شده است، همچنین در مراکز استان‌ها این عدد ۱۶۰ میلیون تومان است و در سایر شهرها ۱۳۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته نیز سقف این تسهیلات به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
او ادامه داد: تا پیش از این از سقف‌های تسهیلات ثابت استفاده می‌کردیم؛ یعنی همه متقاضیان دهک‌های سوم تا هفتم که گروه هدف هستند از سقف تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی استفاده می‌کردند در حالی که در بسته جدید پیشنهاد داده‌ایم که بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر تعیین شود و افراد بر اساس قدرت خرید و بازپرداخت اقساط خود بتوانند از تسهیلات متناسب با شرایط خود استفاده کند که اجرایی شدن این پیشنهاد نیازمند مصوبه شورای پول و اعتبار است. به گفته مدیرعامل بانک مسکن، مبلغ تسهیلات ۱۷۰ میلیون تومانی در اختیار بانک مسکن است و آنچه در اختیار بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار است، چیزی است که در حوزه تقاضا قرار می‌گیرد؛ بنابراین عرضه با بانک مسکن است.
هدف‌گذاری این وام اشتباه است
حال به گفته بسیاری از کارشناسان این افزایش سه‌نقطه کور را به همراه دارد یکی از این نقاط مربوط به دارایی بانک‌ها برای ارایه تسهیلات است چراکه بانک سابق بر این نیز توانایی پرداخت تسهیلات برای متقاضیان را نداشته است. نقطه دوم مربوط به شرایط و جو اقتصادی کشور است. چراکه در حال حاضر بیشتر سپرده‌گذاران تمایلی به سپرده‌گذاری در بانک را نداشته و به دنبال خرید ارز هستند، و نقطه سوم مربوط به برداشت از صندوق توسعه ارزی برای کمک به بحران‌زده‌های سیلاب است چراکه این مورد در صورت عدم تخصیص صحیح به‌شدت تورم‌زا خواهد بود. در این رابطه پرویز کاکایی رییس شعبه یک بانک دولتی بابیان اینکه این نوع اخبار صرفاً شو تبلیغاتی بانک مسکن است گفت: ازآنجایی‌که بانک مسکن یکی از بانک‌های تخصصی در عرصه مسکن است باید هرچند یک‌بار شو تبلیغاتی این‌چنین داشته باشد. وی گفت: اگرچه بانک مسکن با توجه به نوع فعالیت خود که جاذب سرمایه‌های برای سپرده‌گذاری است از عهده پرداخت این وام‌ها برمی‌آید اما اینکه این وام‌ها جوابگوی نیاز متقاضیان مصرفی دهک‌های 3 تا 7 باشد کاملاً ناصحیح است.
کاکایی گفت: اگر هزینه کل یک خانوار (از تمامی افراد خانوار) حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان در ماه باشد، این خانواده در دهک یک قرار می‌گیرد و جزو 10 درصد فقیرترین خانواده‌های جامعه است. هزینه حدود یک میلیون و 500 هزار تومان، خانواده را در دهک دو قرار می‌دهد. هزینه ۲ میلیون تومانی دهک سه، هزینه حدود 3 میلیون تومانی دهک چهار، هزینه حدود ۳ میلیون و 500 هزارتومانی دهک پنج، هزینه حدود ۴ میلیون و 300 هزارتومانی دهک شش، هزینه حدود ۵ میلیون تومانی دهک هفت، هزینه حدود ۶ میلیون و 7 صد هزارتومانی دهک هشت، هزینه حدود ۸ میلیون تومانی دهک نه و درنهایت هزینه خانوارهایی که حدود ۱۶ میلیون تومان است دهک ده که ۱۰ درصد ثروتمندترین افراد جامعه هستند را تشکیل می‌دهد.
این کارشناس مسکن گفت: بنابراین کسانی که درآمد 2 میلیون‌تا 5 میلیون تومانی دارند زیرمجموعه هدف‌گذاری این نوع وام قرار دارند که بدون تردید با تورم عمومی این دهک‌ها توانایی پرداخت اقساط سنگین این وام‌های را ندارند. وی گفت: البته به نظر می‌رسد بخشی از سرمایه‌گذاران برای این وام‌ها بازیگران فرا بورس باشند تا امتیاز خود را در فرا بورس به دلالی بگذارند. این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه شاید بهترین بخش این وام مربوط به وام ساخت 170 میلیون تومان در تهران باشد گفت: البته این نیز برای همه متقاضیان کارآمد نیست. بر اساس آمار و ارقام رسمی مربوط به میانگین بهای خرید ملک کلنگی و همچنین ریز هزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری ساختمانی نشان می‌دهد تابستان امسال مابه‌التفاوت قیمت فروش آپارتمان و قیمت تمام‌شده ساخت در پایتخت ۵۷ درصد بوده است. این میزان عایدی با لحاظ مدت‌زمان اجرای پروژه -۱۸ تا ۲۴ ماه- قابل وصول است. حاشیه سود ساختوساز در پایین‌شهر، زیر ۵ درصد و در مناطق شمالی تا دو برابر است. بنابراین وام 170 میلیون تومانی ساخت در تهران در بهترین شرایط تنها جوابگوی هزینه‌های جانبی ساخت یعنی اخذ پروانه ساختمانی، هزینه‌های انشعاب و نظام مهندسی می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر قیمت هر مترمربع زمین در منطقه 1 تهران بالای 16 میلیون تومان و در مناطق ارزان‌قیمت مانند منطقه 20 بالای 2 میلیون تومان است. حال ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق شمالی تهران بالای 6 میلیون تومان و در مناطق ارزان‌قیمت حدود 3 میلیون تومان است بنابراین این وام چندان در ترغیب سازندگان برای دریافت وام ساخت موفق نخواهد بود. وی گفت: البته این موضوع در شهرستان‌ها نیز تقریباً به همین منوال است چراکه بعد از رشد قیمت مسکن در سال 97 قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق نیز به‌شدت رشد داشته است.
فرجام بی‌فرجامی وام مسکن
در همین رابطه، محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی گفت: این روزها بازار اکثر کالاها خصوصاً بازار مسکن در تب‌وتاب و بی‌ثباتی محض است و مصرف‌کنندگان هرروز با مشکلات فزاینده و قیمت‌های امروز گرانتر از دیروز مواجه هستند. بازار مِلک و مسکن نیز با خیز تقریباً چند صددرصدی نسبت به سال قبل، امید متقاضیان موثر، سازندگان و حتی فروشندگان را به یأس تبدیل کرده و شرایط به سمت و سویی رفته است که هیچ‌کس در کمال آرامش و به‌دوراز دغدغه و استرس در این بازار متشنج نمی‌تواند معامله کند.
وی گفت: همزمان با این جو روانی اکثر مشتریانی که املاک فروشی خود را به‌دلخواه بر روی سایت‌های مرتبط گذاشته بوده‌اند به‌محض پیدا شدن مشتری به‌نوعی دچار دوگانگی یا تشکیک آرا رسیده و تغییری در قیمت‌های خود اعمال کرده‌اند چراکه این عده فکر می‌کنند در صورت فروش ملک خود به‌نوعی متضرر شده یا دچار مالباختگی خواهند شد. مهری گفت: در این میان دولت نیز هر از گاهی با ارایه راهکار یا بسته‌هایی پیشنهادی سعی در کاستن این مشکلات و به‌نوعی کمک به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و متقاضیان موثر مسکن ارایه می‌دهد هرچند که تاکنون این بسته‌های پیشنهادی یا حمایتی موثر واقع نشده‌اند و به‌مثابه یک مُسکن بسیار ضعیف برای بیمار رنجور و در حال احتضار تلقی می‌شود. این کارشناس ساختوساز بابیان اینکه تصویب افزایش وام در ادامه تلاش‌های دولت برای کاستن مشکلات متقاضیان مصرفی است گفت: اما بسته پیشنهادی فوق اگرچه ازلحاظ خرید و ساخت با افزایش روبرو شده اما این افزایش متناسب با افزایش قیمت‌ها و تورم کنونی مسکن نبوده به‌نوعی چاره‌ساز نخواهد بود.
مهری گفت: هرچند که ممکن است این وام تحرک کوچکی در راستای کمک به خرید متقاضیان ارایه دهد اما در مقایسه با این حجم از متقاضیان مصرفی قطره‌ای در برابر دریا بوده و یقینا می‌تواند تحرک محسوسی در راستای توانمندسازی متقاضیان موثر بردارد. وی بابیان اینکه افزایش وام برای متقاضیان خرید و ساخت مسکن کارساز نخواهد بود گفت: چراکه با افزایش وام، بازپرداخت اقساط ماهانه نیز سنگین خواهد شد و با توجه به اینکه اکثر متقاضیان وام‌های مسکن از قشر کارمندان و حقوق‌بگیران درآمدهای زیر 3 میلیون تومان هستند بازپرداخت سنگین تناسبی با افزایش حقوق و تورم نداشته و مشکلی دیگر بر مشکلات این قشر افزوده خواهد شد. از این رو، این نسخه پیچیده شده هم درمانگر نخواهد بود. نباید فراموش کنیم اخذ وام چندمیلیونی ضمن آنکه در شرایط اولیه نیاز به سفارش آشنایان بانکی، داشتن حساب بانکی خوب، نامه از مسوولان رده‌بالا و نمایندگان و ... دارد، در شرایط بعدی به ضامن رسمی دولت به تعداد یک تا دو نفر ـ آن‌هم با نظر رییس شعبه ـ بستگی دارد، اما نرخ بهره تسهیلات نیز بحث قابل‌توجهی است که گاهی آنقدر وام‌گیرنده درگیر جور کردن شرایط گرفتن وام است که از میزان سودی که باید بابت وام چندمیلیونی به بانک برگرداند غافل می‌ماند. این کارشناس ساختوساز گفت: آنچه در این برهه زمانی می‌تواند منجر به تشویق سازندگان برای ساخت واحدهای جدید باشد ثبات در قیمت‌های همه کالاهای اساسی و مصالح ساختمانی است. مادامی‌که ثبات در قیمت کل کالاها و حتی خدمات ایجاد نشود. هیچ‌یک از این راهکارها موثر واقع نخواهد شد.
مهری گفت: در این میان شایعه یا خبر واقعی افزایش قیمت بنزین نیز در روزهای آتی مجدداً بر دیگر کالاها و متعاقب آن افزایش قیمت ملک تأثیرات خود را خواهد گذاشت. وی گفت: افزایش ساختوساز یکی از راهکارهای اثربخش برای کمک به متقاضیان مسکن در جهت خانه‌دار شدن است که دراین‌بین ساخت مسکن اجتماعی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری می‌تواند راهکار مطلوب‌تری در این وهله باشد. البته باید این املاک پس از تکمیل شدن باقیمت‌های ارزان با پرداخت وام‌های کم‌بهره و بدون شرایط دست و پاگیر از سوی بانک‌های عامل در اختیار متقاضیان موثر قرار گیرد.
چرا ارایه وام مسکن موفق نخواهد بود
در همین راستا حسین احمد اوغلی بابیان اینکه ریسک پایین و سود بالای بازار خریدوفروش مسکن که موجب شده این بازار همواره مورد تاخت‌وتاز تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه باشد گفت: بدون تردید تحریک تقاضا انگیزه این فعالیت‌ها را افزایش می‌دهد؛ یعنی یقیناً با افزایش وام حضور دلالان و افزایش‌دهندگان قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت. وی گفت: تجربه نشان داده همواره با افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن قیمت‌ها در این دو بخش با رشد قابل‌توجهی روبرو می‌شوند. گفت: اگر هدف دولت از افزایش وام تحریک تقاضا است به این امر مهم دست پیدا نخواهد کرد.
این کارشناس مسکن گفت: برخی تصور می‌کنند که تحریک تقاضا تولید را به دنبال دارد اما با اطمینان می‌توان گفت افزایش وام افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت نباید فراموش کنیم افزایش تولید و عرضه در بخش ساختوساز نیازمند فاکتورها متعددی است یکی از این مولفه‌ها افزایش رغبت حضور سرمایه‌گذاران در این بخش است. وی بابیان اینکه در حال حاضر سرمایه دست انبوه‌سازان وجود دارد اما آنها دل‌خوشی از برنامه‌های مسکنی دولت ندارند گفت: زمانی که دولت یک‌تنه و بدون مولفه‌های کارشناسی وارد گود ساختمان می‌شود نمی‌توان انتظار داشت عده‌ای سرمایه و حاصل دسترنج خود را بدون هیچ چشمداشتی در میدان عمل بگذارد.
احمد اوغلی بابیان اینکه نقطه تلاقی افزایش نرخ وام مسکن و افزایش نرخ تورم و قیمت مسکن به ناکجاآباد می‌رسد گفت: آمارهای رسمی و غیر‌رسمی نشان می‌دهند زمانی که میزان تسهیلات رقم کوچک‌تری بود بانک‌ها در ارایه این میزان نیز دست‌به‌سینه ماندند و مطمئنا با افزایش میزان تسهیلات مسکن قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت مگر اینکه دولت تلاش مستمری در رویه قیمت‌گذاری مسکن یا افزایش تولید مسکن داشته باشد.
این کارشناس مسکن درنهایت گفت: عدم اجرای سیاست‌های تنظیمی برای مقابله با احتکار و سفته‌بازی و معاملات مکرر، به افزایش قیمت‌ها در این بازار دامن خواهد زد. درنتیجه، فاصله قیمت مسکن با توان خرید مردم تا حدی افزایش می‌یابد که حداکثر وام‌های خرید نیز کمکی به خانه‌دار شدن مردم نخواهد کرد و تقاضاهای مصرفی بازار خرید مسکن را ترک می‌کنند و این بازار مجدداً وارد رکود می‌شود. درنتیجه دولت ناچار به افزایش وام خرید اقدام کرده و دوره‌های رکود ـ رونق تورمی پیاپی تکرار خواهد شد.
کارآمدی وام به شرط آرامش اقتصادی
در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه انتظار برای دریافت وام از بانک‌ها به‌شدت از سرعت رشد قیمت‌ها عقب‌افتاده است گفت: هم‌اکنون سهم تسهیلات دریافتی در بهای خرید کالاهای اساسی سرمایه‌ای مثل مسکن، به حداقل رسیده است.
غیبی گفت: در این شرایط عدم تمایل متقاضیان برای دریافت اینگونه تسهیلات، به دلیل ناتوانی در خرید باعث ثابت ماندن قیمت اوراق تسه، به‌ویژه در کلانشهرها شده است. هم‌اکنون، نه فروشندگان از ترس افزایش قیمت‌ها، تمایلی به از دست دادن سرمایه‌شان دارند و نه خریداران توان پرداخت افزایش قیمت چند ده‌درصدی رادارند.
وی گفت: اولین قدم برای ایجاد آرامش در بازار و برگرداندن اعتماد به بازار، مدیریت شرایط ملتهب کنونی و به حداقل رساندن نوسانات از طریق حمایت‌های مالی و قانونی دولتی است. این کارشناس ساختوساز گفت: بدون شک در این شرایط مهم‌ترین بازیگر دولت است؛ زیرا بخش خصوصی در شرایط بحران تمایلی برای حفظ حقوق عامه نخواهد داشت و بیشتر تلاشش برای حفظ دارایی و بالا بردن ارزش نقدی دارایی‌های خویش است.
غیبی در ادامه افزود: همان‌گونه که در ماه‌های اخیر شاهدیم حتی بخش‌های نیمه‌خصوصی و خصولتی نیز همپای سایر دلالان اقدام به افزایش قیمت‌ها و ایجاد خلأ کالا در بازار کردند بطوری‌که به عنوان‌مثال قیمت هر کیلو میلگرد شاخه‌ای در حال حاضر به بالای 5 هزار تومان رسیده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: قبل از ایجاد آرامش در بازار نمی‌توان اقدام به برنامه‌ریزی برای نحوه خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه کرد. جهت‌دهی منابع بانکی به سمت ساخت خانه‌های کم متراژ یا تکمیل ساختمان‌های مسکن مهر می‌تواند بطور موقت پاسخگوی بخشی از تقاضای بازار باشد. به دلیل زمان‌بر بودن تهیه مسکن و با توجه به مشکلات متعدد مالی، دولت باید نگاه خود را به سمت استفاده از ظرفیت‌های قابل‌توجه موجود متمرکز کند. وی در ادامه عنوان کرد: در حال حاضر که بازار مسکن با انباشت بیش از 2 میلیون خانه خالی از سکنه و تقاضای مضاعف روبروست، اجرای جدی طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی و طرحی که اخیراً در مجلس در حال آماده شدن است مبنی بر اجاره املاک خالی با حکم قضایی می‌تواند تأثیر بسیار خوبی بر بازار داشته باشد.
غیبی درنهایت گفت: با ورود این حجم عظیم از مسکن انباشته مطمئناً آرامش نسبی در بازار حاکم خواهد شد و دولت می‌تواند با آرامش بیشتری اقدام به برنامه‌ریزی برای توسعه ساخت بناهای جدید بکند.
