گروه راه و شهرسازی|
مصوبه برج- باغ‌ها یکی از مصوبات دوره دوم شورای شهر تهران بود که در سال۸3 به تصویب رسید و در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز تایید شد و در مفاد طرح تفصیلی شهر تهران قرار گرفت. طبق این مصوبه، متولیان ساخت‌وساز می‌توانند صرفا در ۳۰ درصد از مساحت باغ، ساخت‌وساز انجام دهند و ۷۰ درصد باقیمانده باغ را حفظ کنند، اما در عمل چنین نشد چون اولا شهرداران مناطق در شوراهای معماری بعضا تا ۴۰ یا 50درصد اجازه سطح اشغال در طبقات را دادند و ثانیا به بهانه تامین پارکینگ، در زیرزمین‌ها بر اساس مصوبات کمیسیون ماده ۵، ۶۰ تا ۷۰درصد زیرزمین، تحت ساخت رفت و با ایجاد رمپ‌ها در فضای باقیمانده که بخشی از فضای ۷۰ درصد باغ را اشغال می‌کرد، عملا شاهد از بین رفتن باغ‌های شهر شدیم.شورای پنجم بلافاصله بعد از روی کار آمدن در دومین جلسه رسمی خود مصوبه برج باغ‌ها را لغو کرد و در پنجاه و سومین جلسه شورا طرح لغو مصوبه اصلاحیه و تکمیل (جایگزین) مصوبه دستورالعمل ضوابط اجرایی مربوط به چگونگی اجرای ماده یک قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها تصویب شد. روز گذشته نیز اعضای شورای شهر کلیات ماده 14 قانون زمین شهری که قانون جایگزین مصوبه برج باغ‌ها بود را تصویب کردند.
به گزارش تعادل، قبل از تصویب مصوبه برج باغ و قبل از طرح جامع سال ۸۶ اقدام در این حوزه بر اساس دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری مصوب سال ۷۴ بود و برای باغات به هم پیوسته و باغات پراکنده براساس یک مدل تصمیم‌گیری می‌شد. اما بر این اساس، برای باغات کمتر از ۳۰۰۰ متر مربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در دو طبقه و تراکم ۲۰ درصد، باغات بین ۳۰۰۰ تا ۵۰۰۰ متر مربع، ۱۵ درصد سطح اشغال و دو طبقه که جمعا می‌شود ۳۰ درصد تراکم و برای باغات بالای ۵۰۰۰ متر مربع، ۱۵درصد سطح اشغال در سه طبقه و جمعا ۴۵ درصد تراکم در نظر گرفته می‌شد.
بعد از تصویب مصوبه شورای دوم درباره برج باغ‌ها، در سال ۱۳۸۳ که پیوست سوم طرح جامع شد، سال ۸۳ تا سال ۹۱ که طرح تفصیلی ابلاغ شد با توجه به اینکه ضوابط ملاک عمل، ۴ طبقه ۶۰ درصد برای تمامی املاک بوده است، مقرر می‌شود ۸ طبقه ۳۰ درصد به انضمام یک طبقه مازاد پروانه صادر شود و این همان مصوبه ۹ طبقه برج باغ است. بر مبنای پیوست سوم طرح جامع مقرر می‌شود، بر اساس زیر پهنه طرح تفصیلی به انضمام یک طبقه مازاد پروانه صادر شود؛ مشروط بر اینکه سطح اشغال از ۶۰ درصد به ۳۰ درصد کاهش یافته اما به طبقات اضافه شود اما از آنجایی که پیوست مطالعاتی وجود نداشت و در شوراهای معماری نیز به‌طور سلیقه‌ای اجازه تا ۴۵ درصد گودبرداری هم داده شد که نهایتا به از بین رفتن باغات انجامید.
بی اثری تراکم فروشی در باغات
محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به تشریح طرح جایگزین مصوبه برج باغ‌ها پرداخت و گفت: شهرداری تهران، مجموعا حدود ۱۲۰۰ میلیارد تومان درآمد از صدور پروانه ساختمانی در باغات طی ۱۰ سال گذشته کسب کرده که حدود یک درصد از مجموع تمام درآمدهای آن است و به درآمدزایی شهرداری هم کمک نکرد.
وی با اشاره به گزارش معاونت شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در خصوص بررسی و آسیب‌شناسی ساخت و ساز در باغات بر اساس مصوبه برج باغ اظهار کرد: از ابتدای سال ۱۳۸۷ تا پایان سال ۹۶، مجموعاً برای ۴۹۳ پلاک باغ با وسعت ۱۲۸ هکتار، انواع پروانه ساختمانی صادر شده است که بیشترین سهم از پروانه‌های صادره در منطقه یک و پس از آن در مناطق ۲۱ و ۲۲ و کمترین سهم در مناطق مرکزی است. همچنین متوسط اندازه قطعات در پروانه‌های صادره، حدود ۲۶۰۰ مترمربع است و متوسط سطح اشغال باغات در پروانه‌های صادره معادل ۳۵ درصد و این میزان در گواهی‌های صادره، به بیش از ۴۰ و حتی ۵۰ درصد افزایش یافته است. رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه شورای پنجم شهر تهران در سال ۹۶ مصوبه برج باغ را لغو کرد و مقرر شد شهرداری تهران لایحه جایگزین را به شورا ارایه دهد، گفت: لایحه ارایه شد و پس از جلسات کارشناسی و بررسی‌های متعدد کمیسیون‌های تخصصی شهرسازی و معماری و سلامت و محیط زیست با معاونت شهرسازی و معماری در ۸۰ درصد موارد مطرح شده به فهم مشترک رسیدند.
حدنصاب تفکیک باغات؟
وی با اشاره به جمع‌بندی لایحه شهرداری تهران در خصوص طرح جایگزین (طرح خانه باغ) کمیسیون‌های تخصصی شورا بیان کرد: در این لایحه حدنصاب تفکیک در باغات بهم پیوسته را ۱۰ هزار مترمربع تعیین کردیم، در حالی که در گذشته ۲۰۰۰ مترمربع بوده است، اساسا دستورالعمل ماده۱۴ قانون زمین شهری از اختیارات شخص وزیر راه و شهرسازی است. از این رو، عملا باید وزیر در این خصوص تصمیم بگیرد، در باغات پراکنده نیز حدنصاب تفکیک ۵ هزار متر مربع را پیشنهاد دادیم که در گذشته ۲ هزار متر مربع بوده است و این موضوع خود به از بین نرفتن باغات کمک می‌کند.
جزییات تازه‌ترین مصوبه باغات؟
سالاری در خصوص نحوه ساخت و ساز در باغات نیز توضیح داد: بر اساس این لایحه ساخت و ساز در باغات ۵۰۰ تا ۳۰۰۰ متر، با سطح اشغال ۱۵ درصد در دو طبقه و حداکثر تراکم ۳۰ درصد، باغات ۳ تا۵ هزار متر سطح اشغال ۱۵ درصد در سه طبقه و تراکم تا ۴۵ درصد و برای باغات تا ۵ هزار متر مربع سطح اشغال ۱۵ درصد و تعداد سه طبقه با تراکم ۱۵ درصد اجازه ساخت داده می‌شود اما برای مازاد مساحت ۵ هزار مترمربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در 3 طبقه و ۳۰ درصد تراکم در نظر گرفته شده است تا در این باغات که ۷۵ درصد باغات باقی مانده شهر هستند و ارزش اکولوژیکی هم دارند، کاهش بارگذاری داشته باشیم نه اینکه هرچه مساحت باغ بالاتر می‌رود بارگذاری هم افزایش پیدا کند. البته در این مورد کمیسیون سلامت و محیط زیست پیشنهاد می‌کند که برای باغات ۵ هزار متر مربع به بالا کلا ۲۵۰ متر مربع و در دو طبقه اجازه ساخت داده شود که این اقدام این باغات را به سمت تفکیک می‌برد و آنها را به خطر می‌اندازد.
وی با اشاره به قاعده ۳0 به 70 نیز گفت: در صورتی که باغ‌های با مساحت بالای ۳۰۰۰ متر مربع، ۷۰ درصد باغ را به نام شهرداری سند بزنند تا تبدیل به پارک عمومی شود در ۳۰ درصد باقیمانده می‌توانند ۶۰ درصد بسازند که بر این اساس در ۱۸ درصد کل باغ ساخت و ساز می‌شود. نحوه ساخت و ساز در اراضی صنعتی و کارگاهی (s۳) که باغ یا مزروعی باشند نیز حداکثر ۲ طبقه ۳۰درصد خواهد بود.
سالاری اضافه کرد: یکی از نکات برجسته این لایحه این است که یک مسیر ویژه‌ای برای صدور پروانه برای باغات ایجاد و یک کمیته فنی باغ تشکیل شود، همچنین کلیه دستورالعمل‌های طرح تفصیلی مغایر با این مصوبه لغو شود و نهایتا عملکرد‌های پیشنهادی مجاز جهت استقرار در به عنوان یک بسته تشویقی به صاحبان باغات نیز ارایه شده است.
473 پرونده جاری
وی به پرونده‌های جاری باغات اشاره کرد و گفت: اکنون مردم بلاتکلیف هستند، ما وقتی مصوبه برج باغ را لغو کردیم تعدادی از صاحبان باغ از قبل تقاضای تشکیل پرونده داده بودند، حتی متاسفانه بعد از لغو مصوبه هم پرونده‌هایی در این خصوص تشکیل شده است و اکنون تعداد کل پرونده‌های جاری که باید برای آنها تصمیم‌گیری شود ۴۷۳ پرونده است که از این تعداد ۳۸ پرونده درخواست تغییر نقشه و تمدید پروانه، ۴۳۵ پرونده درخواست تخریب و نوسازی داشته‌اند. همچنین ۶۲ پرونده کل عوارض را تا 7 فروردین 97 پرداخت کرده‌اند، که مبلغ آن ۱۷۰ میلیارد تومان است. ۷۲ پرونده نیز عوارض علی الحساب را تا 7 فروردین 97 پرداخت کرده‌اند که این مبلغ نیز ۴۹۲ میلیارد تومان است. پرونده‌هایی هم که متاسفانه بعد از مصوبه شورا عوارض پرداخت کرده‌اند، ۱۸ پرونده هستند که ۶۷ میلیارد تومان پرداختی داشته‌اند.
نابودی ۱۲۱ هکتار از باغات تهران
همچنین در این جلسه، زهرا صدراعظم نوری، رییس کمیسیون سلامت شورای اسلامی شهر تهران با اشاره به صدور ۴۸۵ پروانه ساخت و ساز در حوزه برج باغ‌ها اعلام کرد: ظرف ۱۰ سال گذشته بیش از ۱۲۱ هکتار از باغات نابود شده است. این عضو شورای اسلامی شهر تهران با اشاره به اینکه در سال ۱۳۲۵ بر اساس عکس‌های هوایی تهران نزدیک به ۵۰۰۰ هکتار اراضی مشجر، داشته است، در این باره گفت: در مدت ۷۲ سال پس از ۱۳۲۵ حدود ۲۵۰۹ هکتار از اراضی مشجر و باغات در تهران نابود شده است. در شرایطی که ما این ریه‌های شهر را به آهن و سیمان تبدیل می‌کنیم، چطور می‌توانیم انتظار داشته باشیم که وضعیت آلودگی هوا چنین سرنوشتی نداشته باشد.
وی در بخش دیگری از صحبت‌های خود یادآور شد: ظرف ۱۰ سال با مصوبه برج باغ‌ها اتفاقاتی رخ داد که امروز باید مدیریت شهری گذشته که شورای اسلامی شهر تهران و شهرداری دوره پنجم را دروغگو خطاب می‌کند، پاسخگو باشد. ۲۶۱ پروانه در حوزه برج باغ‌ها در منطقه یک معادل ۵۶ هکتار، ۵۰ پروانه در منطقه ۲ معادل ۸.۵ هکتار، ۴۶ پروانه در منطقه چهار معادل ۷.۸ هکتار، ۴۱ پروانه در منطقه ۳ معادل ۶.۶ هکتار، ۲۹ پروانه در منطقه ۵ معادل ۹.۸ هکتار، ۲۱ پروانه در منطقه ۱۰ معادل ۱۵.۴ هکتار، ۳۷ پروانه در منطقه ۲۲ معادل ۱۷ هکتار از باغات شهر تهران را نابود کردند.
به گفته نوری، مصوبه برج باغ‌ها سطح اشغال ۳۰ درصد و حداکثر تا ۹ طبقه باید تعیین می‌شد و طبقات زیرزمین نباید زیاده از حد می‌شد و حداکثر سه طبقه در نظر گرفته می‌شد، اما متاسفانه در ۸۴ درصد از پروانه‌های صادر شده برای برج باغ‌ها سطح اشغال از ۳۵ تا ۸۴ درصد بوده است. تعداد طبقات نیز در ۶۳ درصد از پروانه ۹ تا ۱۲ طبقه و در ۳۰ درصد از پروانه‌ها ۱۲ طبقه به بالا بوده است. وضعیت زیر زمین نیز با توجه به افزایش عمق گودبرداری‌ها موجب تخریب باغات شهر تهران شده است. در حقیقت در بسیاری از پروانه‌هایی که صادر شده تخلف صورت گرفته و این ضعف دستگاه نظارتی بوده است.
وی در بخش دیگری از صحبت‌های خود تصریح کرد: اختلاف نظر میان دو کمیسیون تنها روی اراضی 5 هزار متر به بالا و همچنین موضوع سطح اشغال ۳۰ به ۷۰ است. با بررسی مصوباتی که سطح اشغال ۳۰ به ۷۰ بوده است نشان‌دهنده این است که ۷۰ درصدی که به شهرداری واگذار شده است هیچ باغی حفظ نشده و با انجام توافق روی این ۷۰ درصد نیز ساخت و ساز صورت گرفته است، از این رو، نظر ما در کمیسیون سلامت ۲۰ به ۸۰ است.
اختلاف اندک بر سر برج باغ ها
محسن هاشمی رییس شورای شهر تهران نیزدرباره اختلاف بین کمیسیون معماری وشهرسازی با کمیسیون محیط زیست، سلامت و خدمات شهری در خصوص این لایحه توضیحاتی ارایه کرد و گفت: این لایحه در آذرماه به صورت مشترک به کمیسیون‌های سلامت و شهرسازی شورای شهر ارجاع شد و در نهایت هر کمیسیون گزارش خود را برای هیات رییسه فرستاد.
وی با بیان اینکه اختلافی که در خصوص برج باغ‌ها میان کمیسیون‌های سلامت و شهرسازی و معماری شورای شهر وجود دارد، کم است، اظهار داشت: در هیات رییسه سعی کردیم تا گزارش‌های دو کمیسیون را به هم نزدیک کنیم. از نظر من هیچ مشکل ویژه‌ای در این مورد وجود ندارد و می‌توان نظرات کمیسیون‌ها را به هم نزدیک کرد. بنابراین موارد مورد اختلاف به رای گذاشته شد.در ادامه کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری و کمیسیون شهرسازی و معماری گزارش خود را ارایه دادند و کلیات گزارش کمیسیون‌ها با ۱۷ موافق و یک مخالف به تصویب رسید. همچنین مقرر شد مبنا گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری قرار گیرد و رای گرفته شود و در موارد مورد اختلاف، پیشنهادات کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری مطرح و به رای گذاشته شود. در ادامه جلسه، مواد ۱ و ۲ از گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری که کمیسیون سلامت مخالفتی با آن نداشت، به تصویب رسید.
علی اعطا، سخنگوی کمیسیون شورا در این رابطه گفت: هر دو کمیسیون می‌گویند در باغ‌های بالای ۵۰۰۰ مترمربع مساحت سطح اشغال ۱۵ تا ۴۵ درصد باشد. ما در کمیسیون شهرسازی گفته‌ایم باغ‌های تا ۵ هزار متر مربع حداکثر ۴۵ درصد تراکم را داشته باشد و هر میزان مساحت مازاد بر ۵ هزار متر مربع، تا حداکثر ۳۰ درصد تراکم اضافه شود، اما کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری در رابطه با کاربری تفاوت قائل شده است. این کمیسیون گفته اگر کاربری مسکونی بود، صرفا یک واحد ۲۵۰ متری با سطح اشغال حداکثر ۱۵ درصد باشد، اما کمیسیون شهرسازی و معماری تفکیکی میان کاربری مسکونی و غیرمسکونی قائل نشده است.
در ادامه، عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری هم اعلام کرد که با نظر کمیسیون شهرسازی و معماری موافق است. محسن هاشمی نیز در این باره گفت: اگر من یک ملک ۵ هزار مترمربعی داشتم برای ۲۵۰ متر مسکونی آن را خراب نمی‌کردم. صبر می‌کردم تا این دوره از شورای شهر و شهرداری تمام شود تا بعدا بتوانم مثلا ۳ ویلای لوکس در آن بسازم. درنهایت پیشنهاد کمیسیون سلامت شورای شهر تهران با ۱۰ موافق و ۷ مخالف به تصویب رسید و ادامه بررسی مصوبه به جلسه بعدی موکول شد.
