براساس تازه‌ترین آمار رسمی بازار مسکن، قیمت‌ها در دی ماه سال جاری نسبت به آذر ماه رشد 2.5 درصدی داشته است، این درحالی است که قیمت‌ها در آذر ماه نسبت به آبان افزایش 4.1 درصدی را تجربه کرده است. در واقع سرعت حرکت قیمت مسکن در حال کند شدن است و پیش‌بینی می‌شود که این روند در بهمن و اسفندماه سال جاری هم ادامه یابد.
حال سوال این است که با کاهش روند صعودی قیمت مسکن طی دوسه ماه اخیر و احتمال تداوم آن در ماه‌های بعد، وضعیت بازار چگونه خواهد بود؟ آیا افت نرخ ارز بر روند کاهشی قیمت مسکن موثر بوده است؟
با توجه به آنکه صنعت ساختمان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد کشور است، بنابراین با بسیاری از صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد و هرگونه تغییر در این بازار می‌تواند صنایع و بازارهای مالی را تحت تاثیر قرار دهد، البته بازار ساختمان خود تحت‌تاثیر متغیرهای کلیدی و بازارهای دیگری از جمله شرایط حاکم بر اقتصاد کشور و نرخ ارز است.
حال با در نظر گرفتن اهمیت بازار مسکن و تاثیر قیمت‌ها بر حجم معاملات، روزنامه «تعادل» گزارشی از وضعیت بازار، شرایط کنونی و آینده بازار مسکن تدوین کرده است.
وضعیت کنونی بازار مسکن
در پایان سال ۹۶، ۲ سناریوی کلی درباره آینده بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود، سناریوی اول، رشد قیمت تا ۵۰ درصد، افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و سپس شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ بود؛ در سناریوی دوم حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالی تا پایان سال 98 بود که وضعیت کنونی مسکن با سناریوی اول پیش‌بینی‌شده بیشتر تطابق دارد.
در واقع نوسانات نرخ ارز از اردیبهشت ماه، بازار مسکن را به‌شدت تحت تاثیر قرارداد و براساس قوانین اقتصادی در شرایط بی‌ثباتی، نرخ معاملات مسکن با نرخ نوسانات ارز رابطه معکوسی دارد به‌طوری که با افزایش نرخ ارز، حجم معاملات مسکن کاهش می‌یابد.
هزینه ساختمان به 3 بخش تقسیم می‌شود و سوال این است که نوسان نرخ ارز بر کدام بخش اثرگذار است، هزینه ساختمان شامل زمین، عوارض و صنعت ساخت که سومین مورد معمولا 30 درصد از هزینه یک ملک را شامل می‌شود، بنابراین افزایش نرخ ارز بر 30 درصد مربوط به ساخت و ساز تاثیرگذار است و در بقیه بخش‌ها تاثیر چندانی ندارد، مگر اینکه تصمیمات نهادهای مرتبط موجب افزایش قیمت در این دوبخش شود.
پیش‌بینی‌ها درباره ماه‌های آتی
پیش‌بینی می‌شود که طی سال‌های 98 و 99 شاهد رشد 25 تا 35 درصدی قیمت مسکن خواهیم بود که در این زمینه دو دلیل مشخص وجود دارد، نخست کاهش نرخ تولید و عرضه مسکن و دوم به دلیل تاثیر نرخ ارز بر حوزه ساختمان است، درواقع طی سال‌های آتی شاهد رشد 80 تا 90 درصدی قیمت‌ها نخواهیم بود.
برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، باتوجه به اینکه شرایط بازار مسکن با شرایط بازار ارز تغییر می‌کند اگر بازار ارز ثابت باقی بماند هیچ‌گونه تغییر قیمتی در بازار نخواهیم داشت اما اگر قیمت ارز روند کاهشی یابد یا تغییری نکند پیش‌بینی می‌شود در روزهای باقیمانده زمستان یک شکست حبابی در قیمت مسکن در برخی نقاط داشته باشیم، البته برخی دیگر پیش‌بینی می‌کنند که اگر تغییری در برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی صورت نگیرد روند رکودی این بازار تا 6 ماه اول 98 ادامه‌دار خواهد بود .
پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده این است که با ثبات نسبی، شرایط برای خریداران واقعی مهیا می‌شود، کاهش قیمت مسکن در آینده احتمال ضعیفی است بطوری که پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده حاکی از آن است که تنها در صورتی که بازار در حالت رکود کنونی باقی بماند، ممکن است برخی فروشندگان حاضر به فروش ملک خود به قیمت پایین‌تر شوند.
در بررسی رفتار بازار مسکن در می‌یابیم که همواره بعد از یک دوره کوتاه‌مدت افزایش قیمت‌ها با یک دوره ثبات نسبی و رکود مواجه می‌شویم تا متقاضیان و بازار خود را با قیمت‌ها هماهنگ نمایند.
بعد از به صفر رسیدن افزایش قیمت‌ها تا پایان سال جاری، شاهد دوره نسبی ثبات در بازار مسکن در سال آینده خواهیم بود و تقاضای بازار خود را به وضعیت موجود نزدیک می‌کند البته این را هم باید در نظر گرفت که شواهدی مبنی بر این وجود دارد که بازار مسکن در وضعیت رکود تورمی فرو می‌رود.
ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، معتقد است که تا پایان سال سرعت رشد قیمت در بخش مسکن کندتر شده و برای مدت نسبتا طولانی شاهد رکود خواهیم بود.
به‌گفته مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، رشد احتمالی قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم عمومی است. برهمین اساس در سال آینده جهش سنگینی در قیمت مسکن وجود نخواهد داشت و در سال 98 به دلیل رکود در معاملات مسکن، فروش نوسازها برای سازنده‌ها دشوارتر از سال 97 و حتی سال 96 خواهد بود.
