بازتاب تحول ارزی در مسکن

گروه راه و شهرسازی|

کاهش 19.7درصدی نرخ ارز طی آبان و آذر سال جاری نسبت به ماه قبل از آن، در قیمت واحدهای مسکونی بازتاب یافته است به گونه‌ای که در اولین ماه زمستان، رشد قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل از آن، به کمترین میزان رسید. این درحالی است که از اردیبهشت ماه سال جاری و با رشد نرخ ارز، جهش قیمت مسکن کلید خورد و تا مهر ماه شاهد روند صعودی تورم ماهانه ملک بودیم، اما از مهرماه این روند صعودی، شیب ملایم‌تری نسبت به چندماهه قبل از آن به خود گرفت تا اینکه در دی ماه سال جاری این رقم به 2.5 درصد رسید که کمترین نرخ رشد قیمت نسبت به ماه‌های گذشته است. البته کارشناسان مسکن پیش بینی می‌کردند که درصورت کاهش نرخ ارز به عنوان یک عامل مهم بیرونی اثرگذار در تحولات بازار مسکن، شیب افزایشی قیمت‌ها در بازار مسکن ادامه نمی‌یابد و این روند تعدیل می‌شود. روزنامه «تعادل» نیز بارها در گزارش‌های مختلف به این مساله اشاره کرده بود و در نهایت هم این پیش بینی به وقوع پیوست.

براساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی، در دی ماه سال 97 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 9.8 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 90.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام شده طی این ماه نیز 6.7 هزار فقره گزارش شده است که نسبت به دی ماه سال 96 معادل 64.6 درصد کاهش دارد، درواقع همگام با رشد بالای 90 درصدی قیمت مسکن نسبت به دی ماه سال گذشته، حجم معاملات هم بالای 64 درصد کاهش داشته است.

     روند 10 ماهه معاملات و قیمت

بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این شهرطی 10 ماهه نخست سال 1397 به 104.6 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 30.5 درصد کاهش نشان می‌دهد، در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 7.76 میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 66.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

     رتبه سوم منطقه 10 در جذب متقاضی خرید

براساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در دی ماه سال جاری، تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که از مجموع 6721 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با دی ماه سال قبل 6 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 97 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق 4 و 10 به ترتیب با سهم‌های 9.5 و 7.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71.3 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در دی ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 10، 2، 15، 8، 14، 1، 7 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.7 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

     بیشترین افزایش قیمت در منطقه 9

بر اساس گزارش بانک مرکزی، بیشترین رشد متوسط قیمت در دی ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 معادل (109.1) درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 12 معادل 37.6 درصد تعلق دارد.

همچنین در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 23.1 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 4.2 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است و ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 106.8 و 69.9 درصد افزایش نشان می‌دهند.

     نیمی از معاملات ارزان‌تر از متوسط قیمت

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر‌حسب قیمت یک متر مربع بنا در دی ماه سال97 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 5 تا 6 میلیون تومان و 6 تا 7 میلیون تومان به ازای هرمتر مربع بنا هر کدام با سهم یکسان 10 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 4 تا 5 میلیون تومان و 7 تا 8 میلیون تومان هم هر کدام با سهم یکسان 8.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که58.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (9.8 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

     واحدهای پرتقاضا؟

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر‌حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال جاری نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 14.4درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم های14.1 و 12.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.  در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

     بازار در دست گران‌ترین واحدها

در دی ماه سال 97، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی ازآن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150 تا 300 میلیون تومان با اختصاص سهم17.7 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش 300 تا 450 میلیون تومان و 450 تا 600 میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم‌های 17.1 و 10.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 48 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.

     رشد 19.9 درصدی اجاره‌بها

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در دی ماه سال جاری نیز موید رشد به ترتیب معادل 19.9 و 17.1 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.