گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی |
در حال حاضر 4 نوع تسهیلات از طریق بانک‌ها و بازار سرمایه برای متقاضیان خرید واحد مسکونی ارائه می‌شود. این تسهیلات شامل وام صندوق پس‌انداز یکم، وام اوراق دار، وام مسکن جوانان و وام مسکن بانک سامان است. یکی از روش‌های دریافت وام خرید برگه اوراق است. برای دریافت این نوع وام باید متقاضی سری به بازار سرمایه بزند.
بر اساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف پرداخت وام‌های مسکن از محل خرید اوراق برای هر نفر و زوجین به ترتیب در کلان‌شهر تهران 70 و 120 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ با جمعیتی بالای 200 هزار نفر 60 و 100 میلیون تومان، در شهرهای کوچک 50 و 80 میلیون تومان با سود 17.5 درصد است. یعنی اگر یک شهروند تهرانی به دنبال دریافت وام 70 میلیون تومانی از طریق برگه‌های اوراق است باید حدود 140 عدد برگه از فرابورس با قیمت تقریبی 62 هزار تومان خریداری کند. قیمت کل این اوراق 8 میلیون و 680 هزار تومان است و خریدار مورد نظر می‌تواند بدون انتظار ماندن اوراق را به وام تسهیلات تبدیل کند. در حال حاضر قیمت این برگه‌ها به زیر 60 هزار تومان رسیده و در بازه یک‌ماهه اخیر در کانال 60 هزارتومانی باقی‌مانده است.
به گفته کارشناسان حوزه مسکن، افزایش قیمت واحدهای مسکونی، اثرگذاری و پوشش‌دهی تسهیلات مسکن از محل اوراق تا کمتر از ۲۰ درصد ارزش ملک، عدم استقبال از خرید برگه اوراق و همچنین عدم اطمینان متقاضیان به آینده دور و نزدیک باعث شده مردم نگاه مساعدی به تسهیلات مسکن نداشته باشند. البته به گفته کارشناسان کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن متعلق به بانک عامل بخش مسکن در کاهش ارزش هر برگه تسهیلات مسکن متعلق به بانک ملی نیز اثرگذار بوده و خرید و فروش هر برگه تسهیلات مسکن صادره در دو ماه اخیر ۹۷ با نماد «تملی ۷۰۶» با نرخ 45 هزار تومان در جریان است.
قیمت هر برگه اوراق چند؟
بر اساس آنچه در یک ماه اخیر در خصوص معاملات اوراق تسهیلات مسکن در سایت فرابورس ایران آمده است هر برگه تسهیلات مسکن صادره در مهرماه سال گذشته (تسه ۹۶۰۷) با ارزش ۵۶ هزار و ۴۰۰ تومان در ارزان‌ترین قیمت و در گران‌ترین قیمت نیز با نرخ ۶۰ هزار تومان به فروش می‌رسد. همچنین هر برگه تسهیلات مسکن صادره در تیر سال گذشته (۹۶۰۴) در ارزان‌ترین قیمت با نرخ ۵۷ هزار و ۸۰۰ و در گران‌ترین نرخ نیز با رقم ۵۸ هزار و ۲۵۰ تومان خرید و فروش می‌شود. برگه‌های تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت امسال (۹۷۰۲) در ارقام ۵۸ هزار و ۶۰۰ تا ۵۹ هزار و ۹۰۰ تومان در نوسان است؛ اما این نوسان برای برگه‌های تسهیلات مسکن صادره در خرداد امسال (تسه ۹۷۰۳) بین ارقام ۵۹ تا ۶۱ هزار تومان به ثبت رسیده است. از دیگر اوراقی که در بازه ۵۸ تا ۶۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شوند، هر برگه امتیاز حق تقدم تسهیلات مسکن صادره در مرداد ۹۷ (تسه ۹۷۰۵) است که در ارزان‌ترین معامله دیروز به نرخ ۵۸ هزار تومان و در گران‌ترین معامله به ارزش هر برگه ۶۰ هزار و ۹۰۰ تومان به فروش رسید. اوراق تسهیلات مهرماه امسال (تسه ۹۷۰۷) نیز در حال حاضر کمتر از ۶۰ هزار تومان بوده و ۵۹ هزار و ۵۰۰ تومان خریدوفروش می‌شود.
دلایل کاهش قیمت اوراق مسکن
سهراب دل انگیزان، عضو هیئت‌علمی گروه اقتصاد دانشگاه رازی کرمانشاه با بیان اینکه علت ریزش قیمت اوراق تسهیلات خرید ناشی از رویکرد منطقی متقاضیان مسکن است، گفت: افزایش قیمت مسکن کاهش تعداد معاملات و کاهش اقبال استفاده از تسهیلات مسکن باعث شده قیمت اوراق کاهش پیدا کند.
وی گفت: اگرچه به اعتقاد همه کارشناسان مسکن ارائه این اوراق در فرابورس کاملاً اشتباه بوده و دریافت وام از طریق این اوراق را به چالش کشانده است.
دل انگیزان در خصوص انحراف تسهیلات مسکن از مقصد نهایی خود گفت: به‌طورکلی تسهیلات مسکن از جمله وام اوراق دار در کلان‌شهرها به اندازه‌ای ماهیت درونی و ساختاری‌شان موفق نبوده‌اند. چرا که بیشتر تسهیلات با چند چالش اقساط سنگین، هزینه اولیه برای دریافت اوراق، ضمانت‌های متعدد و همچنین سودهای واقعی 22 درصدی روبرو بوده و متأسفانه دریافتی متقاضی بعد از گذر از این 4 خوان به علت عدم ثبات قیمت مسکن کاملاً ناکارآمد است.
این استاد دانشگاه بابیان اینکه از ابتدای سال جاری تعداد معاملات به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: بر اساس آمارها هرماه تعداد معاملات خرید و فروش و حتی رهن و اجاره به شکل میانگین 20 درصد نسبت به سال 96 کاهش داشته است، و این مورد باعث شده خرید و فروش اوراق نیز روند کاهشی داشته باشد.
دل انگیزان گفت: دلیل منطقی کاهش معاملات ناشی از 4 عامل اصلی یعنی افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش تورم عمومی و بی‌ثباتی اقتصادی و عدم اطمینان مصرف‌کنندگان و فروشندگان واقعی به آینده دو عامل فرعی یعنی رقابتی شدن بازار عرضه اوراق تسهیلات مسکن و تزریق به‌موقع اوراق در بازار است.
وی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن دودستگی بزرگی در بازار تقاضا ایجاد کرده است، گفت: از یک طرف عدم اثرگذاری و پوشش دهی تسهیلات مسکن از محل اوراق تا کمتر از ۲۰ درصد ارزش ملک باعث شده قشر کم‌درآمد جامعه بازار اوراق را رها کنند و از طرف دیگر عمده خریداران آپارتمان، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران درشت مقیاس بوده‌اند که از نقدینگی کافی برای خرید ملک برخوردار بوده و بنابراین نیازی به دریافت تسهیلات نداشته‌اند.
این استاد دانشگاه در خصوص اثرگذاری عدم اطمینان مردم به آینده اقتصادی کشور گفت: این نااطمینانی اثر بسیار ناگواری بر بازار مسکن گذاشته است، چرا که مصرف‌کنندگان و فروشندگان واقعی عرصه بازار مسکن را تا زمان ثبات اقتصادی ترک کرده‌اند. دل انگیزان در خصوص اثر شکست انحصار عرضه اوراق بر کاهش قیمت‌ها گفت: حدود 7 ماه پیش انحصار درفروش اوراق تسهیلات خرید مسکن با ورود یک بانک دولتی (بانک ملی) دیگر به این عرصه شکسته شد. تا پیش از این، بانک مسکن انحصار عرضه اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در بازار را در اختیار داشت. اثر شکست انحصار باعث شده این دو بانک از روش‌های مختلف برای پایین نگه‌داشتن سطح قیمت اوراق استفاده کنند.
این استاد دانشگاه در خصوص تزریق (عرضه) به‌موقع حجم قابل‌توجهی اوراق تسهیلات در بازار در نهایت گفت: عمده عرضه‌کننده اوراق، شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها هستند که در حساب ممتاز بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند. به نظر می‌رسد، امسال عرضه به‌موقع اوراق مسکن، اجازه افزایش شدید قیمت اوراق را گرفته است. البته میزان عرضه به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که سود واقعی حاصل از سپرده‌گذاری در حساب ممتاز برای سپرده‌گذاران در سطح مطلوب تضمین شود. این نرخ در حال حاضر بیشتر از 15 درصد است. دو سال پیش، این نرخ از 20درصد هم تجاوز کرده بود.
زیان‌های افزایش قیمت مسکن
بر مصرف‌کنندگان
در همین رابطه، پرویز کاکائی رئیس یکی از شعبه‌های بانک ملی با بیان اینکه هیچ‌کس منکر اثرگذاری اوراق تسهیلات در خانه‌دار شدن متقاضیان کم‌درآمد طی سال‌های اخیر نبوده است، گفت: اما این اثرگذاری با افزایش قیمت مسکن به کمتر از 20 درصد رسیده است و هم‌اکنون تسهیلات کنونی تنها جوابگوی 20درصد از قیمت کل مسکن در کلان‌شهرها است.
وی بابیان اینکه بانک ملی بعد از سال‌ها با ایده ایجاد رقابت در بازار اوراق وارد ارائه اوراق‌شده بود، گفت: مدت‌ها بود که بانک مسکن به‌صورت انحصاری اوراق حق تقدم را با نماد تسه عرضه می‌کند، اما از بهمن سال 96 بانک ملی به دومین عرضه‌کننده این اوراق تبدیل شد. این اوراق با عنوان تملی از بسیاری جهات شبیه اوراق بانک مسکن است. مثلاً نرخ سود وام از این محل 17.5 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله است. با هر برگه هم می‌توان 500 هزار تومان وام گرفت. اما دو وام مذکور، تفاوت‌هایی با هم دارند. تفاوت آن در میزان ارائه تسهیلات و جعاله است. رقم دریافتی دو مورد ذکرشده در بانک مسکن اندکی بیشتر از بانک ملی است. مثلاً در تهران با استفاده از تسه، شما به‌صورت انفرادی می‌توانید تا 90 میلیون تومان (140 میلیون تومان برای زوجین) وام بگیرید. اما در طرح بانک ملی، سقف تسهیلات در تهران 70 میلیون تومان (110 میلیون تومان برای زوجین) است. هر دو بانک همراه با وام از محل حق تقدم، وام جعاله هم پرداخت می‌کنند که سقف این وام در بانک مسکن 20 و در بانک ملی 10 میلیون تومان است. اما مهم‌ترین تفاوت اوراق دو بانک در آن است که بانک ملی (اوراق تملی)، در مورد سن بنای خریداری‌شده با اوراق محدودیتی وضع نکرده است. درحالی‌که با استفاده از تسهیلات بانک مسکن، فقط بناهای با سن 20 سال و کمتر قابلیت خرید دارد.
به اعتقاد این کارشناس اقتصادی سه عامل افزایش قیمت مسکن، ایجاد رقابت بین بانک ملی و مسکن و همچنین بلوکه شدن اوراق توسط فروشندگان دلایل اصلی کاهش قیمت اوراق و دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن و تأثیر آن بر حجم معاملات اوراق شامل، بازگشت تحریم‌ها، عدم ثبات اقتصادی، افزایش تورم عمومی و ترس از آینده است.
کاکایی بابیان اینکه اگر وضعیت مسکن دچار التهاب نمی‌شد، اوراق تسهیلات می‌توانست جوابگوی بخشی از بازار تقاضا باشد، گفت: به‌طورکلی تملی برای ایجاد رقابت با تسه وارد بازار مسکن شد، اما متأسفانه با افزایش غیرمتعارف بازار مسکن معاملات این اوراق با کاهش چشمگیری روبرو شد. این در حالی است که در اقتصاد سالم بین عرضه و تقاضا رابطه مستقیمی وجود دارد و همواره کاهش تقاضا تعدیل قیمت‌ها را به دنبال دارد؛ اما رشد قیمت مسکن فراتر از حجم تقاضا نشان داد که ما در قضیه مسکن با سیستم سالم روبرو نیستم.
کاکایی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن و کاهش حجم دریافت اوراق حق تقدم از ابتدای سال جاری به هر دو بخش ارائه‌دهندگان تسهیلات و تقاضای مصرفی تنش وارد کرده است، اظهار کرد: با توجه به روند صعودی قیمت مسکن، به نظر می‌رسد روزهای سختی در بخش اوراق حق تقدم در انتظار این دو بانک به‌خصوص مسکن به‌عنوان مبدع این طرح به لحاظ تأمین منابع برای پرداخت تسهیلات با سود 17.5 درصد خواهد بود. اتفاقی که احتمالاً بیش‌ازپیش این بانک را در تنگنای مالی قرار می‌دهد و آخر کار شاید برخی برنامه‌های پرداخت تسهیلات را تحت تأثیر قرار دهد.
کاکایی در خصوص ضرر زیان متقاضیان مصرفی گفت: با توجه به کاهش تقاضا، دارندگان این برگه‌ها نیز کمتر به عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه روی آورده‌اند تا شاهد کاهش بیش‌ازپیش نرخ این اوراق نباشند. ضمن اینکه با توجه به کاهش مجدد ساخت‌وساز که در ماه‌های گذشته هم‌زمان با بازگشت رونق به بازار مسکن، میزان تقاضای پروانه ساختمانی نیز افزایش‌یافته بود، در حال حاضر شاهد کم شدن تقاضای خرید انبوه برگه‌های تسهیلات مسکن از سوی سازندگان و انبوه‌سازان در بازار سرمایه هستیم که این موضوع در کاهش حجم معاملات نیز مؤثر است.
معنای اوراق تسهیلات
در همین راستا زاهدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در ابتدای امر باید مسئولان پاسخ دهند ارائه اوراق تسهیلات برای دریافت وام در کشوری که میزان تسهیلات و بازگشت آن به‌نظام بانکی از فرمول غیرمنصفانه برخوردار است، چه معنایی می‌تواند داشته باشد گفت: به‌طور حتم دستان سیاه و نظام بانکی طلب کارانه تاکنون مانع حذف اوراق از چرخه وام شده است.
زاهدی افزود: زمان آن رسیده است که مسئولان پاسخ دهند چرا باید در قبال دریافت تسهیلاتی که متقاضی چند برابر آن را باید طی چند سال به بانک برگردانند، پیش هزینه (مراد دریافت اوراق حق تقدم است) نیز پرداخت کند.
وی بابیان اینکه قیمت 44 هزارتومانی برای تملی و قیمت 54 تا 60 هزارتومانی برای تسه ارقام غیرمنصفانه ای است، گفت: فرآیند طولانی، ضمانت کارمند رسمی و عدم پاسخ‌گویی تسهیلات دریافتی با قیمت‌های حاضر مسکن نیاز به‌پیش ضربه یعنی تحمیل مبالغ هنگفت به تقاضای مصرفی ندارد.
وی درنهایت گفت: اوراق حق تقدم در بسیاری از کشورها به طریق حاضر معنا و مفهومی ندارد و این اوراق همانند اخذ پول مفت از مصرف‌کنندگان واقعی تسهیلات است و همه این موارد باعث شده بازار مسکن هر ساله دچار افزایش قیمت‌ها شود. بنابراین نیاز است، بازار اوراق تسهیلات که تنها به سود مالک و بانک‌ها است از سیستم ارائه تسهیلات جمع‌آوری شود، هرچند که این وام طی سال‌های اخیر توانسته برخی از متقاضیان را خانه‌دار کند اما اخذ این هزینه برای این اوراق برای متقاضیان بار روانی مطلوبی ندارد.
برندگان اوراق تسهیلات
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قیمت اوراق باید با استفاده از تدابیری کاهش پیدا کند، گفت: در حال حاضر، میزان سود تسهیلات به اندازه کافی برای بخشی از بازار تقاضای مصرفی کمرشکن است و متقاضیان به ازای دریافت وام باید 120 درصد سود به بانک برگردانند.
وی گفت: اگرچه بسیاری از شهروندان با همین روش صاحب‌خانه شده‌اند، اما برنده نهایی بانک‌ها و صاحب‌خانه‌ها هستند. در حال حاضر، هزینه دریافت تسهیلات اوراق 90 میلیون تومانی با محاسبه سود وام و نیز بهایی که برای خرید اوراق پرداخت می‌شود برای افرادی که قصد صاحب‌خانه شدن دارند به 200 میلیون تومان می‌رسد که این رقم بسیار بالا و دور از انصاف است.
خسروی در نهایت گفت: میزان تسهیلات خرید مسکن در ایران کم و سود آن بالا است، در حالی که در سایر کشورها 80 درصد قیمت واقعی ملک به خریداران تسهیلات پرداخت می‌شود.
