گروه راه و شهرسازی|
تازه‌ترین آمارهای منتشره از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از تداوم کاهش نرخ رشد تعداد معاملات ملک برای سومین ماه متوالی و افزایش قابل توجه قیمت واحدهای مسکونی طی 7 ماه گذشته است، به گونه‌ای که در مردادماه سال جاری تعداد معاملات ملک با 11.2 درصد کاهش نسبت به تیرماه سال جاری و با رشد منفی 33.2 درصدی نسبت به مرداد سال 96 به 12 هزار فقره افت کرد و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران نیز با افزایش 6.1 درصد نسبت به تیرماه سال جاری و رشد مثبت 62.1 درصدی نسبت به مردادماه سال گذشته به
7.4 میلیون تومان بالغ شده است.
آنگونه که بانک مرکزی گزارش داده است، طی 5 ماهه نخست سال جاری 64 هزار و 400 فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با 69 هزار و 637 فقره 7.3 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده 6.48 میلیون تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل با متوسط قیمت هر متر مربع 4.45 میلیون تومان 45.5 درصد افزایش داشته است.
در همین حال، متوسط قیمت یک مترمربع مسکن تهران طی 3 ماه اخیر (خرداد، تیر و مرداد)، هر ماه نیم میلیون تومان (مجموعِ 3 ماه، 1.5 میلیون تومان) افزایش یافته است. از این رو، خریداران مسکن فقط طی بازه زمانی 3 ماه اخیر ۲۵ درصد سود کردند.
در عین حال، همان طور که «تعادل» طی ماه‌های اخیر پیش بینی کرده بود، با واگرایی فزاینده رشد (منفی) معاملات از رشد (مثبت و شدید) قیمت ملک، انتظار می‌رود، در نیمه دوم سال، بازار مسکن به‌طور کامل وارد دوره رکود شود. در همین حال، پیش بینی می‌شود، طی ماه‌های آینده از سرعت رشد شدید قیمت ملک کاسته شود. اما از آنجا که قیمت‌های ثبت شده در ماه‌های گذشته منجر به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان آپارتمان شده است، تعداد معاملات ملک نیز به روند کاهشی خود ادامه خواهد داد.
به گزارش «تعادل» با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود، از لاک رکود 4 ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به ویژه در بهمن ماه، در اثر التهاب نرخ ارز، از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال، همواره داغ بوده است، کاهش یافت. این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد به گونه‌ای که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3 درصد کاهش نشان داد. در اردیبهشت ماه اما با ثبت بیش از 19 هزار مورد معامله مسکن در تهران، روند معاملات ملک دوباره به مدار صعودی بازگشت و این بازار توانست در شرایطی که راه‌های ورود نقدینگی به بازارهای ارز و طلا به دلیل اعمال برخی سیاست‌های مقطعی دولت مسدود شده بود و بازار پول هم از جذابیت افتاده بود، بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب کند. در ماه‌های خرداد و تیر اما بار دیگر، به دلیل بروز بی‌ثباتی در برخی بازارها و فضای کلی اقتصاد و در پی آن افزایش انتظارات تورمی، قیمت‌ها رشد شدیدی را تجربه کرد و منجر به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی شد. بر اساس این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در هر یک از ماه‌های خرداد و تیر 500 هزار تومان (در مجموع یک میلیون تومان) افزایش یافت. از همین رو، «تعادل» در ماه‌های گذشته نسبت به ادامه این شرایط هشدار داده و نوشته بود که رشد شدید قیمت‌ها موجب توقف روند صعودی معاملات می‌شود و در ادامه مسیر می‌تواند به رکود در بازار مسکن ختم شود .
کاهش سهم نوسازها در معاملات ملک
بر اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال جاری حاکی از آن است که از مجموع 12 هزار و 6 فقره معامله، واحدهای تا 5 سال با سهم 44.3 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند که در مقایسه با مرداد سال قبل 2.4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15 سال افزوده شده است.
منطقه 5 پیشتاز در معاملات
بر اساس این گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد سال 97 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.7 و 8.4 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 70.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران در مرداد ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر بوده و 12 منطقه باقیمانده 29.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مرداد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «3 تا 4» میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12.4 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «4 تا 5» و «5 تا 6» میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 12 و 10.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 57.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (7.4 میلیون تومان) معامله شده‌اند. در همین حال، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب زیربنا هر واحد در مرداد 97 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 15.4 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر مربع به ترتیب با سهم‌های 14.5 و 12.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
بیشترین رشد قیمت در منطقه 5
در مرداد سال جاری، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 7.4 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.1 و 62.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل منطقه 5 (معادل 81.8 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 25.3 درصد) تعلق دارد.
در میان مناطق 22 گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 15.76 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 3.11 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام یادشده نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59.3 و 37.4 درصد افزایش نشان می‌دهند.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مرداد سال جاری، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 200 تا 300 میلیون تومان با اختصاص سهم 15.9 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
واحدهای دارای ارزش 100 تا 200 و 300 تا 400 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم‌های 13.7 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 51.3 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 500 میلیون تومان اختصاص داشته است.
