گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
آنگونه که کارشناسان مسکن می‌گویند، اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون بخشی متأثر است. به‌طوری‌که می‌توان آن را تابعی چند متغیره از عوامل متنوعی دانست (دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن، نرخ‌های تورم عمومی و رشد قیمت مسکن است) .در فصول نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اجاره‌بهای مسکن رشد می‌کند. پس از عبور از این دوره، با فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی در نیمه دوم سال، نوسانات بازار اجاره مسکن، تعدیل می‌شود.در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال ۹۷ نیز افزایش تدریجی اجاره‌بها از خردادماه، قابل‌انتظار است. این روند، قابلیت تداوم تا شهریور را خواهد داشت. برخلاف ۴ سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بود، پیش‌بینی می‌شود در سال جاری (۱۳۹۷) این بازار برای مستأجران خصوصا در شهر تهران، سال نسبتا سختی باشد. محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر از نرخ تورم عمومی است.
آمارها چه می‌گویند؟
بر اساس آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تعداد معاملات اجاره از ابتدای تیرماه تا اول مرداد 97 در تهران حدود 20هزار و 776 فقره و تعداد اجاره در مردادماه تا اول شهریور سال جاری حدود 10هزار و 744 فقره بوده که نسبت به سال قبل به‌شدت کاهش داشته است .
بر اساس آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران در مردادماه 1397 عدد شاخص کل به 127.7 رسید که نسبت به ماه قبل 5.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه درصد تغییر شاخص کل نسبت به ماه مشابه سال قبل 19.3 درصد است. یعنی خانوارهای کشور به‌طور میانگین 19.3 درصد بیشتر از مرداد 1396برای خرید یک «مجموعه کالا و خدمات یکسان» هزینه کردند که نسبت به ماه قبل (13.8درصد) 5.5 واحد درصد افزایش‌یافته است .
بر همین اساس، شاخص بهای اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه نسبت به ماه قبل 1.9درصد، نسبت به ماه مشابه سال قبل16.6درصد و در بازه دوازده ماه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود 10.1درصد است .
در همین بازه زمانی شاخص بهای اجاره مسکن نسبت به ماه قبل در خانوارهای شهری حدود 1.8درصد و در خانوارهای روستایی 2.1 درصد است .
هزینه قابل توجه اجاره‌بها در سبد خانوار
به گفته حسین احمد اوغلی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه آمارها به‌درستی نشان می‌دهد که میزان افزایش نرخ اجاره‌بها نسبت به ماه قبل در کشور حدود 1.9 درصد است، عنوان کرد: این میزان یعنی اینکه بازار اجاره در یک بازه کوتاه و علیرغم رکود سنگین رشد قابل‌توجهی داشته است .
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه عنوان داشت: بر اساس آمارهای موجود، تعداد معاملات بازار اجاره تهران در مردادماه نسبت به ماه قبل نصف شده است .درحالی‌که قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در همین بازه زمانی نسبت به ماه قبل خود با رشد چنددرصدی روبه‌رو به رو شده است .بنابراین زمانی که آمار این معاملات را در کنار هم می‌چینیم متوجه می‌شویم منطق مناسبی برای افزایش قیمت چنددرصدی مردادماه به تیرماه نداریم چراکه همواره قیمت بازار اجاره با دو عامل عرضه و تقاضا و نرخ تورم سنجیده می‌شود و در این بازه کوتاه‌مدت هیچ‌کدام از دو فاکتور ذکرشده تفاوت فاحشی نسبت به قبل نداشته است .
ریشه بی‌خانمانی؟
احمد اوغلی افزود: از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود است. این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست.
این کارشناس مسکن گفت: عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه از یک طرف و تاثیر متغیرهایی از جمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.
این کارشناس در ادامه هزینه اجاره‌بها در سبد خانوار را رقم قابل توجهی دانست و افزود: با افزایش اجاره‌بها، وضعیت موجود نشان از بروز مشکلاتی برای مردم دارد و دولت باید فکری به حال افزایش درآمد مردم متناسب با نرخ تورم بکند.
احمد اوغلی همچنین فعالیت در بافت‌های فرسوده را راهکاری برای کاهش تقاضای مسکن عنوان کرد و گفت: هنوز آن طور که باید در این زمینه اقدامی صورت نگرفته است.
عامل افزایش تقاضا برای اجاره؟
این کارشناس مسکن گفت: واقعیت این است که افزایش تعداد مستأجران و آمار اجاره نشینی با کاهش قدرت خرید مردم رابطه‌ای مستقیم دارد که به میزان افزایش تعداد مستأجران می‌توان نتیجه گرفت که قدرت خرید مردم هم روندی نزولی به خود گرفته است.
وی همچنین یادآور شد: بنا بر گزارش‌ها در حال حاضر ۵۴.۶ درصد مردم ایران صاحب‌خانه هستند و ۳۶.۸ درصد مستاجرند و ۸.۶ درصد هم جز سایر موارد تقسیم‌بندی می‌شوند. بنابر تحلیل‌های انجام شده، حدود 12 سال زمان می‌برد تا یک ایرانی دارای شغل و درآمد با پس‌انداز صاحب‌خانه شود. همچنین یک خانوار ایرانی ۳۳.۱ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کند.
احمد اوغلی در نهایت گفت: الان زمان استراحت وزارت راه وشهرسازی در خصوص مسکن نیست . شایسته بود این وزارت خانه در دوران رکود با سرازیر کردن بخشی از تسهیلات به سمت انبوه‌سازان ذی صلاح فاصله عرضه و تقاضا را کمتر می‌کرد .اما متاسفانه در طی چند سال اخیر این فاصله عمیق‌تر شده است .
کوچ مستأجران به حاشیه شهرها
ایمان رفیعی، کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه در سال جاری، همزمان با افزایش شدید قیمت ارز، بازار نیمه جان مسکن از شر دلالان و سودجویان در امان نماند و افزایش قیمت ملک و اجاره‌بها باعث خروج بخشی از مستأجران متوسط الحال به حاشیه شهرها شد، گفت: کاهش شدید قدرت خرید در سایه تورم بالای 70 درصد (نرخ رسمی تورم 10.2 درصد است) موج افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی را نیز به همراه داشته است، به‌طوری که کار به احتکار مصالح ساختمانی نیز رسیده است.
وی گفت: علیرغم این افزایش شدید قیمت‌ها در روزهای اخیر، به نظر می‌رسد بازار وارد دوران رکود بعد از تورم شده است.
رفیعی در ادامه افزود: سودجویانی که قیمت‌ها را تا 50 درصد افزایش داده‌اند متوجه عقب ماندن سود خود از سایر بازارها شده‌اند و خریدارانی که با افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها مواجه شدند، نا امید از خانه‌دار شدن سرمایه خود را در بازارهای دیگر به جریان انداخته‌اند.
این کارشناس ساخت وساز گفت: البته این رکود نمی‌تواند زیاد ادامه‌دار باشد. زیرا این افزایش قیمت 50 درصدی، مربوط به خانه‌هایی است که با قیمت مصالح قدیم ساخته شده‌اند و خانه‌های درحال ساخت فعلی قطعا قیمت‌های بالاتری را تجربه خواهند کرد.
موضع انفعالی دولت
رفیعی با بیان اینکه به‌طور حتم دوره رکود مسکن این بار طولانی‌تر از قبل خواهد بود، عنوان کرد: چرا که این افزایش قیمت‌ها به قدری با سطح درآمدها فاصله دارد که بعید به نظر می‌رسد تا 5 یا 7 سال آینده بتوان این شکاف را پر کرد.
این کارشناس ساخت وساز افزود: این فاصله درحالی ایجاد شده است که روند افزایش قیمت‌ها این بار نه به صورت درصدی بلکه به صورت تصاعدی درحال افزایش است. نکته دیگر که این روند را بسیار نامتعادل کرده، موضع انفعالی دولت در برابر این افزایش قیمت‌ها است.
وی گفت: بدنه دولت تقریبا هیچ واکنش قاطعی نسبت به این روند تاکنون نشان نداده است. بازار مسکن کاملا رها و 100 درصد در اختیار سودجویانی است که به‌طور لحظه‌ای قیمت تعیین می‌کنند و دولت تنها مشغول ابراز نگرانی است.
رفیعی در نهایت گفت: روند کنونی بازار مسکن قطعا باعث رشد قیمت املاک در حاشیه شهرها خواهد شد و پدیده شوم حاشیه نشینی را توسعه خواهد داد. کما اینکه همین الان هم بسیاری از افراد سطح متوسط جامعه که به لطف افزایش قیمت‌ها به سطح زیر فقر وارد شده‌اند و ترجیح می‌دهند به مناطق کم برخوردارتر ولی ارزانتر مهاجرت کنند و شهرها تنها دراختیار افرادی قرارگیرد که تاب تحمل تورم چندصد درصدی را داشته باشند.
اجاره‌های دلاری و منحنی مسکن
همچنین حمید قاضی زاهدی، کارشناس بازار مسکن با بیان وضعیت کنونی بازار اجاره متاثر از وضعیت اقتصادی گفت: انتظار بازار اجاره آرام در بین تنش‌های اقتصادی دور از منطق و انتظار است و بدون تردید تنها راهکار حل بحران اجاره‌بها در دستان ثبات اقتصادی است .
قاضی زاهدی افزود: در این بحران اقتصادی همه سرمایه داران به دنبال افزایش دارایی خود هستند و به‌طور حتم مالکان بازار مسکن از این قاعده مستثنا نخواهند بود .
وی با بیان اینکه اجاره‌های دلاری و سکه‌ای دستاورد این بحران اقتصادی و اجتماعی است،گفت: زمانی که مالک شاهد کاهش ارزش ریالی ملک منقول و ودیعه خود است، روش معامله‌ای خود را تغییر داده واجاره‌بهای خود را با سکه طلا یا حتی با دلار قیمت‌گذاری کرده و در غیاب ابزارهای دستوری در میدان اجاره‌بها به صورت دلخواه می‌تازد .
قاضی زاهدی در این خصوص تصریح کرد: اگرچه پیش‌تر این مقوله تنها مختص مستأجران خارجی بود اما در حال حاضر مستأجران ایرانی هم وارد این جریان خاص شده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن در این خصوص توضیح داد: در اجاره آپارتمان‌های دلاری، مالکان به دلیل عدم اعتماد کامل به مستأجران خارجی قرارداد را طوری تنظیم می‌کنند که 12 قسط اجاره ماهیانه را در ابتدای قرارداد دریافت کنند. این‌یکی از تأثیرات فرعی افزایش نرخ ارز است که شاید ظاهرا از اهمیت چندانی برخوردار نباشد اما درواقع منحنی قیمت مسکن را به‌طور نامحسوس تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
اجاره‌بها چگونه کاهش می‌یابد؟
زاهدی با اشاره به اینکه وزارت راه وشهرسازی برای حل این بحران 3 راهکار حیاتی در پیش دارد، عنوان کرد: تبعیت و همیاری برای اجرای پر قدرت ابزارهای دستوری مانند مالیات، عرضه واحد اجاره دولتی و تشویق سازندگان ذی صلاح برای ساخت و ساز واحد‌های کوچک متراژ، 3 راهکار حیاتی برای کاهش میزان اجاره‌بها هستند. با زیر نظر گرفتن تمام تغییرات مستمر در سایر بازارهای نام‌برده، باید با به‌کارگیری راه‌حل‌هایی کارآمد در جهت پویایی و انعطاف‌پذیری بازار کوشا بود تا شاهد ثبات، رشد و توسعه بازار سرمایه در ایران باشیم.
وی در ادامه با انتقاد از ابزار دستوری دو ساله کردن اجاره نامه‌ها توسط وزارت راه و شهر سازی گفت: بدون تردید در یک مقطع کوتاه مدت این ابزار دستوری لغو خواهد شد چرا که تمدید قرار داد اجاره دارای زیر فاکتور‌های اجتماعی، قانونی و اقتصادی است که اجبار در آن معنا ندارد .
وی گفت: ابزارهای دستوری مانند دو ساله کردن اجاره نامه جز به‌هم ریختگی و وخامت اوضاع دستاورد مطلوبی برای کاهش یا تثبیت اجاره‌بها محسوب نمی‌شود و به نظر می‌رسد سطح دیدگاه وزارت راه وشهرسازی را در مقوله اجاره‌بها و کم آگاهی ایشان از قوانین موجود در باب موجر و مستاجر و نحوه تعیین اجاره‌بها نشان می‌دهد.
این کارشناس با بیان اینکه تکلیف مشاوران املاک برای عقد قراردادهای اجاره به صورت دو ساله یا بیشتر هیچ معیار قانونی و حقوقی ندارد، گفت: در قوانین موجودخصوصا مواد 466 و 469 قانون مدنی اشعار داشته «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستاجرمالک منافع عین مستاجره می‌شودو مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقررشده واگر درعقداجاره ابتدای مدت ذکرنشده باشد از وقت عقد محسوب است.»این کارشناس همچنین عنوان کرد: در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356و 1376 نه تنها الزامی را در حدود مدت زمان اجاره تعیین نکرده بلکه این طرفین معامله اجاره هستندکه مدت را معین می‌کنند و دخالت فرد ثالث در این امر موضوعیتی ندارد.
وی در نهایت گفت: بازار اجاره نیازمند تولید و عرضه مناسب و تثبیت اقتصاد کلان جامعه است .
