گروه راه و شهرسازی زهره علامی
از نخستین روزهای سال جاری، نرخ ارز نوسانات چشمگیری داشت، به گونه‌یی که حتی در یک روز از مرز 6000 تومان هم عبور کرد، این نوسانات نرخ ارز موجب شد که صاحبان املاک قیمت‌های فروش واحدهای خود را افزایش دهند و بازار مسکن شاهد جهش قیمت باشد. البته پس از 3 هفته و با صدور دستورالعمل معاون اول رییس‌جمهور، ارز تک نرخی شد و در نرخ 4200 تومان ثابت ماند، اما به نظر می‌رسد، این کاهش قیمت و ثبات در نرخ ارز تاثیری در بازار مسکن نداشته است.
یعنی در حالی که افزایش نرخ ارز موجب جهش قیمت مسکن شد، کاهش نرخ نتوانست تاثیر محسوسی بر قیمت‌ها داشته باشد. در این شرایط و در حالی که فروش آزاد دلار ممنوع شده و حساسیت‌ها درباره قاچاق ارز شدت یافته است و پیش‌بینی می‌شود که این شرایط ادامه‌دار باشد، اما فروشندگان مسکن همچنان در انتظار آینده بازار ارز و به تبع آن بازار مسکن هستند و به نظر نمی‌رسد که طی یکی، دو ماه آینده قیمت‌ها کاهش چشمگیری داشته باشد.
اگرچه نوسانات نرخ ارز از ابتدای سال موجب افزایش قیمت پیشنهادی مسکن شده است، اما با توجه به اینکه توان خرید متقاضیان مسکن رشد نکرده است، شاهد کاهش تعداد معاملات مسکن طی هفته‌های گذشته بوده‌ایم که درصورت ادامه این شرایط، بازار مسکن پیش از تجربه دوران رونق، دوباره به رکود سال‌های گذشته باز می‌گردد.
البته کارشناسان حوزه مسکن پیش‌بینی می‌کنند که با وجود اعلام ارز تک نرخی از سوی دولت، ارز دوباره رشد می‌کند و به تبع آن قیمت خرید و فروش مسکن هم افزایش می‌یابد، اگرچه رشد قیمت مسکن کمتر از ارز خواهد بود.
افزایش دوباره قیمت مسکن
سیامک الهی‌فر رییس گروه عمران سازمان نظام مهندسی درباره تاثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت خرید و فروش مسکن به «تعادل» می‌گوید: نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن بی‌تاثیر نیست البته باید به این موضوع نگاه جامع‌تری داشته باشیم و دوره‌های مختلفی که شاهد نوسانات نرخ ارز بودیم مورد بررسی قرار داده و آثار آن بر بازار مسکن را تحلیل کنیم.
او ادامه می‌دهد: در حال حاضر سرمایه‌گذاران تمایلی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ندارند و بازارهای دیگری مانند طلا، ارز و... در بورس بوده و مورد توجه سرمایه‌گذاران هستند.
الهی‌فر می‌افزاید: هم‌اکنون فصل رونق بازارهای دیگر است و با سرعتی که ارز و طلا رشد می‌کنند، مسکن رشد نمی‌کند و دیگر شاهد دوران طلایی مسکن نیستیم و همراه با رشد ارز، مسکن هم رشد می‌کند.
به گفته این کارشناس ارشد حوزه مسکن، مردم به سمت خرید ارز حرکت می‌کنند اگرچه این موضوع کوتاه‌مدت است و با یک سری تصمیمات سیاسی این وضعیت می‌تواند تغییر کند و به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند.
او اظهار می‌کند: درحال حاضر هم نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن قابل تشخیص است اما این تاثیرگذاری کوتاه‌مدت است و تداوم جدی ندارد.
الهی‌فر با اشاره به اینکه وضعیت بازار ارز مشخص نیست، می‌گوید: در این شرایط و درحالی که نرخ ارز ثابت شده است اما واقعیت بازار موضوع دیگری را نشان می‌دهد و در صورتی که قصد خرید ارز داشته باشید و معامله‌یی انجام دهید، دسترسی به ارز 4200 تومانی بسیار سخت است.
رییس گروه عمران سازمان نظام مهندسی بیان می‌کند: پیش‌بینی می‌شود که نرخ ارز افزایش یابد مگر اینکه مانند یکی دوهفته اخیر سیاست‌های تحمیلی بر بازار اعمال شود و در کنار بازار ارز، مسکن هم رشد می‌کند.
او اضافه می‌کند: با افزایش نرخ ارز قیمت مسکن هم رشد کرد اما با کاهش قیمت شاهد افت قیمت نبودیم و قیمت‌ها ثابت می‌ماند و پیش‌بینی می‌شود که قیمت ارز رشد می‌کند. همراه با ارز، قیمت مسکن هم با شیب کمتر رشد می‌کند.
رشد قیمت تمام شده مسکن
محمد وطن‌پور کارشناس بازار مسکن همچون سیامک الهی‌فر به تاثیر نوسانات بازار ارز بر قیمت مسکن اشاره دارد و به «تعادل» می‌گوید: نوسانات نرخ ارز تاثیرات متعددی در بازار مسکن دارد که یکی از آنها افزایش قیمت مسکن است.
وطن‌پور می‌افزاید: تاثیر دیگری که نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن دارد، افزایش قیمت تمام شده مسکن است زیرا قیمت سیمان، فلزات و... که در ساخت واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می‌گیرند با قیمت جهانی هماهنگ هستند و قیمت‌های جهانی بر اساس قیمت‌های ارزی تعیین می‌شوند و سپس به قیمت‌های داخلی تبدیل می‌شوند.
او اظهار می‌کند: برهمین اساس و با توجه به تاثیر نرخ ارز بر قیمت مصالح، قیمت تمام شده واحدهای مسکونی در حال ساخت افزایش می‌یابد. از سوی دیگر برخی صاحبان املاک تلاش می‌کنند که با توجه به رشد قیمت ارز به دارایی خود ارزش جدیدی ببخشند و به عنوان نمونه اگر در گذشته و پیش از نوسانات نرخ ارز خانه خود را 200 میلیون تومان به فروش گذاشته بودند پس از تغییرات نرخ ارز، تصمیم به افزایش قیمت واحد خود می‌کنند.
وطن‌پور ادامه می‌دهد: از طرف دیگر متقاضیان خرید مسکن با توجه به افزایش قیمت ارز و نگرانی درباره افزایش دوباره نرخ ارز تلاش می‌کنند که هر چه زودتر خانه مورد نظر خود را خریدارای کنند.
به گفته این کارشناس بازار مسکن نکته قابل توجه این است که قیمت واحدهای مسکونی از برآیند تاثیر نرخ ارز برقیمت تمام شده مسکن، افزایش قیمت توسط فروشنده و استقبال خریداران برای خرید مسکن به دست می‌آید.
او تصریح می‌کند: نمی‌توان با قطعیت اعلام کرد که لزوما افزایش نرخ دلار موجب رشد قیمت مسکن می‌شود، زیرا ممکن است مالکان اعدادی مورد نظر داشته باشند که از عهده خریداران خارج شود و بنابراین ارز یکی از پارامترهایی است که خود آن و آثارش بر بازار مسکن نقش دارند.
وطن‌پور با اشاره به رابطه مستقیم و 100درصدی نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌گوید: در واقع نمی‌توان گفت که با رشد دوبرابری قیمت ارز شاهد افزایش دوبرابری قیمت مسکن هستیم.
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: نزدیک یک هفته از اعلام ارز تک نرخی گذشته است و هنوز نمی‌توان به تحلیل آثار کاهش قیمت ارز بر مسکن پرداخت. در شرایطی که افزایش نرخ ارز موجب رشد قیمت مسکن شد اما کاهش نرخ ارز هنوز اثری بر بازار مسکن نداشته است ضمن اینکه باید یکی، دو ماه از اجرای دستورالعمل اعلام ارز تک نرخی سپری شود تا بتوان درباره آثار آن بررسی دقیقی انجام شود.
او معتقد است: هنوز زمان زیادی از ثبات نرخ 4200 تومان نگذشته است باید مدتی از عرضه و در دسترس عموم قرارگرفتن این نرخ بگذرد بعد درباره تاثیر کاهش نرخ ارز بر قیمت مسکن گزارشی تهیه کرد.
وطن‌پور بیان می‌کند: زمانی که در اجرای سیاستی موفق شویم، بازارهای مختلف خود را با این سیاست هماهنگ می‌کنند، یعنی در صورتی که سیاست کاهش نرخ ارز به درستی عملیاتی شود اثر این موضوع را در تمام بخش‌های اقتصادی خواهیم دید.
اثرپذیری کند بازار مسکن
این کارشناس حوزه مسکن که معتقد است، بازار مسکن مانند بازار ارز نوسانات شدیدی را در کوتاه‌مدت تجربه می‌کند، می‌گوید: بازارمسکن نسبت به پارامترهای اقتصادی دیر واکنش نشان می‌دهد به عبارت دیگر بازار مسکن مانند بازار ارز، اثرپذیری بالایی نیست و عکس‌العمل سریعی نشان نمی‌دهد مگر اینکه بازارهای مختلف شاهد نوسانات شدید باشند درآن صورت قیمت مسکن هم افزایش می‌یابد.
او با اشاره به اینکه پارامترهای مختلفی بر بازار مسکن موثر هستند، می‌گوید: یکی از عوامل موثر بر قیمت مسکن، نوسانات نرخ ارز است و سایر پارامترها از جمله قدرت خرید، میزان عرضه و... موثر است.
وطن‌پور ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه بازار مسکن نسبت به سایر بازارها دیرتر واکنش نشان می‌دهد، تاثیر کاهش نرخ ارز بر این بازار زمان می‌برد و ابتدای سال زمان خوبی برای معامله نیست.
این کارشناس بخش مسکن تصریح می‌کند: تا 18 فروردین صرافی‌ها باز نبود و معامله‌یی انجام نمی‌شد بنابراین از نیمه‌های اردیبهشت و خرداد می‌توان از تاثیر قیمت واقعی مسکن در سال جاری را به دست آورد.
او می‌گوید: افزایش قیمت و افت قیمت ارز نمی‌تواند چندان قابل استناد باشد برای اعلام قیمت واقعی مسکن و به نظرمی رسد که قیمت ارز موقتی است و برهمین اساس افزایش قیمت مسکن هم چندان قابل استناد نیست و خریدار هم متوجه می‌شود که قیمت‌های ارائه شده در بازار مسکن همچنان قابل کاهش است، بنابراین خریداران تا اردیبهشت و خرداد صبر می‌کنند.
