رکود تورمی در انتظار بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۶ نشان می‌دهد، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.24 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 16.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که از مجموع ۱۹۰۰۴ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا

۵ سال ساخت با سهم 49.5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با دی‌ماه سال قبل 4.3 واحد درصد کاهش‌ یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از

۱۵ سال افزوده ‌شده است.

 تحولات قیمت مسکن در دی‌ماه

در دی‌ماه سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.24 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3 و 16.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ (معادل 27.3 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۰ (معادل 5.5 درصد) تعلق دارد.

رشد تعداد معاملات انجام شده طی دی‌ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل در تداوم رشد نقطه به نقطه پنج ماه اخیر بوده است. به‌طوری که این موضوع سبب شده است تا درمجموع، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 10 ماهه سال ۱۳۹۶ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ازافزایش 12.2 درصدی برخوردار شود. بررسی نحولات بازار اجاره بهای مسکن در دی‌ماه سال ۱۳۹۶ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با نرخ تورم در این دوره است. به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.3 و 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد.

 رونق ساخت‌وساز در سال آینده

محمدعلی مهری ‌کارشناس شهرسازی بابیان اینکه معاملات دی‌ماه نکات قابل‌توجه زیادی دارد، گفت: بخش عمده‌یی از معاملات دی‌ماه در تهران متعلق به واحدهای نوساز است. براساس آمارهای اخذشده تعداد معاملات املاک نوساز در دی‌ماه 1395 نسبت به 1394 رشد منفی داشته و بسیاری از متقاضیان به دنبال خرید املاک سن بالا بودند.

مهری گفت: اما آمارهای زمستان امسال نه‌تنها شاهد رشد املاک نوساز بوده بلکه املاک سن بالای 20 سال نیز با رشد قابل‌توجهی روبه‌رو شده است.

وی گفت: خریدوفروش دو برابر معاملات املاک بیش از 20 سال نیز پیام دیگری برای معاملات دی‌ماه محسوب می‌شود.

به نظر می‌رسد، املاک کلنگی بعد از رکود چندساله بارونق مطلوبی روبه‌رو شده‌اند و این مساله دو سناریو مثبت را به دنبال خواهد داشت. سناریو اول، مربوط به رشد تعداد پروژه‌های بازسازی و سناریو دوم رشد تخریب این املاک و ساخت املاک نوساز است.

مهری گفت: هرکدام از این سناریوها نشان می‌دهد که در سال آینده وضعیت ساخت‌وساز بارونق نسبی از دو جهت بازسازی و تخریب همراه خواهد بود. این کارشناس مسکن بابیان اینکه به‌طورکلی افزایش نسبی معاملات مسکن به‌رغم وجود سه تنش در کشور رشد قابل‌توجهی داشته است، گفت: به‌هرحال سه تنش افزایش قیمت ارز، زلزله و اعتراضات مردمی در برخی استان‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن به‌طور قطع از رکود خارج‌شده است. زیرا هیچ تنشی نتوانست روند رشد معاملات مسکن را متوقف کند.

وی گفت: رشد 13.5 درصدی معاملات مسکن در دی 96 نسبت به دی‌ماه 95 برای بازار کنونی ارزش قابل‌توجهی دارد.

 دور موتور قیمتی مسکن ثابت ‌شده است

 در همین رابطه، بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن نیز معتقد است: پیش‌بینی کرده بودیم که پس از رونق‌گیری بازار در شهریور، سیر رونق بخش مسکن شروع شود. در شهریور تقریبا این اتفاق افتاد، در ماه آبان به دلیل مسائل سیاسی این رونق متوقف شد والان دوباره شاهد آغاز این رونق هستیم. وی بابیان اینکه کاهش نرخ سود بانک‌ها شروع خوبی برای ایجاد رونق مسکن در شرایط فعلی بوده است، گفت: ادامه این روند تا بهار سال آینده به رونق بیشتر این بازار کمک خواهد کرد.

 تب قیمت بیشتر نشد

عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: اطلاعات رسمی از کارنامه واقعی معاملات زمستانی بازار مسکن، حاوی یک پیام مصرفی برای سمت تقاضا است. این کارنامه نشان می‌دهد، برخلاف جوسازی بخشی از واسطه‌ها که ماه گذشته، فضای بازار را وخیم‌تر از اوضاع آذر جلوه دادند، در عمل تب قیمت بیشتر نشد. وی در نهایت گفت: اگرچه قیمت مسکن در دی‌ماه با افزایش همراه بود اما میزان افزایش، تقریبا همانند رشد قیمت در آذر بوده که به‌این‌ترتیب، دور موتور تورم مسکن در این فاصله ثابت بوده است.

 درگیر بازی بازارهای موازی

در همین زمینه جمشید برزگر رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور بابیان اینکه در چندساله اخیر تعادل عرضه و تقاضا به‌هم‌خورده است، گفت: در حال حاضر دو بخش عرضه و تقاضا با کمبود منابع روبه‌رو شده و به‌تبع رشد بازارهای موازی با برهم خوردن توازن بیشتر این دو حوزه خواهد شد. برزگر افزود: به‌طورکلی بازار مسکن همواره درگیر بازی بازارهای موازی بوده و ازآنجایی‌که در برهه زمانی فعلی تمام بازارهای موازی با رشد روبه‌رو شده‌اند، رشد قیمتی مسکن دور از ذهن نخواهد بود. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور بابیان اینکه عزم جدی برای حل‌وفصل مشکلات مسکن وجود ندارد، گفت: در حال حاضر فعالان ساختمان با کمبود منابع روبه‌رو بوده و هیچ بانک یا سازمان کمک‌رسان آنها نیست.

برزگر تصریح کرد: مسکن دچار بی‌اعتنایی عمیقی شده است و بدون تردید لطمات این بی‌اعتنایی در سال‌های آینده دامن تمام کشور را خواهد گرفت.

 3 پیامد رشد بازارهای موازی

این فعال ساختمانی با بیان اینکه رشد بازارهای موازی سه پیامد برای بازار مسکن خواهد داشت، گفت: این سه پیامد شامل افزایش قیمت مسکن، افزایش هجوم تقاضای سرمایه‌یی و کاهش تقاضای مصرفی خواهد بود. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: دو پیامد افزایش قیمت مسکن و افزایش تقاضای سرمایه‌یی باعث خواهد شد در سال 97 شاهد چالش‌های جدی در مبحث مسکن باشیم.

برزگر با بیان اینکه در یک مقطع کوتاه‌مدت ورود خانه اولی‌ها تاثیر مطلوبی برای مسکن داشت، تاکید کرد: بازار مسکن نیازمند طرح‌های خوش‌ساختی مانند طرح خانه اولی‌ها است. تسهیلات این طرح به‌رغم وجود مشکلات متعدد توانست پاسخگوی بخشی از بازار تقاضا باشد.

وی در نهایت گفت: لازم است وزارت راه و شهرسازی نگاه ویژه‌یی به توانمندسازی متقاضیان مصرفی برای ورود به بازار مسکن داشته باشد.

 بازار مسکن متاثر از گرانی دلار

در همین رابطه، عباس هشی عضو مؤسس و عضو شورای عالی جامعه حسابداران رسمی ایران، در خصوص تاثیرات افزایش و نوسان نرخ ارز و دلار بر بازار مسکن گفت: تجربه نشان داده که وقتی دلار گران می‌شود، بازار مسکن تحت تاثیر آن قرار می‌گیرد.

هشی افزود: در واقع وقتی شایعه افزایش نرخ دلار شدت پیدا می‌کند، هر فردی پول خود را در هر بازاری که سرمایه‌گذاری کرده باشد، فوری نقد می‌کند و به خرید دلار روی می‌آورد. عکس این مساله زمانی صادق است که قیمت مسکن بالا می‌رود. وی ادامه داد: یعنی وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، اگر فرد پول خود را در بازار دلار سرمایه‌گذاری کرده است، دلار خود را می‌فروشد و با پول آن وارد بازار مسکن می‌شود؛ البته این رویه نه در سرمایه مردم عادی، بلکه در سرمایه‌های کلان قابل‌مشاهده است.

این اقتصاددان بابیان اینکه این رویه یعنی خروج پول‌های کلان از یک بازار و انتقال آنها به بازار دیگر در بازار فعلی تاثیر منفی به همراه دارد، تصریح کرد: از طرف دیگر، شتاب می‌دهد به رشد قیمتی که به دلیل تقاضا ایجاد شده است.

وی همچنین تشریح کرد: به لحاظ اینکه دلار محدود و مقدار مشخصی در بازار موجود است، مدیریت ارزی بانک مرکزی در این سال‌ها این بوده که ورود دلار را به بازار کنترل و مدیریت کند تا همه به این بازار هجوم نیاورند.

هشی با اشاره به بازار اولیه در این زمینه بیان کرد: تا سال 87 بازار اولیه داشتیم که بانک مرکزی مستقیما دلار را در اختیار بانک‌های تجاری قرار می‌داد، اما به دلیل تحریم شبکه بانکی و بانک مرکزی، این بازار در اختیار صرافی‌ها قرار گرفت. اما خوشبختانه طی روزهای اخیر با ابلاغ بانک مرکزی، بازار اصلی دوباره به دست نظام بانکی بازگشت. عضو هیات ‌علمی دانشگاه شهید بهشتی عملیات صرافی را بسیار نزدیک به پول‌شویی دانست و تاکید کرد: احتیاج به بازار ثانوی، الزامی بود که در اثر تحریم‌ها ایجاد شد و حالا خوشبختانه یکی از پیامدهای برجام، همین رفع تحریم‌های بانکی است که با این اقدام ورق می‌خورد.

هشی درعین‌حال اظهار کرد: براین اساس مشخص است که نرخ دلار در بازار مسکن تاثیر دارد و همچنین بازار مسکن نیز بر قیمت معاملاتی دلار در بازار آزاد اثرگذار است. وی اظهار کرد: به‌بیان‌دیگر افزایش تقاضا و محدودیت عرضه در هر بازاری موجب رشد قیمت‌ها می‌شود و نرخ را افزایش می‌دهد.

 افزایش چند برابری تعرفه‌های خدمات

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور بابیان اینکه رشد قیمتی در تمام ابعاد بازارهای موازی خطر جدی به اقتصاد کلان کشور است، گفت: شوک قیمتی حاصل از این رشد تبعات مطلوبی برای اقتصاد کشور نخواهد داشت.

فرشید پورحاجت افزود: طی 5 سال اخیر امسال بازار مسکن با رشد قیمتی دو برابری روبه‌رو شد که این مورد به‌خودی‌خود برای بازار آینده مسکن خطرناک خواهد بود.

وی گفت: در حال حاضر باوجود رکود سنگین در برخی از مناطق کلان‌شهرها شاهد رشد قیمت مسکن بوده‌ایم که این رشد حاصل رشد قیمت فعالیت دستگاه‌های خدماتی بوده است.

پورحاجت با انتقاد از رشد قیمت دستگاه‌های خدمات‌رسان گفت: در حال حاضر هزینه تولید مسکن به‌واسطه فعالیت بی‌ضابطه این ارگان‌ها به چالش کشیده شده است و با سونامی روبه‌رو شده است. وی گفت: در سال 89 تعرفه سازمان نظام‌مهندسی هر مترمربع در گروه ساختمانی ج (ساختمان‌های 8 طبقه) 8هزار و 500 تومان بوده است، در سال 96 این رقم به 60 هزار تومان رسیده است؛ و یا تعرفه انشعاب تک‌فاز برق در سال 89 حدود 200 هزار تومان بوده که این رقم اکنون یک‌میلیون و 600 هزار تومان است.

پورحاجت گفت: در حال حاضر تعرفه‌های دستگاه‌های خدماتی در برخی موارد 8 برابر شده که این مورد بسیار ناگوار است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور تصریح کرد: به‌هرحال تمام تعرفه‌های ارگان‌های خدمات‌رسان با رشد فزاینده‌یی روبه‌رو شده است که باعث رشد قیمت مسکن می‌شود.

 رشد قیمت مصالح ساختمانی

وی بابیان اینکه در کنار موارد ذکرشده بازار مصالح ساختمانی نیز به دلیل تعرفه‌های سنگین تولید رشد بالایی داشته است، گفت: بازار مسکن رابطه مستقیمی با مصالح ساختمانی، دستمزد خدماتی، تعرفه‌های خدماتی و التهاب‌های اقتصادی دارد بنابراین تنش در هرکدام از موارد ذکرشده می‌تواند سینوس افزایش بر بازار مسکن وارد کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور گفت: بازار مسکن از ابتدای امسال رشد قیمتی دورقمی داشته که عوامل گفته‌شده در این رشد کارکرد کاتالیزوری داشته‌اند.

وی همچنین گفت: شرایط رکودی بازار ساخت‌وساز مسکن از سال گذشته تا حدودی بهتر شده؛ اما بازار اجاره‌بها به دلیل کاهش ساخت‌وساز بدتر شده است. دراین‌بین کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن نیز تاثیر مثبتی داشته و زمینه‌ساز ایجاد رونق در این بازار خواهد شد.

پورحاجت بابیان اینکه در شرایط موجود رکود تورمی دور از ذهن نیست، اظهار کرد: با توجه به مطالب گفته‌شده اگر رکود تورمی دامن بازار مسکن را بگیرد بازار مسکن دچار گره سردرگم چندوجهی خواهد شد. وی در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در روزهای آتی گفت: با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های صنعت ساختمان و همچنین افزایش نرخ تعرفه سازمان‌های ارائه‌دهنده خدمات در حوزه مسکن، همچنان قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.

 رکود مسکن تشدید می‌شود

آلبرت بغزیان استاد اقتصاد دانشگاه تهران نیز در پاسخ به اینکه نوسانات نرخ ارز چه تاثیراتی روی بازار مسکن به دنبال دارد، گفت: یکی از ویژگی‌های بارز مسکن، این است که جزو کالاهای غیرقابل‌مبادله است، ولی به عنوان یک گزینه برای حوزه‌هایی مثل سرمایه‌گذاری می‌تواند با نرخ ارز مرتبط باشد. آلبرت بغزیان ادامه داد: یعنی در شرایط نوسان نرخ ارز و دلار، متقاضیان خرید پول خود را نگه می‌دارند و مسکن خریداری نمی‌کنند.

وی افزود: در چنین شرایطی آنها سرمایه خود را صرف خرید ارز و طلا می‌کنند و ترجیح می‌دهند به‌جای خرید، خانه‌یی اجاره کنند و تا زمانی که مطمئن نشوند، نرخ ارز به اوج خود رسیده، این سرمایه را تبدیل به مسکن نمی‌کنند. به همین دلیل افزایش نرخ ارز، در این‌گونه مواقع بازار مسکن را به رکود می‌برد و رکود این بخش را تشدید می‌کند.

عضو شورای ناظر بر شورای رقابت در ادامه تاکید کرد: وقتی‌که افزایش نرخ ارز تثبیت می‌شود، هزینه ساخت مسکن بالا می‌رود و با افزایش قیمت تمام‌شده مسکن، تولیدکنندگان بهانه‌یی پیدا می‌کنند تا قیمت تولیدات و مصالح ساختمانی خود را افزایش دهند و درنهایت قیمت مسکن بالاتر می‌رود. بغزیان با اشاره به تاثیر مستقیم افزایش نرخ ارز بر تولیدات ساختمانی گفت: با افزایش قیمت‌ها تولیدکنندگان تمامی مصالح شامل شیرآلات، در و پنجره، کابینت، گچ، سیمان هم قیمت خود را افزایش می‌دهند و رکود را عمیق‌تر می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه در این حالت رکود دوم و شوک عرضه‌یی در بازار مسکن رقم ‌می‌خورد اظهار کرد: درواقع وقتی قیمت بالا می‌رود، قدرت خرید کاهش می‌یابد؛ پس رکود عمیق‌تر می‌شود.

 سیاست‌های مسکنی، قابل رصد نیست

محمدرضا جوکار نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور نیز با بیان اینکه بازار مسکن در روزهای آتی مقصد بسیاری از سرمایه‌گذاران خواهد بود گفت: ازآنجایی‌که بخش اعظمی از مردم تخصص ورود به بازارهای موازی مسکن مانند ارز، طلا، بورس و غیره را ندارند. بازار مسکن مقصد آنها خواهد بود و با حضور این عده بازار مسکن با رشد قیمتی نیز همراه خواهد بود.

وی گفت: در کنار موارد ذکرشده رشد اقتصاد مسکن به‌واسطه فروش نفتی امری است که تاثیرات خاصی بر تمام بازارها خواهد داشت، مگر اینکه اقتصاد کشور به‌واسطه بازهای سیاسی مسیرهای دیگری را طی کند.

جوکار با اشاره به اینکه در کنار عوامل رشد اقتصادی تعرفه‌های خدماتی نیز دلیل مبرهنی برای رشد قیمت مسکن در روزهای آتی است، اظهار کرد: اگر روند رشد تعرفه‌های دستگاه‌های خدماتی را از سال 90 تاکنون مشاهده کنیم شاهد یک‌روند افزایشی وحشتناک خواهیم بود.

وی گفت: اگرچه تعرفه‌های خدمات به‌طور رسمی در مجلس تصویب نمی‌شود اما در تبصره‌های الحاقی به بندهای قیمتی این دستگاه‌های خدماتی شاهد رشد غیررسمی مبالغ هستیم. به‌طور مثال تبصره 3 آب و فاضلاب باعث رشد قابل‌توجهی در خدمات این سازمان شده درحالی‌که این تعرفه‌ها به تصویب مجلس نرسیده است.

جوکار با اشاره به اینکه قانون‌گریزی قانونی بلای جان اقتصاد کشور است، اظهار کرد: زمانی که این تبصره‌ها وارد نرخ خدمات سازمانی می‌شود تفاوت قیمتی آن با اصل درج‌شده در قانون بیش از 3 برابر است. به‌هرحال ازآنجا ‌که بهره‌برداران حلقه نهایی معاملات هستند این افزایش نرخ‌ها بر دوش آنها سنگینی خواهد کرد.

وی گفت: در طول سال‌های گذشته یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های سرمایه‌گذاران حاشیه سود موجود در بازار بوده است. در شرایطی که نرخ‌ها در حوزه خدمات و مصالح و انشعابات افزایش‌یافته، قیمت خانه رشدی نداشته و حتی در برخی حوزه‌ها با کاهش مواجه بوده است. ازاین‌رو در بازار یا خانه‌یی به فروش نرفته یا با ضرر همراه بوده است. جوکار گفت: بنابراین برنده این رشد قیمتی این داده‌ها تنها سازمان‌های خدمات‌رسان هستند. اگر افزایش مالیات یا عوارض شهری به‌منظور کاهش فروش تراکم و شهر فروشی صورت گیرد می‌تواند جنبه‌های مثبتی در بلندمدت داشته باشد اما در عمل افزایش هزینه‌های ساخت قطعا اثرات منفی نیز در بازار خواهد داشت.

وی در نهایت گفت: باید سیاست‌هایی جدی برای حمایت از عرضه‌کنندگان مسکن اجرایی شود؛ بنابراین، این سیاست‌ها باید طوری اجرا شود که نتایج آن در بازار قابل رصد باشد.

 مسکن تا 7 سال آینده به هوش نمی‌آید

علاوه بر این، ناصر بیگی عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی با تاکید بر اینکه ما طی چند سال گذشته مرگ مسکن را تجربه کرده‌ایم و حداقل طی 6 تا 7 سال آینده نباید منتظر به هوش آمدن این بخش از اقتصاد باشیم، گفت: به دلیل اینکه در بخش مسکن نقدینگی مطرح است، قطعا نرخ ارزبر این بازار بی‌تاثیر نیست.

ناصر بیگی ادامه داد: ولی ما غافلیم از اینکه در اینجا هم بحث عرضه و تقاضا مطرح است؛ یعنی امروز درحالی‌که وضعیت اقتصادی کشور مناسب نیست، خانه‌های خالی فراوانی در حدود

1.5 میلیون واحد در کشور وجود دارد.

وی با ارائه مثالی عنوان کرد: برای نمونه وقتی یک متقاضی خرید آپارتمان در یک منطقه از تهران، به‌راحتی و در طول زمان کوتاهی به مسکن موردنظر خود برای خرید دسترسی داشته باشد، طبیعتا نشان می‌دهد که بخش مسکن مرده است.

بیگی نرخ ارز را اثرگذار روی رونق مسکن دانست و گفت: بااین‌حال با یک بررسی از دیدگاه عامیانه، می‌بینیم که این موضوع نمی‌تواند بیش از 20 درصد در رکود یا رونق بازار مسکن مؤثر باشد و 80 درصد رکود مسکن به دلایل دیگری نظیر عرضه و تقاضا، وضعیت معیشت و درآمد سرانه مردم مرتبط است.

این فعال اقتصادی درعین‌حال یادآور شد: ما به عنوان فعالان بخش خصوصی همیشه خواهان این بوده و هستیم که ارزش پول ملی ما واقعی و تثبیت شود و در شرایط ثبات است که می‌توانیم به شرایط صنایع و تولیدات کشورمان ثبات بیشتری بدهیم.

بیگی ادامه داد: یک بحث، افت و تضعیف دلار در قبال نرخ ارزهای جهان است که بحث کلی است که به ما ارتباط پیدا نمی‌کند و به بخش صنعت و تمهیدات و ارزش‌افزوده ما ربطی ندارد.

وی افزود: آنچه مورد بحث است، نرخ دلار به ریال است که کاذب است و برخلاف پیش‌بینی برخی اقتصاددانان که شاید حباب نباشد و پا را از این فراتر بگذارد، اما معتقدم که این تغییرات نرخ ارز در قبال ریال ایران و افزایش نرخ ارز و دلار طی یک‌ماهه گذشته، 100درصد کاذب و حباب و به زیان اقتصاد کشور است.