گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
براساس مقررات فعلی، زوج‌های تهرانی با خرید ۲۲۰برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۱۰میلیون تومان وام مسکن و جعاله مسکن دریافت کنند. بنابراین زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۱۰میلیون تومانی مسکن با توجه به متوسط 74هزار و 20تومان قیمت اوراق تسهیلات مسکن، باید به طور متوسط ۱۶میلیون و ۲۸۴هزار تومان صرف خرید ۲۲۰برگ اوراق تسهیلات مسکن کنند. همواره گران بودن اوراق مسکن از دیگر موانع پیش روی متقاضیان است. زیرا وام‌گیرندگانی که از بازار بورس اقدام به تهیه این اوراق می‌کنند تا چندی پیش باید برای تهیه هر برگه از تسهیلات مزبور بیش از ۱۰۰هزار تومان پرداخت می‌کردند و به نظر می‌رسد این اتفاق برای استفاده از این اوراق چندان توجیه اقتصادی نداشته باشد البته این موضوع با انتشار خبری درخصوص تمدید مهلت اعتبار «تسه‌ها» کمی تعادل یافت اما هنوز هم متقاضیان این نوع وام با دغدغه‌های متعددی روبه‌رو شده‌اند.
شرایط سنگین اخذ وام
پرویز کاکایی، رییس شعبه یک بانک دولتی با بیان اینکه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن(تسه) پانزدهم هرماه از طرف بانک مسکن به دارندگان حساب سپرده ممتاز اختصاص داده می‌شود، گفت: در حال حاضر هر برگ از این اوراق نماینده 500 هزار تومان تسهیلات بانک مسکن برای احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده‌گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.
وی افزود: قیمت هر اوراق تسهیلات نسبت به اعتبار باقی‌مانده آن متفاوت است هر چه اعتبار باقی‌مانده اوراق بیشتر باشد قیمت بالاتری داشته و اعتبار این اوراق 2سال است همچنین اوراق تسهیلات مسکن تا یک ماه بعد از پایان اعتبار قابلیت دریافت وام دارد و بعد از آن هیچ‌گونه ارزشی ندارد.
کاکایی با بیان اینکه جدای از بالا بودن مبالغ این اوراق 3 نکته منفی درباره این اوراق وجود دارد، گفت: برای نکته اول باید گفت این اوراق تنها می‌تواند تنها 80 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد یعنی اگر متقاضی به دنبال خرید یک مسکن 100میلیون تومانی نمی‌تواند یک وام 90میلیون تومانی دریافت کند. وی درخصوص نکته دوم این تسهیلات گفت: نکته دوم این تسهیلات سن ساختمان است. یعنی اگر تاریخ صدور نخستین جواز ساختمان ملک عمر 20تا 25ساله داشته باشد فقط 35میلیون تومان به این نوع ساختمان تعلق می‌گیرد.
کاکایی درخصوص نکته سوم نیز گفت: متقاضی این تسهیلات نباید سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی داشته باشد.
این کارشناس با بیان اینکه این سه نکته تاکنون توانسته بخشی از متقاضیان را از دریافت تسهیلات مذکور منصرف کند، گفت: در یک کلان‌شهر مانند تهران حداقل قیمت یک‌خانه نوساز 60 تا 70 متری بیش از 250میلیون تومان است.
این درحالی است که قیمت ساختمان‌های به اصلاح کلنگی تفاوت فاحشی با قیمت املاک نوساز دارد. به هر حال از آنجا که بیشتر متقاضیان این تسهیلات از اقشار متوسط به پایین جامعه هستند، نباید از این عده انتظار داشت با وجود هزینه سرسام‌آور این اوراق، طول کوتاه و میزان بازپرداخت اقساط بتوانند برای دریافت این اوراق حضور پررنگ داشته باشند.
وی با بیان اینکه به‌جز موارد ذکر شده تناقضاتی نیز درخصوص نرخ سود دریافتی و واقعی وجود دارد، گفت: درحال حاضر نرخ سود بانک مسکن برای این تسهیلات 17.5درصد است، نرخ سود واقعی دریافت این وام مسکن با تغییر قیمت این روزها(قیمت اوراق از ابتدای دی ماه 1396 حدود 75هزار و 356تومان) به 20.74درصد رسید.
این کارشناس درنهایت گفت: به هر حال برای اینکه تقاضا، رونق واقعی داشته باشد باید نگاه جدی‌تری به قیمت این اوراق، اقساط و نکات منفی آن داشته باشیم
چند سناریو برای جذاب‌تر شدن وام
در همین زمینه، نجفی، کارشناس وام با بیان اینکه بانک مسکن(ارائه‌دهنده اوراق تسه) با اعمال دو سناریو خلاقانه برنده اصلی تسهیلات تسه است، گفت: بانک مسکن با شکار سودهای سپرده و با ارائه سود سپرده ناچیز به حساب‌های مسکن و جبران کسری سود سپرده با امتیازدهی وام به منفعت نهایی خود می‌رسد؛ بنابراین باید گفت، بازنده اصلی این وام‌ها متقاضیانی هستند که جز اخذ وام نمی‌تواند به هدف اصلی خود یعنی خرید خانه برسند.
نجفی افزود: اصل و سود وام با احتساب قیمت خرید وام چیزی حدود 3برابر نسبت به اصل وام است. مثلا اگر کسی 60 میلیون وام خرید اخذ کند، با احتساب قیمت هر سهم 75هزار تومان(قیمت متوسط از ابتدای امسال) چیزی حدود 9میلیون تومان باید بابت خرید وام هزینه کند و اگر هزینه‌های دیگر مانند سند رهنی و غیره به آن اضافه شود به راحتی 11میلیون تومان برای استفاده‌کننده هزینه دارد. به عبارت‌دیگر، وام‌گیرنده 49میلیون تومان دریافت کرده است و باید عوض آن 140میلیون تومان در 12سال به بانک برگرداند.
معادله خاص برای دریافت وام
وی گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد، روش حاضر راهکار مناسبی برای خانه‌دار کردن مردم نباشد و به نظر بنده در هیچ جای جهان همچنین معادله‌یی برای اخذ وام وجود ندارد.
این کارشناس گفت: داستان بسیار جالبی در اخذ وام مسکن ایجاد شده است، اگر متقاضی بخواهد وام 100میلیونی دریافت کند باید یک واحد مسکونی 125میلیون تومانی بخرد از طرفی نزدیک به 17میلیون پول اوراق بدهد. یعنی باید حداقل 40تا 45میلیون داشته باشد تا بتواند وام اخذ کرده و 150میلیون تومان به بانک پس بدهد.
این کارشناس وام با بیان اینکه ارائه‌دهندگان وام باید چند سناریو برای جذاب شدن این نوع تسهیلات ارائه دهد، گفت: این سناریو می‌تواند ترکیبی از افزایش طول بازپرداخت، کاهش قیمت اوراق تسه و نرخ سود وام باشد و بانک مسکن می‌تواند با جذب بیشتر متقاضی کسری خود را جبران کند.
اجاره کارت ملی دستاورد سوداگرانه وام
در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه فلسفه وجودی اوراق تسهیلات مسکن خود بستر دلال‌بازی و سوداگری است، گفت: بانک مسکن حساب سپرده‌یی دارد به نام سپرده ممتاز که از ابتدا به سپرده‌گذار اعلام می‌کند، قرار است این حساب به شما سود بدهد نه وام؛ اما به جای دریافت سود می‌توانید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کرده و آن را به متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن بفروشید این موضوع به وضوح نشان می‌دهد که این بازار قابلیت دلالی و سوداگرانه دارد.
مهری افزود: به هر حال به نظر می‌رسد با وجود محدودیت‌های متعدد برای خرید و فروش، دلالان می‌توانند این محدودیت‌ها را دور زده و به‌صورت سوداگرانه وارد عرصه دریافت وام شوند.
وی یکی از این راه‌های سوداگرانه را در اجاره کارت‌های ملی دانست و در توضیح آن گفت: محدودیت‌های مختلف ازجمله محدودیت زمانی خرید و فروش‌های متعدد ایجاد شود، باز هم راه‌های فراری برای دلالان بازار از جمله استفاده از کارت ملی‌های اجاره‌یی وجود دارد که در کنار خود، بازار کاذب اجاره کارت ملی ایجاد می‌کند. این مشکل در دوره‌های تغییر توازن عرضه و تقاضا به سمت افزایش تقاضای خرید این اوراق به خصوص در زمان رونق بازار مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر نوبت دریافت وام مسکن چندین بار دست‌به دست می‌شود و از هر بار خرید و فروش نوبت وام، درآمد خوبی برای خزانه کشور به وجود می‌آورد.
مهری بابیان اینکه باید سازگار ارائه وام تسهیلات مسکن تغییر کند، گفت: جز روش گفته شده سوداگران همواره برای رسیدن به سودهای کلان دنبال راهکارهای متعدد است و این وام به دلایل متعدد نمی‌تواند گزینه موفقی برای متقاضیان مصرفی لحاظ شود.
تناسبی با تعداد متقاضیان ندارد
این کارشناس شهرسازی همچنین گفت: دولت باید به دنبال راهکار دیگری برای تسهیلات مسکن بدون پس‌انداز باشد و متاسفانه کاهش آمارهای متقاضیان دریافت اوراق یا انصراف پیش از موعد دریافت وام مسکن نمونه‌های عدم موفقیت این طرح است. اگرچه در این میان کسانی نیز بودند که با استفاده از این طرح خانه‌دار شدند اما به دلیل اقساط بلندمدت و بروکراسی‌های متعدد از اخذ این وام پشیمان شده و دنبال راهکار جدی برای بازپرداخت اقساط سنگین وام‌های خود هستند.
مهری گفت: براساس آمارهای سازمان بورس تاکنون 680 هزار نفر در کشور از اوراق تسهیلات مسکن به ارزش کل 320هزارمیلیارد ریال برای خرید مسکن یا سرمایه‌گذاری در این بخش استفاده کرده‌اند که این میزان با تعداد متقاضیان تناسب مناسبی ندارد. اگرچه این تعداد رقم قابل‌ملاحظه‌یی است اما برای پاسخ‌گویی به یک جامعه هدف بزرگ ناکافی است.
وی با بیان اینکه سیاست‌گذاران بازار پولی و اعتباری کشور باید روش جدیدی برای دریافت تسهیلات مسکن بدون پس‌انداز طراحی کنند، گفت: به خصوص که بانک مسکن جز کارمزد ناچیز خرید و فروش اوراق در شعب، نفع چندانی از جابه‌جایی مبالغ معامله اوراق تسهیلات مسکن نمی‌برد درحالی که مصرف‌کننده واقعی این وام باید بخش مهمی از منابع خود را که می‌توانست با آن واحد مسکونی خریداری‌شده را ارتقا دهد، بابت استفاده از حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن به دولت پرداخت کند.
این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه دولت برای خانه‌دار کردن باید هزینه‌های اضافی را کاهش دهد، گفت: افزایش توان متقاضیان خرید مسکن از راهکار افزایش تسهیلات خرید خانه در صورتی که همراه با تحمیل نرخ سود بالا و هزینه‌های دیگر باشد، نمی‌تواند به خانه‌دار کردن مردم منتهی شود.
وی گفت: شرایط سخت ارائه تسهیلات مسکن مانع بزرگی برای دریافت وام و خانه‌دار شدن است همه باید بدانند اگر بتوانیم در دوران رکود بازار عرضه را احیای کنیم، می‌توانیم پاسخ مناسبی برای تولید داشته باشیم زیرا بخش عرضه نیازمند بازگشت سرمایه خود است که این مورد بدون حضور تقاضای مصرفی امکان‌پذیر نیست.
تهیه مسکن با اعمال شاقه
در همین زمینه، فرشید پورحاجت با بیان اینکه صنعت ساختمان روی خوشی به تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان ندارد، گفت: طی 5 سال اخیر دو بخش عرصه و تقاضا صدمات متعددی دیدند؛ و متاسفانه با افزایش قیمت مسکن صنعت ساختمان کشور دوران بسیار سختی را طی 5 سال گذشته گذرانده و شرایط سختی نه تنها برای تولید بلکه برای بخش بزرگی از جامعه یعنی مصرف‌کننده به وجود آورد.
وی افزود: متاسفانه کسانی که قصد تامین سرپناه امنی را داشتند در این شرایط سخت قرارگرفته و متقاضیان خرید مسکن در 4سال اخیر نتوانستند خود را به قیمت مسکن نزدیک کنند.
رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان با اشاره به اینکه دولت به دلیل این شرایط سخت به دنبال تقویت و تحریک تقاضا بود، تصریح کرد: برای تقویت و تحریک تقاضا سه رکن تقویت قدرت خرید متقاضی، تقویت قدرت خرید خانوار و کاهش قیمت مسکن را باید مد نظر داشته باشیم.
پورحاجت ادامه داد: هرکدام از این ارکان به تنهایی خیلی به خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند؛ البته دو شاخص اول به اقتصاد کلان کشور بستگی دارد و معمولا دولت‌ها برای تسهیل امور بسته‌های مالی را به عنوان تقویت تقاضا در نظر می‌گیرند.
وی بیان کرد: دولت‌ها معمولا در قالب صندوق‌های مسکن یا صندوق‌های پس‌انداز جوانان نسبت به تحریک و تقویت تقاضا در حوزه مسکن اقدام می‌کنند. همچنین برخی کارهای تشویقی از جمله کاهش زمان رسوب سرمایه از یک سال به ۱۰سال همچنین افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خانه اولی‌ها انجام می‌شود.
هزینه‌های سنگین دریافت وام مسکن
رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان اضافه کرد: برنامه‌ریزی برای تامین خانه اقشار مختلف جامعه جزو تکالیف دولت است ولی به نظر می‌رسد برای سایر اقشار، شرایط عادلانه‌یی نداریم چون محل تامین نقدینگی از محل حق تقدم مسکن یا اوراق بهادار در نظر گرفته شد.
پورحاجت تشریح کرد: مردم برای تامین مسکن از محل اوراق باید هزینه‌های سنگینی را پرداخت کنند؛ فشار سنگینی با خرید اوراق به خریداران مسکن وارد می‌شود و حتی نرخ سود اسمی و واقعی را تغییر داده‌اند.
رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان با اشاره به اینکه کانال تامین مالی برای ما هم مثل سایر مردم همان اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن است، افزود: با توجه به اختلاف سود واقعی و اسمی ما نیز باید هزینه‌های بسیار سنگینی را پرداخت کنیم؛ بنابراین شرایط را برای تولید مناسب نمی‌دانیم.
پورحاجت با تاکید بر اینکه باید اتفاق جدیدی در حوزه تسهیلات رخ دهد، گفت: شورای اعتبار و مجلس باید یک بسته انگیزشی و تقویتی برای تولیدکنندگان و حتی مردم در نظر بگیرد چون با این شرایط نمی‌توان تقویت و تحریک را تولید یا عرضه مسکن را محقق کرد.
وی انتقاد کرد: وقتی شورای پول و اعتبار نرخ تسهیلات درزمینه تولید یا فروش مسکن را 17.5درصد اعلام می‌کند، نباید این نرخ افزایش پیدا کند، ولی با وجود این اوراق تسه باعث شده تا نرخ واقعی تسهیلات افزایش داشته باشد.
رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان با اشاره به اینکه هم‌اکنون در شرایطی قرار داریم که باید کانال خرید مسکن را تقویت کنیم، خبر داد: متاسفانه طی سال اخیر 2میلیون مستاجر به آمار مستاجران کشور اضافه شده است.
پورحاجت گلایه کرد: قسمت اعظمی از هزینه‌های تمام‌شده حوزه مسکن به پرداختی‌های بخش تولید و مردم(متقاضیان) به دستگاه‌ها و سازمان‌های مختلف به ویژه سازمان نظام‌مهندسی و شهرداری است.
