ریشه‌های رونق اجاره‌نشینی

محمدعلی مهری

 کارشناس ارشد شهرسازی

مسکن در ایران هنوز به‌عنوان یک نیاز ضروری و اساسی برای جامعه شهرنشین تامین نشده است. اصولا اساس سیاست‌گذاری کلان در برنامه‌ریزی مسکن باید برحسب اشتغال باشد و هدف از این دسته‌بندی آن است که براساس اشتغال، مالک خانه شدن برای اقشار جامعه نوعا متناسب با شأن و منزلت اجتماعیشان سیاست خاصی اتخاذ گردد ولی متاسفانه در ایران این امر تاکنون محقق نشده و به عنوان مثال خیل عظیمی از کارمندان همچنان مستاجرند. در واقع مسکن به‌عنوان عوامل تاثیر‌گذاری در سایر موارد توانسته است ایفای نقش کند. در ایران خیلی از اقدامات از قبیل تشکیل خانواده، گسست خانواده، فرزند آوری و اشتغال از مسکن اثرپذیر هستند. اما هر مسکن یا سرپناهی نمی‌تواند پاسخگوی نیاز اساسی متقاضیان مسکن باشد. در ایران براساس طرح جامع مسکن که باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود ولی حدود 400هزار ساخته می‌شود. در ایران حدود 11 تا 14میلیون نفر حاشیه‌نشین و 9 تا 10 میلیون نفر ساکن بافت فرسوده داریم که این رقم بسیار قابل‌توجه است. از طرفی بنا به آمارهایی حدود چند صد هزار خانه خالی در شهرهای بزرگ به‌ویژه کلان‌شهرها موجود است که نوعا به‌عنوان خانه دوم استفاده می‌شوند. این همه ساخت و ساز در سال‌های گذشته نتوانسته است نیاز متقاضیان مسکن را حل کند. دولت چه تدابیری برای هماهنگی این ناهماهنگی اندیشیده است؟ از طرف نزدیک به یک‌میلیون خانه خالی، از طرفی حدود 20میلیون حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده. مناسب بود که دولت برای انطباق این حجم عظیم مسکن و از طرفی نیازمندان به مسکن از روش برآورد مبتنی بر نیاز که در آن تعداد خانوارهای فعلی با تعداد ساکنان موجود مقایسه و براساس یک استاندارد معین کمبودها برآورده شود استفاده می‌کرد.

 مسلما در این روش درازای تعداد خانوارهای موجود، خانه وجود دارد و حتی بیشتر (صرف‌نظر از استحکام و مقاومت خانه‌های موجود) پس بهترین راه‌حل در این زمینه مقاوم کردن و الزام به تامین مقاوم‌سازی برای خانه‌های موجود است. دولت با همکاری بخش خصوصی تسهیلاتی برای مقاوم و بهینه‌سازی در حاشیه‌ها و اصالت بخشی در بافت فرسوده درنظر گیرد. برای مساکنی که به‌دلیل استهلاک یا فرسودگی و نداشتن کیفیت و اصول سازه‌یی به‌نحوی فاقد استانداردها هستند و مقاومت در برابر زلزله ندارند در طرح‌های جامع شهری به‌طور جد در دستور کار قرار دهد. در چند سال پیش که طرح مسکن مهر اجرا شد، این طرح می‌توانست حجم عظیمی از این معضل را کاهش دهد و بدون اینکه شهر به‌صورت افقی و عمودی را گسترش دهد در حاشیه‌ها و بافت فرسوده این معضل را برطرف نماید. ولی متاسفانه چنین نشد و به‌دلیل نداشتن برنامه مدون و غیرکارشناسی مسکن مهر بیشتر به‌صورت یک وندالیسم ظهور کرد. نه تنها التیامی بر پیکر مصدوم وضعیت مسکن نبود بلکه خود به‌عنوان یک زخم دیگر بر این پیکر وصله بست و بدون رعایت سایر کاربری‌های لازم فقط به ساخت واحدهای مسکونی بسنده شد، واحدهایی بدون مجری ذی‌صلاح. خصوصا در این زلزله اخیر استان کرمانشاه که اجرای آن مقاومتی در حد خانه‌های کاهگلی داشته و خسارات جبران‌ناپذیری از حیث جان باختن تعدادی از هموطنان‌مان و تخریب واحدها و لوازم زندگی مردم بر جا گذاشت.

اعتبارات گزافی که در این بخش هزینه شد می‌توانست خانه‌های ناامن حاشیه شهرها را امن کند. مسکن مهر فراتر و دورتر از حاشیه‌ها ساخت شدند و به نوعی حاشیه‌ها را یک گام دیگر به شهر نزدیک‌تر کرده‌اند. در واقع مسکن مهر به‌دلیل پایین بودن قیمت خرید و نیز اجاره پایین مشوقی دیگر شد برای مهاجرت اقشار کم‌درآمد به سمت و سوی شهرها. ساکنان مناطق حاشیه‌های که معمولا مهاجران روستایی و از شهرهای با صنعت و رفاهیات کمتر هستند در واقع به امید کار و زندگی بهتر راهی کلان‌شهرها شده‌اند و به علت نداشتن تمکن مالی در حاشیه‌ها سکنی گزیده‌اند.

آنچه برای این قشر اهمیت دارد تامین یک مسکن با حداقل رهن و اجاره است بدون اینکه توجهی به نوع سازه و مقاومت آن داشته باشند. در واقع داشتن خانه مقاوم هم دستخوش درآمد شخص است و تعیین‌کننده نهایی در برخورداری از مسکن سطح درآمد است. در تهران و اکثر کلان‌شهرها با توجه به اینکه سهم قابل‌توجهی از ساکنان آن را مهاجران تشکیل می‌دهد و در واقع توزیع غیرعادلانه امکانات سبب مهاجرت آنان به شهر شده، به عبارتی فشار اقتصادی باعث این مهاجرت‌های بی‌رویه شده است. مهاجرت پدیده‌یی غیرقابل پیش‌بینی است و اینکه به‌صورت هدفمند باشد گاهی ممکن است حوادث غیرمترقبه باعث تشدید این تغییرات جمعیتی در سطح شهرها شود. مهاجران کلان‌شهرها معمولا شامل نیروی انسانی خدماتی و کارکنان ادارات دولتی هستند. از طرفی تامین مسکن متناسب با نیاز افراد به علت بالا بودن قیمت‌ها مقدور نیست؛ از این رو، این جمعیت مجبورند برای تامین نیاز مسکن خود به اجاره‌نشینی روی آورند و متناسب با درآمد خود خانه تامین کنند. هر چند که این افراد ممکن است سرمایه‌یی هم داشته باشند ولی بنا به دلایلی چون ترس از ادامه رکود، سرمایه خود را در این بخش هزینه نمی‌کنند. خیلی هم از ساکنان همان حاشیه‌ها که نوعا با هم‌محله‌یی‌ها یا هم‌ولایتی‌های شهرستانی خود وصلت می‌کنند، نیاز به مسکن اجاره‌یی پیدا می‌کنند و در واقع موجب تشدید مهاجرت و حاشیه‌نشینی در این قسمت‌ها می‌شوند. البته خیلی از مالکان خانه‌های حاشیه شهرها که خانه خود را اجاره داده‌اند با مبالغی بالاتر در محلات مناسب‌تر خودشان هم مستاجر هستند و در واقع این قضیه نیز به نوعی به افزایش حاشیه‌نشینی دامن زده است. در حقیقت رونق بازار مسکن در ایران لازمه رشد اقتصاد کلان ایران شده و خیلی از مشاغل وابسته به صنعت ساختمان شده است و پس از فرآیند قهقرایی بازار مسکن این مشاغل هم نیمه تعطیل و نوعا تعطیل شده‌اند. در واقع حجم ساخت و ساز انبوه در چند سال اخیر خود نویدبخش این سایه سنگین رکود در صنعت ساختمان بود و برای کارشناسان اهل فن این رکود متصور بود. در زمان رکود معمولا خرید مسکن از فروشندگان پول لازم با قیمت دلخواه خریدار صورت می‌گیرد. بازه زمانی رکود خیلی طولانی‌تر از آن رونق حبابی است. البته دولت در این بازه زمانی تلاش کرد که این یخ بسته را ذوب کند ولی به‌دلیل کمبود اعتبار نتوانست گامی اساسی بردارد. دولت با تسهیلات و وام‌های مختلف از وام خانه‌اولی و جوانان گرفته تا وام مسکن برای جانبازان توانست مقداری از این یخ زدگی در رکود خرید و فروش را آب کند هر چند تعداد خانه‌هایی که شرایط وام و تسهیلات را دارند معدود است و خیلی از آپارتمان‌ها به‌دلیل تخلفات در ساخت و هم‌اکنون مواجهه با جریمه‌های سنگین از سوی شهرداریها فعلا قادر به دریافت پایان کار نشده‌اند و نمی‌توانند خانه خود را به دارندگان این تسهیلات بفروشند و مجبورند املاک خود را به‌صورت قولنامه‌یی بفروشند که املاک قولنامه‌یی در این برهه مشتری چندانی ندارند، به همین دلیل واحدها و آپارتمان‌های واجد شرایط وام مسکن توانسته‌اند جانی تازه در کالبد یخ‌زده بازار مسکن ایجاد کنند و با شیب نسبتا ملایم و مثبت خرید و فروش شوند. دولت در این قسمت از کار باید ورود کند و با شرایط متناسب با مسکن‌سازان، مشکلات پایان کار و ارائه سند این واحدها را برطرف نماید. چراکه اگر این روال هم ادامه یابد در این بخش از خرید و فروش به‌صورت حبابی و حتی بازار سیاه پدیدار می‌شود و اینجاست که ممکن است تحرکاتی جزئی در بازار مسکن در آینده ایجاد شود هر چند که این موضوع نمی‌تواند جهشی قابل‌توجه در بازار مسکن ایجاد کند. البته عوامل تاثیرگذار از قبیل نرخ تورم عمومی و نیز کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند بارقه‌های امید در این بازار کساد را ایجاد کند. باتوجه به تامین نیاز مردم از طریق فضای مجازی و سایت‌های خرید و فروش مانند دیوار، معاملات به‌صورت بدون واسطه انجام می‌شود و بدون نظر کارشناس و مشاوران املاک این معاملات ممکن است مشکلاتی در عدم اطلاع کافی در قیمت‌ها برای خریدار به وجود آورد. به‌طور کلی دولت تاکنون نتوانسته عرضه و تقاضا را مدیریت کند و نیازسنجی را براساس این دو فاکتور تنظیم کند. در واقع با سیاست جلوگیری از مهاجرت‌های بی‌رویه یا حتی مهاجرت معکوس از اضافه شدن باری بر این مشکلات بکاهد. ارائه تسهیلات و رفاهیات بیش از پیش برای روستاییان، اضافه کردن یارانه‌های نقدی و کاهش یا از بین بردن مالیات‌ها و از بین بردن هزینه‌های نقل و انتقال در روستاها، پرداخت به موقع طلب روستاییان در بخش کشاورزی و خرید تضمینی محصولات زراعی و باغی، وام‌های کم یا بدون بهره به فارغ‌التحصیلان برای راه‌اندازی کارگاه‌های کوچک و زودبازده و تامین بذر و خدمات بخش کشاورزی به‌صورت یارانه‌یی تاحدودی می‌تواند از سیل بی‌رویه مهاجران روستایی به شهر بکاهد.