گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
براساس آمارهای گزارش شده از سوی بانک مرکزی، معاملات مسکن تهران در دو ماه مهر و آبان امسال در پایتخت دارای چهار مولفه و تحت تاثیر دو رویکرد مهم بوده است. این چهار مولفه شامل کاهش معاملات واحدهای نوساز و افزایش معاملات واحدهای بیش از 5 سال ساخت ِکوچک متراژ، افزایش معاملات در منطقه یک به دلیل کاهش نرخ سود بانکی، رشد معاملات در بافت فرسوده و ارزان‌قیمت مانند مناطق 14، 10 و 15 و همچنین کاهش معاملات در منطقه 22 بوده است. دراین‌بین این آمارها بیانگر دو رویکرد مهم و تاثیرگذار بر چهار مولفه گفته‌شده و به‌تبع ادامه‌دار در ماه‌های دیگر نیز بوده است. این دو رویکرد شامل رشد ادامه‌دار معاملات املاک زیر 80 متر به‌خصوص 60 تا 70 متر به دلیل داشتن تناسب با بودجه خانوارها و همچنین رشد قیمت غیر محسوس و آرام مسکن بوده است.
آمارها چه می‌گوید؟
براساس آمارهای گزارش شده از سوی بانک مرکزی در مهرماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 13هزار و 815 مورد رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 34.4 درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با 46.2 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مهرماه سال قبل 5.3 واحد درصد کاهش‌یافته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
طبق همین گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با 16.9 درصد از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای خرید را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 10.9 و 9.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران به ترتیب مربوط به مناطق 3، 7، 10، 1، 14، 8، 2، 4، 5 و 15 بوده و 12 منطقه باقیمانده 26 درصد از کل تعداد معاملات پایتخت را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.3 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.2 و 13.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 50.9 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.
همچنین براساس آمارهای اتخاذشده از سامانه بانک مرکزی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال 1396 حاکی از آن است که از مجموع 14هزار و 764 واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با 47.2 درصد بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آبان ماه سال قبل 5 واحد درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
همچنین توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای خرید را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.6 و 10.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. درمجموع 74.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 3، 1، 7، 14، 10، 8، 2، 4، 5 و 15 بوده و 12 منطقه باقیمانده 25.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص دادند.
طبق این گزارش، توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان ماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.5 و 13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 50.7 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.
احیای بازار در میانه پاییز
مسعود جهانبخش، مشاور و کارشناس املاک با بیان اینکه به نظر می‌رسد، روند رو به رشد معاملات در آبان ماه به علت بازگشت دوباره متقاضیان به بازار مسکن بوده است، گفت: بطورکلی رشد مثبت 6.9 درصدی معاملات مسکن در آبان نسبت به ماه قبل رقم قابل‌توجهی است. زیرا به علت اتمام فصل اسباب‌کشی تصور نمی‌شد که این ماه با رشد تقاضا مواجه شود. اما به‌هرحال این موضوع نشان داده است یک اتفاق در بازار مسکن رخ داده و احیای بازار میانه پاییز اتفاق افتاده است.
مسعود جهانبخش بابیان این مطلب افزود: این احیا به دلیل نر خ سود سپرده‌های بانکی به سطح مصوب 15 درصد بوده است. بنابراین به‌وضوح می‌بینیم که بازار کنونی با دو سناریو شامل سرازیر شدن پول به سمت بازار باثبات‌تر با وجود افزایش قیمت ارز و سکه به سمت مسکن و افزایش خریدوفروش املاک سن‌دار و زیر 80 متر است.
این مشاور املاک بابیان اینکه اگر سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان کاهش داشته به دلیل نبود عرضه نوسازها در بازار نیست، گفت: قدرت خرید متقاضیان به علت افزایش رسمی قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر افت داشته و آنها به سمت املاک سن‌دار و متراژهای کوچک رفته‌اند.
وی گفت: البته در طی سال‌های اخیر جمعیت خانوارها به‌شدت افت کرده و رفت‌وآمدهای مادر، پدربزرگی از بین رفته است. بنابراین متقاضیان به سمت املاک کم متراژ گرایش داشته‌اند. به‌هرحال، احیای معاملات آبان ماه به دلیل افزایش معاملات کم متراژ بوده است. این فعال ساختمانی در نهایت گفت: به‌هرحال عبور معامله املاک سن‌دار کم متراژ از مرز 50 درصد بیانگر دو خطر جدی، یعنی عدم توجه سازندگان به ذائقه جیبی مردم در بخش نوسازها و گرانتر شدن املاک در بازار است. بنابراین اگر سازندگان به دنبال بازی برد – برد هستند، باید املاک خود را ارزان‌تر و در متراژهای کوچک ارائه دهند.
رویکرد سازندگان تغییر کند
در همین حال، یک مباشر املاک بابیان اینکه آمارها نشان می‌دهد، رویه سازندگان و سرمایه‌گذاران باید در دو حوزه تغییر اساسی کند، گفت: در حال حاضر سهم سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره قابل قبول نیست. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی این سرمایه‌گذاری‌ها طی سال‌های 95 و 96 (براساس آمارهای رسمی، سرمایه‌گذاری ۱۴هزار و ۱۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت‌وسازهای جدید با افت ۹ درصدی و سرمایه‌گذاری ۳هزار و ۶۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت‌وسازهای نیمه‌تمام بدون آنکه به مرحله تکمیل برسد نیز با افت ۸ درصدی روبرو شده است) کاهش داشته است. قاسمی گفت: در ثانی با توجه به بودجه متقاضیان باید رویکرد دوباره‌یی به متراژهای موردپسند مردم داشته باشیم چون نسبت بناهای نوساز کم متراژ به املاک سن‌دار بسیار کم است.
این مباشر گفت: به‌هرحال تکمیل واحد کم متراژ می‌تواند در معضل خانه‌دار کردن مردم نقش بسزایی داشته باشد. وی در پاسخ به اینکه چرا با وجود تصورها آمارها نشان می‌دهد خریدوفروش در مناطق شمال شهر با رشد خوبی در دو ماه رشد کرده است، گفت: کاهش نرخ سود بانکی و معضل موسسات خود خوانده باعث شده است افراد مایه‌دار اموال بلوکه‌شده خود را به بازار مسکن عرضه کنند؛ زیرا اقتصاد ایران به‌وضوح نشان داده است، بازار مسکن همچنان پرسودتر و باثبات‌تر از بازارهای دیگر است.
قاسمی همچنین گفت: البته بخش اعظمی از واحدهای عرضه شده در منطقه یک، مربوط به عرضه واحدهای با متراژ پایین و عمر بالای 5 سال است. زیرا قیمت نوسازها در منطقه مذکور بسیار بالا و خارج از عرف بازار است و اکثر مالکان این منطقه نیازی به فروش سریع ملک خود ندارند.
وی گفت: البته در مناطق شمال شهر بخشی از مهاجران یا سرمایه‌گذاران برای نقد کردن دارایی خود تخفیف‌های خوبی ارائه می‌کنند.
این مباشر املاک درنهایت اظهار کرد: با توجه به اینکه هرماه 3 تا 4هزار نفر به جمع ثبت‌نام‌کنندگان دریافت وام پس‌انداز یکم اضافه می‌شود، باید نسبت به مقوله تکمیل خانه‌های نیمه‌ساز و ساخت‌وساز املاک کم متراژ توجه وی‍ژه شود.
به‌هرحال اگر ما به تعادل عرضه و تقاضا توجه نکنیم، در سال‌های آتی شاهد افزایش قیمت و کمبود عرضه در این بازار خواهیم بود.
افزایش عرضه در بافت‌های فرسوده
دراین‌بین، یکی از مشاوران املاک در محدوده منطقه 10 بابیان اینکه افزایش آمارهای عرضه و تقاضای بازار در آبان ماه به دلیل رشد معاملات در منطقه فرسوده و ارزان‌قیمت مانند 14، 10 و 15 و کم متراژ به علت بیشتر بودن و ارزان بودن کوچک متراژ بوده است، گفت: این مناطق همواره جز مناطق ارزان‌قیمت بوده و بسیاری از خانواده‌ها رویکرد مثبتی به این مناطق دارند.
حق‌شناس گفت: ارزانی این مناطق و همچنین وجود زیرساخت‌های حمل‌ونقلی، اجتماعی و فرهنگی باعث شده برخی از خانوارهای این مناطق را بیشتر از اطراف تهران همانند شهریار، پردیس، هشتگرد و حتی منطقه 22 پسند کنند.
وی بابیان اینکه وام‌های موجود در بافت‌های فرسوده نیز باعث شده توانمندی افراد در خرید این املاک افزایش داشته باشد، گفت: بخش عظیمی از املاک مذکور دارای متراژ کوچک بوده و خانوار می‌تواند براساس بودجه خود انتخاب‌های متعددی داشته باشد.
حق‌شناس در پاسخ به اینکه چرا منطقه 5 با واحدهای مسکونی دارای قیمت‌های بالا، جز مناطق پر تقاضا به شمار می‌رود، گفت: خریدوفروش در منطقه 5 به‌واسطه سه موضوع مهم یعنی داشتن املاک کم متراژ متعدد، املاک نوساز و املاک سن بالا موردتوجه اقشار مختلف است.
وی گفت: بیشتر سازندگان این منطقه املاک نوساز خود را با تخفیف‌های خوبی ارائه می‌دهند، زیرا این قشر دیگر تحمل ضرر و زیان‌های حاصل از رکود بازار را ندارند و به فکر بازگشت سرمایه خود هستند. در ثانی این منطقه، مملو از خانه سن بالای ارزان‌تر از نرخ رایج منطقه است.
وی گفت: طی سال‌های گذشته منطقه 22 یکی از مناطق پر تقاضا محسوب می‌شد، اما به دلیل افزایش ساخت‌وسازهای عدول شده از طرح تفصیلی در این منطقه تقاضاها به‌شدت افت کرده است. زیرا بخش اعظمی از خانواده‌ها تحمل اتوبان‌های پرترافیک و انباشتگی جمعیت را ندارند.
4 نوع تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ
در همین زمینه یک مشاور املاک در نبرد جنوبی گفت: بزرگ‌ترین دلیل افزایش املاک کم متراژ، قیمت ارزان برای تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری است. امیدی با بیان اینکه واحدهای کم متراژ حاصل تجمیع املاک کلنگی نیستند، افزود: این دسته از املاک به دلیل ارزان بودن، برای سرمایه‌گذاران، مصرف‌کنندگان سکونتگاهی، مصرف‌کنندگان ارائه‌کننده خدمات دفتری، و افراد مجرد دارای جذابیت است.
وی در خصوص دسته اول یعنی املاک کلنگی گفت: این املاک شامل املاک فرسوده قدیمی و اکثر آنها شخصی‌سازی بوده که متراژهای پایین و عمر بالای 15 سال دارند. این املاک به دلایلی مانند عدم همکاری ساکنان و سرمایه‌گذار منصف تجمیع نشده و همچنان مورداستفاده بخشی از تقاضای کم‌درآمد جامعه است. این املاک که بیشتر به‌صورت تک‌واحدی 50 تا 60 متر است، موردتوجه سرمایه‌گذاران است. زیرا این افراد معتقدند این املاک در صورت تجمیع آینده خوبی از نظر سرمایه‌گذاری دارند.
امیدی در این خصوص اظهار کرد: این سرمایه‌گذاران با استفاده از وام‌های بدون سپرده مسکن و نقدینگی خود وارد بازار می‌شوند و کسری هزینه خرید خانه‌های نقلی را با اجاره دادن واحد در قالب قرارداد رهن کامل تامین می‌کنند و بعد از کسب وام‌های متعدد و مشارکت در ساخت وارد عرصه تجمیع و ساخت‌وساز می‌شوند. بخش اعظمی از املاک را مشاوران املاک همان محله خریداری و با قراردادهای 40 به 60 وارد ساخت‌وساز می‌شوند.
اثر وام در خانه‌دار کردن کم‌درآمدها
وی در خصوص گروه دوم یعنی متقاضیان مصرفی گفت: این اقشار با اخذ وام‌های متعدد به علت قیمت پایین این آپارتمان‌های را که اکثر بدون آسانسور و پارکینگ هستند، خریداری می‌کنند. البته به نظر می‌رسد، با افزایش وام اوراق مسکن به 90 میلیون تومان معاملات این املاک با شتاب بیشتری روبرو شود؛ اما باید در نحوی ارائه این وام‌ها و اقساط آن بازنگری ویژه‌یی صورت بگیرد؛ زیرا این قشر توانایی پرداخت اقساط سنگین و همچنین اجاره‌های ماهانه را ندارند.
این فعال ساختمانی در پاسخ به اینکه این اقشار هزینه خرید این املاک را به چه نحوی تهیه می‌کنند، گفت: این گروه به‌واسطه سه عملکرد، یعنی فروش املاک بزرگ متراژ و کلنگی خود در مناطق جنوب و اطراف شهر، اخذ وام‌های متعدد یا به‌صورت رهن کامل وارد این املاک
می‌شوند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا با وجود کاهش نرخ سود بانکی مالکان حاضر به رهن کامل هستند، گفت: در جنوب وجنوب شرق تهران بخش اعظمی از این املاک با رهن زیر 50 میلیون تومان عرضه می‌شود که این مبلغ رقم قابل‌توجهی در بازار سرمایه‌گذاری نیست؛ و متاسفانه به‌صورت متعدد دیده‌شده بخشی از این وام‌ها به‌صورت ربا وارد بازار اقتصادی کشور می‌شود.
کسب‌وکار غیرمجاز در کم متراژها
امیدی در خصوص ورود کم متراژها به بازار تقاضای کسب‌وکاری نیز گفت: این مورد نیز به دو صورت رهن کامل یا خرید انجام می‌گیرد و متاسفانه اکثر فعالیت‌های خدماتی در این املاک به‌صورت غیرقانونی بوده و فاقد مجوز شهرداری است.
این مشاغل از آرایشگری تا خدمات گرافیکی تحت پوشش قرار می‌گیرد و به علت تغییر کاربری به مشتری یابی از طریق تراکت‌های کاغذی صورت می‌پذیرد. البته بخشی از این مشاغل در مناطق شمال تهران به شکل قانونی نیز انجام می‌گیرد.
وی در این خصوص که آیا شهرداری نظارتی به این املاک ندارد، گفت: در صورت ورود شهرداری به این مناطق ساکنان به شکل شگفتانگیزی کاربری خدماتی را تغییر داده و با پهن کردن موکت و فرش تبدیل به ملک مسکونی می‌کنند.
امید افزود: به‌هرحال این نوع کسب‌وکارها در جنوب و تقریباً شرق تهران موضوع تازه‌یی نیست و املاک کم متراژ به این نحوی وارد معاملات عرضه و تقاضا می‌شوند.
این مشاور املاک گفت: در دو، سه سال اخیر این گروه از متقاضیان در میان خریداران آپارتمان‌های کوچک متراژ پرتعداد شده‌اند.
امیدی بابیان اینکه بخش دیگر املاک ذکرشده مربوط به آپارتمان‌های کوچک متراژ و سوئیت‌هایی که مساحت آنها عمدتا بین ۳۰ تا ۴۵ مترمربع است گفت: این املاک بیشتر موردپسند مجردها یا زوج‌های جوان است؛ و در تمام مناطق تهران به دو دلیل قیمت پایین 100 تا 250 میلیون تومان و اجاره پایین رواج دارد. وی افزود: تعداد این املاک در شمال شهر نیز در حال افزایش است و مالکان با جدا کردن بخشی از ملک خود این املاک را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند.
این کارشناس گفت: بازار مسکن به سمت آپارتمان‌های ریز متراژ و میان متراژ در دامنه مساحت ۵۰ تا ۸۰ مترمربع سرازیر شده و باید رویکرد سازندگان و ارائه‌دهندگان پروانه ساخت به این موضوع مهم معطوف شود. به‌هرحال روند کاهشی سهم واحدهای نقلی در ساخت‌وساز و معاملات امری بسیار مهم و تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی است.
رهن و اجاره در جنوب تهران
در ادامه همین گزارش، یک مشاور املاک در خزانه با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در مناطق جنوب کمتر شده است، گفت: بخش اعظمی از املاک موجود در این محدودها به صورت رهن و اجاره یا به صورت کلنگی مورد استفاده ساکنان قرار می‌گیرد. مومنی در این خصوص گفت: در جنوب تهران خانه‌های کلنگی به دلیل تراکم جمعیت بیشتر است؛ بنابراین اگر توجیه اقتصادی برای انبوه‌سازان وجود داشته باشد ترجیح می‌دهند در جاهایی که قدرت خرید مردم بیشتر است هزینه کنند زیرا سود بیشتری عایدشان می‌شود.
به اعتقاد این مشاور املاک نقاطی هم در تهران هستند که انبوه‌سازان توجهی به آن ندارند زیرا از نظر اقتصادی به‌صرفه نیست. خزانه و خاک سفید از جمله این مناطق است. زیرا اکثر زمین‌های این مناطق فاقد سند رسمی است؛ و معاملات در این مناطق به صورت رهن و اجاره انجام می‌گیرد؛ و زمانی که صحبت از افزایش آمار معاملات در منطقه 15 تا 19 می‌شود باید بدانیم این مناطق بسیار ارزان‌قیمت و بیشتر به شکل رهن و اجاره است.
وی گفت: در منطقه خزانه برای سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان توجیه اقتصادی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و تراکم زیادی برای آنها ندارد؛ بنابراین رغبت زیاد در میان انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز در این مناطق وجود ندارد.
مومنی با بیان اینکه نباید دولت این مناطق را رها کند، گفت: دولت می‌تواند با ارائه خدمات و مشوق‌های توجیهی انبوه‌سازان را به این مناطق سوق بدهد به هر حال یکی از اولویت‌های دولت دوازدهم در بخش مسکن احیای بافت فرسوده است. وی با بیان اینکه این محدودها با برخورد‌های غیرحرفه‌یی و تهاجمی از سوی شهرداری‌ها مورد اغماض قرار گرفته‌اند، تاکید کرد: مناطق 10 تا 19 جز مناطق پر جمعیت کشور بوده و باید با الهام و به‌کارگیری از تجربه‌های کشور‌های موفق مورد احیای اجتماعی و ساختاری قرار بگیرد. به هر حال نباید فراموش کنیم این مناطق جزیی از کل پایتخت بوده و کم کاری در مساله مسکن این مناطق تمام تلاش‌های مسوولان را دچار اختلال می‌کند. مومنی گفت: ارائه وام‌های با نرخ سود پایین و خاص برای ساکنان این منطقه می‌تواند وضعیت را بهبود بدهد. در حال حاضر، اوراق مسکن افزایش یافته اما به دلیلی قیمت بالا از سوی متقاضیان مورد استقبال قرار نخواهد گرفت و بدون تردید این اوراق تنها مورد استفاده سرمایه‌گذاران و دلالان منفعت طلب خواهد شد.
