گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
واسطه‌گران در تهران از سکون در بازار املاک تجاری و نبود مشتری در این بازار در مقایسه با حجم املاک تجاری عرضه‌شده خبر می‌دهند. این در حالی است که در سال‌های اخیر به‌شدت بر میزان املاک تجاری ساخته‌شده در تهران افزوده شده است. داده‌های آماری حاکی از آن است که بیش از نیمی از بازار خرید و فروش واحدهای تجاری تهران در اشغال مجتمع‌های تجاری نوساز قرار گرفته است. به گفته بسیاری از کارشناسان بخش بزرگی از املاک تجاری بی‌مصرف مربوط به املاکی هستند که لوکس و در مناطق شمالی کلان‌شهرها ساخته شده است. به نظر می‌رسد، بسیاری از فروشندگان به دنبال راهکارهای جدی برای خارج کردن اموال بلوکه‌شده خود از بازار املاک تجاری هستند.
مال‌های بی‌مصرف در چنته بازار املاک
در همین رابطه پرویز کاکایی رییس بانک یک شعبه دولتی با بیان اینکه جز فروشندگان عادی بانک‌ها نیز برای فروش املاک تجاری خود به تلاطم افتاده‌اند، گفت: بلوکه شدن این املاک جز هزینه‌های کلان نگهداری چیزی عاید بانک‌ها نمی‌کند. کاکایی افزود: سرمایه‌گذاری ساختمانی افراطی بانک‌ها در دوره رونق ساخت و ساز، در سال‌های اخیر با شرایط رکود ساختمانی همراه و موجب شده دارایی‌های بانک‌ها منجمد شود. این دارایی‌ها شامل املاکی است که یا به شکل لوکس مسکونی یا مجتمع‌های تجاری بزرگ‌مقیاس ساخته‌شده و تاکنون با توجه به شرایط بازار، توان فروش نداشته‌اند.
وی بابیان اینکه در حال حاضر بانک‌ها به دنبال فروش املاک خود به‌صورت مزایده فروش قسطی با طول بازپرداخت میان‌مدت هستند، گفت: در سال‌های قبل فروش و ارائه این املاک به‌صورت اقساط دو یا سه‌ساله بود اما این رویه به علت نبود متقاضی موثر این رویه تغییر کرده و اکنون این دوره بازپرداخت پنج‌ساله تعیین‌شده است. این مسوول گفت: در این روش بخش اعظمی از مبلغ کل ملک تجاری به‌صورت تقسیط ارائه می‌شود؛ اما اگر خریدار به‌جای خرید قسطی، از بانک تسهیلات دریافت کند، حداکثر 40درصد از ارزش ملک را پوشش می‌دهد، در حالی که در قالب خرید قسطی، پوشش تسهیلاتی عملا دوبرابر می‌شود.
وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد، تخفیف‌های متعدد هم نتوانسته بخش تقاضا را به املاک تجاری بکشاند، گفت: قیمت این املاک به‌قدری زیاد است که متقاضی سود و منفعتی در معامله نمی‌بیند و البته در اصل نمی‌داند با این املاک خریداری‌شده چه‌کار باید بکند؟
وی گفت: به هر حال کلان‌شهرهای ما با انبوهی از املاک بلوکه‌شده روبه‌روست که این املاک نیازمند هزینه‌های کلانی روبه‌روست که هیچ‌کس نمی‌داند با این املاک چه کار کند.
سرمایه‌گذاران به فکر احیای مال‌ها شده‌اند
در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه مال‌سازی در کشور به شکل اشباع درآمده است، گفت: در حال حاضر کشور ما با دو رویکرد در بخش املاک تجاری روبه‌روست این دو شامل املاک نوساز فروش نرفته و تازه‌ساز آماده تحویل است. این مال‌های مازاد به یکی از مهم‌ترین چالش‌های سرمایه‌گذاران در این حوزه تبدیل‌شده است. مهری افزود: برای این منظور بسیاری از سرمایه‌گذاران به فکر احیای مال‌ها شده‌اند تا بتوانند مجتمع‌های شبه تعطیل را رونق داده یا بازار فروش بهتری برای آنها مهیا کنند. وی با بیان اینکه عملیات احیای که شامل افزایش یا تغییر کاربری در این مجتمع‌ها به دو منظور اجرایی می‌شود، گفت: این رویکرد داروی درمان دو موضوع شامل بحران حجم کم مراجعه به این مراکز و فروش سریع‌تر اعمال‌شده است.
این کارشناس گفت: طی دست‌کم 5 سال گذشته حدود 53 درصد از برج‌سازی‌های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته‌اند. این در حالی است که هم‌اکنون حدود 20میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره در حال ساخت یا تازه‌ساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه‌گذاران رسوب‌کرده است. مهری با بیان اینکه خروج از رسوب این املاک نیازمند چندین راهکار جدی است، گفت: یکی از راهکارهای آن ارائه تخفیف‌های متعدد، احیای مال‌ها، معاوضه و مزایده‌های بانکی است.
پیشنهاد‌های چندوجهی
این کارشناس گفت: در حال حاضر عمده مراکز تجاری مهم و چندمنظوره پایتخت در 5 منطقه خاص شهر تهران (مناطق 1، 2، 3، 5 و منطقه 22) تمرکز دارند که بخش اعظمی از این مال‌ها در کنار هم چیده شده‌اند که این ناهمگونی معضل مهمی برای خروج از رسوب این املاک است. وی گفت: در حال حاضر بسیاری از مالکان از چندین نسخه عملیاتی شامل، فروش نقدی، تهاتر مال با مجتمع‌های قدیمی، اجاره بلندمدت، اجاره به‌شرط تملیک، پیش‌فروش، فروش اقساطی و واگذاری یکجا با تخفیف ویژه در اختیار مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی پرده‌برداری کردند تا بتوانند از دست این املاک سنگین رهایی پیدا کنند.
این کارشناس شهری با بیان اینکه بهترین روش خلاصی از این املاک در واگذاری یکجای مال‌ها و مجتمع‌های تجاری فروش نرفته به صاحبان کسب‌وکارهای فعال است، اظهار کرد: البته برخی از مالکان به دنبال ارائه تسهیلات مهم برای این عده هستند. با واگذاری یکجای مال به مالکان مجتمع‌های تجاری قدیمی می‌توان امیدوار بود همه یا بخش عمده‌یی از سرمایه‌های محبوس در واحدهای فروش نرفته آزاد شود.
وی با اعتقاد به اینکه ارائه روش‌های گفته‌شده برای خلاصی از املاک تجاری موثر اما ناکافی است، اظهار کرد: بخش اعظمی از این املاک در زمین و با هزینه‌های گران ساخته‌شده‌اند که نیازمند راهکار جدی است.
هزینه گران املاک تجاری بر دوش اقتصاد
این کارشناس شهری گفت: گران تمام شدن هزینه ساخت مال طی سال‌های اخیر برای مالکان و سازندگان این مجتمع‌ها از سوی دیگر موجب شده هم‌اکنون مالسازها حاضر به تعدیل قیمت فروش واحدهای خود متناسب با وضعیت بازار نباشند. در این خصوص مالسازها اعتقادی به تعدیل قیمت ندارند زیرا طی سال‌های اخیر به دلیل بروز برخی نوسانات در بازار املاک و سایر بازارهای موازی و در کل اقتصاد کشور، مال‌سازی به فعالیتی پرهزینه تبدیل‌شده است؛ علاوه بر این رکود اقتصادی موجب شده به دلیل فروش نرفتن مجتمع‌های آماده و در نتیجه عدم تزریق به موقع پول به پروژه‌های نیمه‌تمام و در حال ساخت، عملیات تکمیل این مال‌ها زمان‌بر شود و درنتیجه گذشت زمان، منجر به افزایش هزینه ساخت این مال‌ها نسبت به برآورد اولیه مال سازها از قیمت تمام‌شده خواهد شد. وی با بیان اینکه تخفیف‌های ارائه شده در بازار کنونی بسیار نمادین است، گفت: اگرچه مال سازه‌ها در قیمت نهایی خود تعدیل داده و شرایط بازپرداخت را اندکی طولانی‌تر کرده‌اند اما حاضر نیستند به هر قیمتی که مدنظر متقاضی است املاک خود را بفروشند.
این کارشناس شهری گفت: به هر حال بخشی از سازندگان این املاک بسیار شکم پر بوده و راضی به تخفیف‌های متعدد و کلان نیستند بنابراین طی سال‌های اخیر ما با رواج اجاره‌های املاک تجاری روبه‌رو شده‌ایم.
