گروه راه و شهرسازی|
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، در شهریورماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با افتی حدود 14درصد نسبت به مردادماه به 15هزار و 545 واحد مسکونی رسید. رقمی که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.2درصد رشد داشته است. همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.75 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.9درصد و 9.7درصد افزایش یافته است. با انتشار گزارش تحولات مسکن تهران در شهریور، پازل 6ماهه این بازار در نیمه نخست سال 96 تکمیل شد. بر این اساس در 6 ماهه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 85.2هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 2.8درصد افزایش یافته است. در این مدت قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی نیز 4.58میلیون تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 6.2درصد افزایش یافته است.
کارشناسان بازار مسکن با استناد به آمار افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه نخست سال و همچنین در شهریورماه سال جاری نسبت به شهریور سال گذشته، دلیل رشد منفی معاملات شهریورماه را ناشی از پایان یافتن زودهنگام فصل خرید و فروش ملک ارزیابی می‌کنند. در این میان، اما برخی کارشناسان بر این باورند که زمزمه‌های یکسان‌سازی نرخ ارز، بخش قابل توجهی از نقدینگی مردم را به سوی بازار ارز جذب کرده است. ضمن اینکه بازار پول و بهره‌های بانکی با توجه به نرخ تورم همچنان از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری برخوردارند و این بازار نیز همچنان برخی سرمایه‌گذارانی که تمایلی به ورود به بازار پر پیچ و خم ملک را ندارند، به خود جلب کرده است. در همین حال به باور کارشناسان، پرمعامله بودن واحدهای کمتر از 80 متر و همچنین کمتر از 300میلیون تومان حاکی از قدرت خرید پایین متقاضیان مسکن است. این همه در حالی است که تحرک نسبی معاملات ملک طی ماه‌های گذشته و به ویژه از خردادماه سال جاری به بعد ناشی از روشن شدن موتور تسهیلات‌دهی صندوق یکم بانک مسکن ارزیابی می‌شود.
بازار داغ واحدهای کمتر از 300میلیون تومان
گزارش بانک مرکزی از توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد در شهریور 96 حاکی است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «150 تا 200میلیون تومان» با اختصاص سهم 11.4درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «200 تا 250» و «100 تا 150» میلیون تومان نیز هر یک با اختصاص 10.9 و 9.8درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 43.7درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان اختصاص داشته است.
در همین حال گزارش بانک مرکزی از تحولات شهریورماه بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 تا 3.5 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا، با سهم 10.9درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2.5 تا 3 و همچنین 3.5 تا 4میلیون تومان هر یک با سهم یکسان 10.2درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده است که 57.5درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی کمتر از 4.76 میلیون تومان معامله شده‌اند.
گرایش به واحدهای کمتر از 80 متر
بر اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 47.5درصد بیشترین سهم از واحدهای معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با شهریور ماه سال قبل 3.9واحد درصد کاهش یافته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10سال بیش از 15 سال افزوده شده است.
در همین حال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سن زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70مترمربع معادل 14.8درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و همچنین 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.4 و 12.7درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از 80مترمربع، 50.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
منطقه 5، پرمعامله‌ترین بازار مسکن
بر اساس گزارش بانک مرکزی، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریورماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.9 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 10.9 و 9.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.6درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ،4 ،2 ،8 ،14 ،7 ،10 ،1 ،3 و 15) بوده و 12 منطقه باقیمانده 26.4 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
بیشترین رشد قیمت در منطقه 5
بر اساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران در شهریورماه سال 1396 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.76میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.9 و 9.7درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 12.5درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 22(معادل 0,4 درصد) تعلق دارد.
در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10,4میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.28میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.3 و 7.8 درصد افزایش داشته‌اند.
رشد 8.6 درصدی اجاره‌بها
بر اساس گزارش بانک مرکزی در شهریور 96 شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 8.6 و 7.6 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، باعث تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. سهم هزینه اجاره‌بهای مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه 95 معادل 33.1درصد است.
