ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
اقتصاد ایران را می‌توان به یک‌چندضلعی تشبیه کرد که هر گوشه آن محل و مأمنی برای تجمع نقدینگی سرگردان است. اقتصادی جزیره‌یی که مالکان هر جزیره سعی می‌کنند در شرایط متلاطم بازار با استفاده یا سوءاستفاده از ابزارهای در اختیار به سرمایه‌های سرگردان پرچم کمک نشان دهند. بدون شک یکی از بزرگ‌ترین برندگان این نوع اقتصاد چندوجهی، بانک‌ها و موسسات مالی هستند. بنگاه‌هایی که یکه‌تازان بازار مسکن، ارز، طلا و... حتی برنج! هستند.
با شروع رکود بازار ایران و خارج شدن برخی رقبا از بازار، این جزایر یکی‌یکی به زیر آب رفتند و بانک‌ها در سایه افزایش بی‌سابقه حجم نقدینگی بیشترین بهره را از این بازار خالی از رقیب بردند. در سال‌های رونق اقتصادی، موسسات مالی، اعتباری و تعاونی در کنار بانک‌ها البته به صورتی غیرمجاز! و به دور از چشم بانک مرکزی! شکل گرفتند. در این سال‌ها، این بانک‌ها و موسسات با استفاده از روش‌های مختلف اقدام به جذب نقدینگی سرگردان کرده‌اند به‌طوری‌که امروزه جذاب‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری در ایران سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات مالی شده است. در این میان سایر بخش‌های اقتصاد که اندک رمقی برای ادامه حیات دارند اگر بتوانند زیر بار سنگین سودهای وام کمر راست کنند شاید درصدی از نقدینگی را به سمت خود بکشانند.
ازجمله روش‌هایی که بانک مسکن در سال‌های اخیر به جهت افزایش جذابیت سپرده‌گذاری برای مشتریان اتخاذ کرده است واگذاری اوراق گواهی حق تقدم مسکن (تسه) است که در این روش علاوه بر پرداخت سود به مشتریان در ازای سپرده‌گذاری مبلغی خاص برای مدتی معین، این اوراق را که قابلیت معامله در فرا بورس را دارد واگذار می‌کنند. این روش زمانی ارائه شد که بازار خریدوفروش وام مسکن در بازار آزاد به اوج خود رسیده بود. در آن شرایط ارائه اوراق حق تقدم منجر به از بین رفتن بازار کاذب و مشکلات ناشی از انتقال وام شد. ارائه اوراق در فرا بورس علاوه بر جلوگیری از انحصار و قیمت‌گذاری اجباری، موجب توزیع یکنواخت وام‌ها و تثبیت تعادلی قیمت‌ها شد. این شیوه پرداخت وام در زمان خود بسیار اثربخش بود به‌طوری‌که در مدت‌زمان کوتاهی بازار آزاد فروش این نوع وام‌ها تعطیل شد.
البته سیاست پشت ارائه این نوع اوراق به سپرده‌گذاران که منجر به ارائه سود مضاعف و بالاتر از نرخ‌های مصوب بانک مرکزی می‌شود از جنس سیاست صندوق‌های سپرده‌گذاری سایر بانک‌ها است که منجر به تشکیل بازار دوم برای معامله وام از یک‌سو و جذب نقدینگی در گردش بازارهای فرا بورس می‌شود. اگر از موارد مثبت این روش بگذریم و به اصل علت تشکیل بازارهای بورسی توجه کنیم آثار نامأنوس این نوع ارائه وام مشخص‌تر می‌شود.
اصولا یکی از مهم‌ترین اهداف تشکیل بازارهای بورسی، تامین نقدینگی برای پروژه‌های بزرگ که نیاز به حجم سنگین سرمایه‌گذاری دارند است. ورود به این بازارها علاوه‌بر شرایط خاص، نیازمند سواد بورسی افراد و سرمایه‌گذاران است. ورود افراد باهدف کسب سودهای یک‌شبه و باد آورده منجر به هدر رفتن سرمایه‌های بسیاری شده است. حجم بالای نقدینگی در گردش بازارهای بورسی بانک‌ها را وسوسه کرده تا با تاسیس شرکت‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شرکت‌های کارگزاری عملا بخش وسیعی از سرمایه را هم در این بازارها وارد کنند و هم به مدد سودهای بالای 20درصد صندوق‌های سرمایه‌گذاری بخش وسیعی از نقدینگی سایر بازارها را جذب کنند.
جذابیت این بازار دوسر سود برای بانک‌ها منجر به ارائه سودهای بالاتر و تجمیع سرسام‌آور نقدینگی در این صندوق‌ها شده است. به‌طوری‌که با تکمیل سرمایه قابل‌پذیرش توسط صندوق‌ها شاهد تشکیل شعب موازی آنها توسط بانک‌ها هستیم. وارد شدن بانک‌ها به این بازارها قطعا باهدف اولیه تاسیس آنها و فلسفه وجودی‌شان متضاد است. بازار مسکن کشور که این روزها رکود عمیقی را تجربه می‌کند از یک‌سو با عطش خرید از طرف خانواده‌هایی روبه‌روست که ماحصل یک عمر خود را در بازار فرابورس سرمایه‌گذاری می‌کنند تا با خرید اوراق بتوانند موفق به دریافت وام خرید ملک شوند و از طرف دیگر با سازندگانی که به جهت دریافت وام ساخت خانه هرروز در ستون قیمت فرابورس به‌دنبال قیمت خرید اوراق تسه هستند.
از طرف دیگر بازارهای بورسی به دلایلی مانند پتانسیل ریسک بالا، نیاز به تخصص، ناشناخته بودن شرایط آتی، نیاز به سرمایه‌گذاری با مدت نامعلوم، درصد سوددهی نامعین و... در رقابت با بانک‌ها در جذب نقدینگی توانایی بالایی ندارند. در این شرایط بانک‌ها با بازی در نقش یک واسطه مطمئن از یک‌سو نقدینگی را جذب می‌کنند و از سمت دیگر بازیگران اصلی بازار بورس شده‌اند.
این شرایط کمترین جاذبه را برای بخش مسکن که نیازمند سرمایه‌گذاری بانک‌ها هم در بخش ساخت و هم در حوزه تسهیلات‌دهی به متقاضیان دارد را ایجاد کرده است. به‌طوری که بازی با پول تبدیل به دغدغه اصلی بانک‌ها برای کسب سود بدون دردسر شده. استفاده از ابزار بورس زمانی می‌تواند برای بخش مسکن مفید باشد که سرمایه حاصل از تجمیع نقدینگی در پروژه‌های ساختمان‌سازی صرف شود که این امر به‌دلیل طولانی بودن دوره سرمایه‌گذاری و ریسک نقد شوندگی بالا به‌سختی امکان‌پذیر است.
به نظر نمی‌رسد بازی دادن افراد در گردونه بورس برای بانک‌ها به نفع مشتریان باشد. در حال حاضر دولت باید با هدایت صحیح منابع بانک‌ها به بخش تولید و جلوگیری از ورود نهادهای مالی به بنگاه‌داری و بازگرداندن این قطار از ریل خارج‌شده به مسیر اصلی خود شرایط را برای متقاضیان خرید و ساخت مسکن بیش از پیش تسهیل کند. مشتریانی که در سال‌های اخیر به دلیل تورم افسار گریخته و کاهش شدید ارزش پول ملی به‌شدت دچار کاهش قدرت خرید شدند و تا زمانی که مشکل کاهش قدرت خرید عمومی جامعه مرتفع نشود قطعا سایر روش‌های مالی و قانونی محرک بازار مسکن به نتیجه مطلوب نخواهند رسید. راه‌حل نجات اقتصاد نظم، شفافیت و گردش سالم نقدینگی است و تا زمانی که این چندضلعی به دایره‌یی یکنواخت تبدیل نشود هر روز شاهد تجمع نقدینگی در گوشه‌یی از اضلاع این نوع اقتصاد خواهیم بود.
