گروه راه و شهرسازی |
«خروج مسکن از رکود» مساله‌یی است که ذهن بسیاری از مسوولان و فعالان اقتصادی را به خود معطوف کرده است. در تازه‌ترین واکنش‌ها به رکود 4ساله بازار مسکن یکی از مسوولان سازمان بورس و اوراق بهادار کشور خبر داده که «امسال با پیوند ابزارهای بورسی به املاک، سرمایه‌های خرد را به سمت بازار مسکن هدایت و به خروج مسکن از رکود کمک می‌کنیم.» این سخنان در شرایطی مطرح شده است که به دلیل جذابیت بازار پول تاکنون بازار سرمایه از جذب سرمایه‌های خرد در صنایع مختلف بورسی ناتوان بوده است. در همین حال بسیاری از اقتصاددانان و افرادی که اقتصاد را به صورت علمی دنبال می‌کنند بر این باورند که ارائه راه‌حل‌های اقتصادی برای خروج بازارها از رکود، مستلزم درک مکانیسم‌های درونی و بیرونی بازار مربوطه است و پاسخ به اینکه رکود ناشی از طرف عرضه است یا منبعث از بخش تقاضاست نیز بسیار کلیدی است.
افرادی که اقتصاد ایران طی 50 سال گذشته را مطالعه و رصد کرده‌اند درباره این مساله متفوق‌القول هستند که ابر رکود تورمی در اقتصاد ایران که از سال 92 آغاز شد در همه بخش‌ها برخلاف تمام رکودهای پیشین ناشی از طرف تقاضا بوده است. این مساله در بخش مسکن به طریق اولی صادق است. جذابیت بازار مسکن در سال‌های 90و 91 نه تنها سرمایه‌گذاران و سوداگرانه معمولی که بانک‌ها را نیز برای ورود به بازار ساخت وساز وسوسه کرد اما با گسترش سایه رکود در سال 92و در پی آن فروش نرفتن واحدهای مسکونی ساخته شده، منابع بانکی و منابع مالی افراد حقیقی در بخش مسکن حبس شد. در واقع بروز به دلیل افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن از سویی و از سوی دیگر ناتوانی متقاضیان مسکن از خرید ملک دلخواه منجر به رکود در طرف تقاضا شد. بر این اساس ضروری است که قدرت خرید طرف تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی که تعدادشان هم کم نیست، تقویت شود نه اینکه سرمایه‌گذاران خرد را به سوی بازاری هدایت کرد که از جذابیت سرمایه‌گذاری تهی شده است. به همین دلیل هم بوده که طی 4سال گذشته، دولت یازدهم با تشخیص درست مکانیسم رکود مسکن از طریق افزایش سقف وام‌های مختلف درصدد تقویت طرف تقاضا در بازار مسکن برآمده است. از سوی دیگر اساسا مسکن به دلیل اینکه از نظر علم اقتصاد کالای همگن به شمار نمی‌رود، نمی‌توان آن را در بازار سرمایه ارائه کرد. از این‌رو به‌نظر می‌رسد، کسانی که سودای رونق‌بخشی ملک از طریق جمع‌آوری جذب سرمایه‌های خرد در بورس را دارند، صورت مساله را به درستی درک نکرده‌اند.
یک ایده تبلیغاتی
در همین رابطه بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه ایده عرضه مسکن در بورس تبلیغاتی و ژورنالیستی است، گفت: عرضه مسکن در بورس کالا مشکلی را حل نمی‌کند و طرح چنین ایده‌هایی برای حل معضل رکود مسکن عملیاتی نیست.
به گزارش تسنیم، ستاریان در این باره اظهار کرد: مشخص نیست که عرضه مسکن در بورس کالا با در نظر گرفتن چه اطلاعات و زیربنایی از بخش مسکن که نیم دهه راکد بوده، مطرح شده است. زمانی کالایی در بورس عرضه می‌شود که سازنده انبوه داشته باشد و بتوان فعالیت آن شرکت را ارزیابی و بررسی کرد. بنابراین زمانی مسکن به عنوان یک کالا قابل عرضه در بورس است که سازنده انبوه داشته باشیم و مسکن در قالب مجتمع‌های بزرگ از سوی سازنده عرضه شود. شرکت‌های انبوه‌ساز می‌توانند محصول یا همان مسکنی که ساختند را در بورس کالا عرضه کنند. اما سوال اینجاست که چند درصد از بخش مسکن در ایران توسط انبوه‌سازان عرضه می‌شود؟
به گفته وی 90درصد از عرضه مسکن در ایران توسط خرده‌سازان بخش خصوصی انجام می‌شود و تنها 10درصد از این بخش در اختیار انبوه‌سازان است. کدام شرکت را می‌خواهید وارد بورس کالا کنید درحالی که متعلق به یک بانک یا یک‌نهاد است؟ بیشتر ساخت‌وساز در ایران در دست بخش خصوصی خرد است.
ستاریان اظهار کرد: بیشتر شرکت‌های انبوه‌ساز در ایران متعلق به بخش دولتی یا عمومی است و نقش بخش خصوصی در آن به‌شدت کمرنگ است. تا چه اندازه بررسی اصول، زیربنا و قواعد کار خرده‌سازان مسکن قابل بررسی است؟ این یک اولویت برای عرضه هر کالایی در بورس است. طرح عرضه مسکن در بورس کالا تنها زمانی ممکن است که بتوانند خرده‌سازان مسکن را در قالب شرکت‌های قابل ارزیابی و محاسبه ساماندهی کنند. در آن زمان می‌توانند اثرگذاری حضور مسکن در بورس کالا را ارزیابی کرد و گفت، این طرح جواب می‌دهد یا خیر.
وی با طرح یک سوال از ارائه‌دهندگان ایده عرضه مسکن در بورس کالا مبنی بر اینکه اندازه و تعداد شرکت‌های فعال در بخش مسکن را محاسبه کرده‌اید؟ اظهار کرد: به نظر من عرضه مسکن در بورس کالا مشکلی را حل نمی‌کند و طرح چنین ایده‌هایی برای حل معضل رکود مسکن که اشتغال و سرمایه‌گذاری در این بخش را تهدید کرده، عملیاتی تبلیغاتی و ژورنالیستی است. این طرح‌ها در عمل کمکی به مسکن نمی‌کند. ایده‌دهندگان باید مشخص کنند که تصمیم دارند با چه مکانیسمی سازندگان خرد را جمع کرده و وارد بورس کنند. چه تولیداتی را در بورس کالا عرضه کنند؟ آیا انبوه‌سازان که 10درصد از بخش مسکن را شکل می‌دهند، می‌خواهند مسکن را در بورس عرضه کنند؟
مسکن در حال خروج از رکود
در همین حال، کارشناسان بازار مسکن معتقدند این بازار که در 4سال گذشته راکد بوده اکنون درحال خروج از رکود است اما به راهکارهای دولت برای تداوم رونق و اصلاح نظام بانکی برای پرداخت تسهیلات آسان نیاز دارد.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در همین رابطه گفت: در صورتی که همه بانک‌ها پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در دستورکار خود قرار دهند شاهد جهش معاملات مسکن در سطح کشور خواهیم بود.
به گزارش ایرنا، وی تصریح کرد: در صورتی که نظارت بر شبکه بانکی کشور بیشتر شود و سود تسهیلات بانکی نیز کاهش یابد در این صورت در بازار مسکن شاهد افزایش معاملات خواهیم بود زیرا سال گذشته با کاهش سود تسهیلات بانکی معالات مسکن به نسبت روند صعودی پیدا کرد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن خواستار اصلاح نظام بانکی و رفع موانع تولید مسکن شد و گفت: در صورتی که این دو مساله اصلاح و قدرت خرید مردم تقویت شود روند رونق بازار معاملات مسکن بیش از پیش صعودی خواهد شد. به گفته این مقام مسوول، زمانی که قدرت خرید مردم در بازار کاهش می‌یابد، نظام بانکی و دولت تلاش می‌کنند، شرایطی را فراهم کنند تا مردم بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی خرید‌های مورد نیاز خود را انجام دهند درحالی که در سال‌های گذشته تنها بانک مسکن بوده که تسهیلات مسکن را به مردم پرداخت کرده است و سایر بانک‌ها در این زمینه ورود نکردند. وی خواستار حضور تمام نظام بانکی در عرصه ساخت وساز کشور شد و گفت: ورود همه بانک‌ها و پرداخت تسهیلات مورد نیاز شرایط رقابتی را در این بخش فراهم می‌کند در حالی که با وجود سپرده‌گذاری مردم در صندوق‌های پس انداز خانه یکم بازهم شاهد رونق در بازار نبوده‌ایم.
وی گفت: از طرفی سود اوراق تسهیلات مسکن به بیش از 13درصد رسیده و عملا بین 4تا 5 درصد هزینه‌های دیگری را نیز باید خریداران پرداخت کنند و این مساله سبب شده خریداران از این تسهیلات استفاده بیشتری نداشته باشند.
