گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
همواره نبود سامانه ملی املاک و اسکان کشور یکی از چالش‌های موثر برای تدوین و اجرای طرح‌های مسکنی بوده است. در حال حاضر نبود آمار دقیق و صحیح از میزان خانه‌های خالی، شناسایی خانه‌های خالی برای دریافت مالیات، تعداد متقاضیان مسکن و تمامی عوامل درگیر در ساخت‌وساز مسکن باعث شده کشور ما فاقد برنامه مشخص در حوزه مسکن و مستغلات باشد. حال وزارت راه و شهرسازی موظف شده «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌یی طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان، ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم کند. همچنین بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از
100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیاتی بر اجاره
خواهند شد.
ضرورت همکاری همه‌جانبه
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دو عملکرد مطلوب در پس این سامانه است، گفت: دست‌یابی به شفافیت در معاملات و ممانعت از سوداگری در بازار املاک و مستغلات، دو دستاورد اصلی اجرایی این سامانه است.
غیبی افزود: این سامانه یکی از برنامه‌های مفید در اقتصاد مسکن محسوب می‌شود و شناسایی خانه‌های خالی نیز یکی از مزیت‌های راه‌اندازی این سامانه است که تاکنون به دلایل نامعلومی راه‌اندازی نشده است.
وی بابیان اینکه ایجاد و موفقیت این سامانه نیازمند پیش‌شرط‌های متعددی است، گفت: این سامانه در صورتی موفق خواهد بود که دولت و نهادهای مختلف در شفاف‌سازی امور ملکی خود پیش‌قدم باشند و نظام کنترل و نظارت را از بدنه خود شروع و به سایر معاملات تسری دهند.
غیبی افزود: خاصیت ویژه راه‌اندازی این سامانه کاهش کلاهبرداری در معاملات املاک است.
این کارشناس اقتصادی گفت: در صورت اجرای صحیح این سامانه می‌توان انتظار داشت بخش مسکن کشور دچار تحول ساختاری و درونی مناسبی شود. همچنین این سامانه می‌تواند یک برنامه مدیریتی دقیقی برای مسکن ایجاد کند.
این کارشناس اقتصادی همچنین اظهار کرد: البته بطور کلی موضوع مطرح‌شده یک بحث اجرایی و عملیاتی است و قاعدتا باید پیاده‌سازی شود تا نقد و بررسی نظام کارآمدی آن سنجیده شود. وی همچنین گفت: اجرای این سامانه نیازمند همکاری همه‌جانبه ارگان‌های مختلف است. بنابراین تمامی ارگان‌ها باید متعهد به اجرای بندبند این سامانه باشند.
فایده بلاشک سامانه ملی املاک
مصطفی قلی‌خسروی، رییس سابق اتحادیه مشاورین املاک تهران نیز با بیان اینکه سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند یکی از شفاف ساز‌ترین نرم‌افزارهای بخش مسکن باشد، گفت: این سامانه بعد از ایجاد می‌تواند به عنوان منبع قابل‌اعتماد برای بخش‌ها و ارگان‌های ذی‌ربط بخش ساخت‌وساز لحاظ شود.
قلی‌خسروی افزود: در خصوص مفید بودن این سامانه هیچ شک و شبه‌یی وجود ندارد، اما باید دید چه کسی یا کسانی، چه عامل یا عواملی باعث تاخیر در ایجاد و راه‌اندازی این سامانه شده است.
خسروی با اشاره به اهمیت سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان سامانه‌یی برای امور ضروری افزود: متاسفانه سرنوشت این سامانه نیز از نظر شفاف‌سازی در بخش معاملات ملکی مسکن مشابه سرنوشت کد رهگیری می‌ماند.
وی گفت: سامانه ملی املاک و اسکان کشور مورد توجه چند وزارتخانه و سازمان‌های کشوری اعم از وزارت راه و شهرسازی برای شناسایی خانه‌های خالی و تعیین گروه‌های کم‌درآمد جامعه و...؛ وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در بحث یارانه‌ها؛ سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات و... بسیار مفید است و هر چه زودتر باید راه‌اندازی شود. وی با انتقاد از نبود شفافیت در ایجاد و راه‌اندازی نرم‌افزارهای مسکنی گفت: اتحادیه مشاوران املاک چندین سال برای راه‌اندازی کد رهگیری زحمت کشید، اما متاسفانه ارزش واقعی آن مغفول ماند. خسروی گفت: قرار بود در ابتدای امر این سامانه بر اساس پلاک ثبتی راه‌اندازی شود که هم‌اکنون بر اساس کد پستی است. درحالی که اگر بر اساس پلاک ثبتی بود می‌توانست منبع مطمئنی برای وزارت آموزش‌وپرورش در شناسایی محل سکونت دانش‌آموزان و نیروی انتظامی برای شناسایی محل سکونت افراد و... تلقی شود.
وی همچنین اظهار کرد: اگر قرار است عاقبت این سامانه نیز به سامانه کد رهگیری دچار شود از کیفیت نهایی کار کاسته می‌شود و به مقصود نهایی خود دست پیدا نمی‌کند.
خسروی گفت: در تمام کشورهای توسعه‌یافته وجود این سامانه جز لاینفک بازار املاک و مستغلات است، زیرا بسیاری از برنامه‌های راهبردی همانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی از طریق این سامانه قابل‌اجرا است.
تعجیل در راه‌اندازی سامانه ملی
در همین حال، عطا آیت‌اللهی کارشناس مسکن با بیان اینکه موارد مشابه این سامانه در کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد گفت: این کشورها به‌واسطه همین سامانه توانسته‌اند در بخش عرضه و تقاضا و کاهش انحرافات معاملاتی موفق عمل کنند.
آیت‌اللهی افزود: این سامانه در کشورهایی موفق است که دارای ضوابط و ساختار منسجمی است، اما تمامی این ضوابط در کشور ما در مقایسه با کشورهای دیگر متفاوت تدوین و متفاوت‌تر اجرا می‌شود.
وی بابیان اینکه اگر این سامانه به‌درستی شکل بگیرد، می‌تواند موفق عمل کند، گفت: اگر قرار است این سامانه به شکل ناقص و اغماض شده صورت بگیرد، بهتر آنکه سامانه‌یی تحت این عنوان نداشته باشیم.
آیت‌اللهی با اعتقاد به اینکه در سال‌های اخیر گستردگی و فرا دولتی بودن این سامانه دلیل تاخیر به وجود آمده در راه‌اندازی آن عنوان‌شده گفت: این در حالی است که این سامانه می‌تواند در چند شاخه کمک‌کننده باشد و در بخش مسکن شفاف‌سازی انجام گیرد و باید در راه‌اندازی آن تعجیل شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اگر زیرساخت‌های این سامانه درست شکل نگیرد باعث فرافکنی بی‌شماری در بخش مسکن می‌شود. زیرا آمار و ارقام صحیح می‌تواند در بهبود وضعیت متقاضیان یا سازندگان موثر باشد.
آیت‌اللهی گفت: همچنین باید برای این سامانه نظارت‌های دقیقی اعمال شود تا تمام اطلاعات ورودی و خروجی صحیح و قابل دفاع باشد.
وی گفت: تجربه نشان داده است که در مواردی این‌چنین که از یکسو نیاز به هماهنگی وسیع بین ارگان‌ها و نهادهای مختلف است و از سوی دیگر بحث مالی در میان است معمولا هماهنگی و یکسو کردن سیاست‌ها امری وقت‌گیر و مستلزم وضع قوانین متعدد و بعضا دست‌وپا گیر است. این کارشناس در نهایت گفت: در این شرایط معمولا فرار افراد از ثبت صحیح قراردادها نیز یکی از معضلات پیش رو است. در شرایطی که بحث دریافت مالیات مطرح می‌شود و افراد نیز مجبور به ثبت رسمی آنها می‌شوند.
