گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
بررسی آمار بانک مرکزی درباره قراردادهای خرید و فروش انجام شده در پایتخت طی سه سال گذشته نشان می‌دهد که 30درصد از معاملات انجام شده مربوط به واحدهای کوچک‌تر از 70مترمربع (واحدهای کوچک متراژ در تهران) است که انتشار این ارقام حاکی از استقبال خریداران مسکن از واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت دارد.
رشد تمایل به سکونت در واحدهای کوچک متراژ می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد؛ از نبود توان مالی لازم برای خرید واحدهای متوسط و بزرگ گرفته تا کوچک شدن بعد خانوارها، در این میان برخی کارشناسان مسکن معتقدند که سازندگان هم به‌دلیل نبود امکانات و فضای شهری لازم به سمت ساخت و ساز خانه‌های قدیمی یا بزرگ متراژ نمی‌روند و اولویت را به ساخت واحدهای کوچک متراژ می‌دهند.
البته فارغ از اینکه شکل‌گیری الگوی خرید و فروش و همچنین ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ می‌تواند تبعات اقتصادی به همراه داشته باشد، مشکل دیگری که این الگو در حوزه اجتماعی ایجاد می‌کند، این است که با تثبیت این الگو، فضای بسیاری از خانه‌ها کوچک شده و از سوی دیگر زیرساخت‌ها، فضاهای تفریحی و سرگرمی، آموزشی و... لازم هم در پایتخت و کلان‌شهر درنظر گرفته نمی‌شود و این موضوع می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری در حوزه اجتماعی به همراه داشته باشد.
کاهش بعد خانوارها
بهروز ملکی تحلیلگر ارشد بازار مسکن، معتقد است که تعداد خانوارها به‌شدت رو به کاهش است تا جایی که طبق آمار سال گذشته حدود ۳۰درصد خانواده‌ها یک یا دو نفره هستند و حدود ۵۶درصد آن ۲ تا ۴نفره و فقط ۱۴درصد آن ۵ نفره یا بیشتر هستند درحالی که در سال ۶۵ حدود ۵۶ درصد خانواده‌ها ۵نفره یا بیشتر بودند.
به گفته ملکی، باتوجه به بعد کم خانوارها یا همان تعداد کم آنان، تولیدکنندگان مسکن به سمتی می‌روند که مساحت واحدهای مسکونی را کاهش دهند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش جمعیت مهاجر در شهرها، می‌گوید: یکی از شاخص‌های مهم تراکم خانوار در واحد مسکونی است که به ازای هر ۱۰۰مسکن ۱۰۶ خانوار داریم.
وی می‌افزاید: سیستان‌وبلوچستان بیشترین آمار تراکم خانوار در یک واحد مسکونی را دارد و خراسان‌جنوبی هم نسبت به جمعیت خود که یک‌درصد کشور است در این زمینه وضع خوبی دارد.
ملکی تاکید می‌کند: شاخص تراکم مسکن باید کاهش یابد و اکنون نیاز کشور این است که به‌ازای هر نفر ۵ مسکن خالی وجود داشته باشد.
به گفته این تحلیلگر بازار مسکن، ایران نیاز دارد در آینده 6.5 میلیون واحد مسکونی در آن ساخته شود و 2.4 میلیون واحد مسکونی هم نیاز دارند که تخریب و بازسازی شوند.
ملکی اظهار می‌کند: در 10 سال آینده سالانه نیاز به تولید ۸۰۰هزار واحد مسکونی داریم. وی با بیان اینکه ۳ نیاز اصلی برای تولید مسکن باید مورد توجه قرار بگیرد، می‌گوید: در برنامه‌ریزی‌ها و اقتصاد مسکن باید به خانه اولی‌ها، بافت فرسوده و حاشیه‌نشینی‌ها توجه ویژه‌یی شود.
کاهش قدرت خرید مردم
درحالی که بهروز ملکی، کوچک شدن بعد خانوارها را دلیل اصلی تمایل به واحدهای کوچک متراژ می‌داند، محمود جهانی کارشناس اقتصاد مسکن چندان با این دلیل موافق نیست و رونق در خرید و فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ را نبود قدرت خرید می‌داند.
جهانی در این باره به «تعادل» می‌گوید: نبود قدرت خرید در میان متقاضیان خرید مسکن و به تبع آن کاهش تقاضای موثر در بازار موجب شده که خرید و فروش واحدهای کوچک متراژ، نسبت به گذشته رونق بیشتری داشته باشند، ضمن اینکه ساخت و ساز این نوع واحدهای مسکونی هم افزایش یافته و همین موضوع در رونق واحدهای کوچک متراژ بی‌تاثیر
نبوده است.
وی ادامه می‌دهد: تقاضای کنونی و حاکم بر بازار مسکن، مصرفی است و در حال حاضر تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌یی به‌ندرت مشاهده می‌شود و شاید بتوان ادعا کرد این نوع تقاضا از بازار مسکن رخت بربسته است.
وی بیان می‌کند: باتوجه به اینکه متقاضیان مصرفی توان مالی کمتری برای خرید مسکن دارند همین موضوع دلیل شکل‌گیری و تثبیت الگوی عرضه واحدهای کوچک‌تر شده است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، کوچک شدن بعد خانوارها هم در شکل‌گیری این الگو موثر بوده اما دلیل اصلی و غالب برای رشد آمار خرید و فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ، کاهش قدرت خرید متقاضیان است.
جهانی تصریح می‌کند: در حوزه اجتماعی شاهد رشد طلاق، تمایل فرزندان برای جدا شدن از خانواده و زندگی مجردی و همچنین بالا رفتن سن ازدواج هستیم که آثار این مسائل اجتماعی هم در افزایش ساخت واحدهای کوچک بی‌تاثیر نبوده است.
وی می‌افزاید: باتوجه به وجود واحدهای مسکونی کوچک که نسبت به واحدهای متوسط و بزرگ متراژ، ارزان‌تر هستند تمایل برای زندگی در این واحدها درمیان خانواده‌های کم‌جمعیت، مجردها و... افزایش یافته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار می‌کند: الگویی در بازار مسکن در حال شکل‌گیری و سپس تثبیت است که براساس آن تقاضا برای خرید یا اجاره سوییت و واحدهای کوچک متراژ به یک عرف تبدیل می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، درباره تمایل شهرستان‌ها به واحدهای کوچک متراژ می‌گوید: در کلان‌شهرها این روند و الگو وجود دارد و دلیل آن هم وجود چنین الگویی در پایتخت است زیرا تهران در این زمینه پیش‌رو است و باتوجه به مشاهده این الگو و گرایش در پایتخت و همچنین همراستا بودن کلان‌شهرها در جهت‌گیری نسبت به موضوعات اجتماعی-اقتصادی ثابت شده است این الگو در کلان‌شهرهای دیگر هم شکل گرفته یا در آینده‌یی نزدیک ایجاد می‌شود، اما آماری درباره شکل‌گیری این الگو در شهرستان‌های کشور گزارش نشده است.
