گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
چند روز پس از تصویب آیین‌نامه نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص و با واکنش‌هایی روبرو شد. به گفته بسیاری از فعالان این فرمول جدید دارای معایب و مزایایی عمده‌یی برای سازنده‌ها و متقاضیان است. در حال حاضر فعالان و واسطه گران بازار مسکن در خصوص اخذ و چیدمان این مالیات‌ها دچار سردرگمی شدیدی شده‌اند چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن می‌تواند اثرات ناگواری بر ثبات نسبی قیمت مسکن داشته و براثر این سهل‌انگاری هزینه مالیات بر دوش خریداران اعمال خواهد شد. به نظر می‌رسد اگرچه این مالیات توسط سازندگان پرداخت می‌شود اما ضربه‌گیر نهایی متقاضیان و خریداران خواهند بود.
فعالان این عرصه معتقدند، اعمال چنین فرمول‌هایی در مقطع کنونی مسکن که درگیر رکود عمیق است، پیامد مطلوبی بر ساخت‌وساز و مسکن ندارد. اگرچه این فرمول مالیاتی دارای منافع و مزایای بر سه بخش عرضه، تقاضا و دولت است، اما شایسته بود این فرمول به‌گونه‌یی چیدمان شود که امتیازات زیادی برای بخشی از ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضای مصرفی و خانوارهای کم‌درآمد، داشته باشد یا اینکه نرخ به‌صورت پلکانی و تدریجی افزایش یابد.
پیشینه‌ای بر فرمول جدید مالیات
شاید به‌یقین بتوان گفت، منشأ این فرمول جدید از اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در تاریخ 15 اسفند 1394 است. در آن زمان اصلاح ماده 77 قانون بیان‌شده بود بعدها یعنی در 17 خرداد 96 آیین‌نامه 14 ماده‌یی اجرایی ماده 77 در هیات دولت تصویب و در تاریخ 22 خرداد 96 با امضای معاون اول رییس‌جمهور ابلاغ شد.
پایه فرمول قدیم که بر اساس ارزش منطقه‌یی ملک بود اخذ مالیات 0.1 درصدی از قیمت فروش بود؛ اما طبق فرمول جدید درآمد سازنده ملاک اخذ مالیات قرار گرفته و برمبنای آن مبلغ مالیات حدود 4.2درصد قیمت روز فروش تخمین زده می‌شود.
نرخ‌ها در فرمول جدید گویای این مطلب است. مطابق متن 14 ماده‌یی مصوبه، سازنده‌های حقوقی برای نخستین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده‌های حقیقی اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح تا 50 میلیون تومان تا 100 میلیون و بیش از 100 میلیون طبقه‌بندی‌شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25درصد خواهند شد و سازنده‌های معاف 100درصدی شامل کسانی هستند که در شهرهای کوچک مشغول به ساخت‌وساز هستند. به‌هرحال از دیدگاه کارشناسان این نوع مالیات می‌تواند نقاط تاریک و روشنی برای سازندگان داشته باشد. از دیدگاه برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز بازنده‌های واقعی فرمول جدید شرکت‌های حقوقی و خریدارانی هستند که عملکردی مانند ضربه‌گیری دارند.
ضربه‌گیران نهایی فرمول جدید مالیات
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه رکود مسکن و ساخت‌وساز زمان مناسبی باری بهره‌برداری مالیاتی نیست، گفت: سازندگان در دوران رکود تشنه تشویق، تخفیف و بوروکراسی‌های اداری هستند حال به نظر می‌رسد با اعمال این قوانین انگیزه‌های اقشار حقیقی و حقوقی برای سرمایه‌گذاری در مبحث ساخت‌وساز کم‌رنگ خواهد شد. پورحاجت افزود: دریافت مالیات بر سرمایه‌گذاری مسکن نه‌تنها باعث کنارگیری سازندگان مسکن می‌شود، بلکه ضربه گیران نهایی این مقوله خریداران خواهند بود.
وی با بیان اینکه بخش خصوصی همواره مدافع اخذ مالیات عادلانه است، گفت: زمان کنونی مناسب اجرای فرمول مالیاتی جدید نیست. سازندگان در حال حاضر مالیات 9درصدی (مالیات بر ارزش‌افزوده)، عوارض شهرداری، هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز را پرداخت می‌کنند، اما بدون تردید این نوع مالیات مغایرت کاملی با مباحث حمایت از تولیدکنندگان را دارد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: انتظار داریم آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در فضای تعامل و تدبیر، در مجلس شورای اسلامی بررسی شود و دغدغه‌های بخش خصوصی لحاظ شود.
فساد در انتظار بازار مسکن
در همین زمینه مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه فرمول جدید مالیاتی سازوکار مناسبی ندارد، گفت: بدون تردید این موضوع می‌تواند باعث ایجاد فساد در بخش عرضه و تولید شود.
سلطان محمدی افزود: اخذ مالیات در شرایط فعلی به مکانیسم دقیق‌تری نیاز دارد تا از ایجاد مشکلات ثانویه جلوگیری شود.
وی با بیان اینکه در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های ساخت‌وساز تا زمان توزیع سود ساخت‌وساز از مالیات معاف هستند، گفت: با اخذ مالیات بعد از فروش، سرمایه اولیه سازنده تقلیل یافته و مانع سرمایه‌گذاری در پروژه جدید می‌شود.
محمدی همچنین با اعتقاد بر اینکه اخذ مالیات به شکل جدید باعث فساد در بخش عرضه و فروش می‌شود، گفت: فرمول جدید دست برخی از سازندگان را برای فساد باز می‌کند، این عده برای اینکه مالیات کمتری بپردازد ملک را به اسم چند نفر بکند تا ضریب پایین بیاید و این اقدام ریسک فروش را بالا می‌برد.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: باید فرمول جدید به شکلی تحریر می‌شد که اگر سرمایه سازنده فعال (سرمایه در تولید) باشد، معاف از مالیات تلقی شود. بدون تردید این بند می‌توانست موجب تسکین و آرامش سازندگان شود. وی گفت: نحوه دریافت مالیات با فرمول جدید دو ابهام بزرگ در بخش قیمت زمین و هزینه ساخت دارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اخذ مالیات از قیمت روز زمین باعث ایجاد حباب قیمتی زمین می‌شود، گفت: بدون تردید برخی از سازندگان با استفاده از این بند روی قیمت زمین مانور داده می‌توانند روی قیمت زمین مانور داده و آن را غیرواقعی جلوه بدهند.
محمدی گفت: به نظر می‌رسد در تحریر بخش هزینه ساخت نیز کار کارشناسی نشده است، زیرا لحاظ تاثیر هزینه‌ها در ساخت منجر به گسترش استفاده از تجهیزات ارزان و بی‌کیفیت خواهد شد.
هیچ‌کس از این مالیات استقبال نمی‌کند
در این خصوص، عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان با بیان اینکه تولیدکنندگان از جیب خودشان مالیات را پرداخت نخواهند کرد، گفت: مطمئن در اخذ مالیات نگاه به سمت متقاضیان تغییر مسیر خواهد داد، بنابراین اگر طراحان این مالیات به دنبال اخذ از تولیدکنندگان هستند، کاملاً در اشتباه‌اند، زیرا همه این هزینه‌ها از قیمت تمام‌شده مسکن برداشت خواهد شد.
ایرج رهبر افزود: با وضع فرمول جدید بخش مسکن در رخوت و تعمیق بیشتر فرو خواهد رفت. چراکه نه مصرف‌کننده از این گرانی استقبال می‌کند و نه سازنده ریسک سرمایه‌گذاری و برگشت آن را متقبل خواهد شد.
وی با بیان اینکه فرمول جدید هیچ سنخیتی با دوران رکود ساخت‌وساز ندارد، گفت: آمارها خبر از کاهش میزان ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش ساخت‌وساز دارند و متاسفانه باوجود ارائه تسهیلات همچون افزایش سبد اعطای تسهیلات هنوز هم بخش مسکن از رکود خارج نشده و قیمت‌های موجود در بازار عرضه همخوانی مناسبی با میزان پس‌انداز و توان خرید بخش تقاضا ندارد. وی گفت: اگر هدف از مالیات جدید ارائه املاک بلوکه به بازار است این مورد با این فرمول جدید محقق نخواهد شد، بدون تردید این مصوبه خروج از رکود بازار مسکن را دچار مشکل می‌کند و با توجه به اینکه فشار مضاعفی را بر دوش سازندگان مسکن می‌گذارد بنابراین در نهایت این‌بار به مردم و خریداران ضعیف تحمیل خواهد شد.
تبعیض مالیاتی بر شرکت‌های حقوقی
در همین زمینه، حمید رضا قاضی زاهدی کارشناس ساخت‌وساز با بیان این در این فرمول چند مزایا و معایب برای سازنده‌های حقیقی و حقوقی وجود دارد، گفت: سازندگان مجاز با سه امتیاز معافیتی 100 درصد برای ساخت‌وساز در شهرهای کم‌جمعیت، حذف هزینه‌های زمین و مصالح و هزینه‌های ساختمانی از قیمت نهایی مسکن و معافیت 25 درصدی مالیات روبرو هستند.
قاضی زاهدی در خصوص معافیت 25 درصدی برای انبوه‌سازان سازندگان مجازی گفت: این گروه مطابق ماده 6 آیین‌نامه اجرایی ماده 77، معادل نرخ سود بانکی منابع مالی به کار گرفته‌شده در ساخت‌وساز، از مالیات 25 درصدی معاف است. از آنجایی‌که نرخ بهره نرخ بهره کنونی عقود مشارکتی حدود 18 درصد است می‌توانند ماحصل جمع و تفریق این رابطه را برای پرداخت نرخ سود بانکی به کار ببرند.
وی گفت: کسر قیمت ریز فاکتورهای مسکنی از قیمت تمام‌شده مزیت دیگری است که سازندگان حقیقی از آن بهره خواهند برد. طبق فرمول جدید تمام ریز فاکتورهای پروژه از مصالح ساختمانی گرفته تا تمام هزینه‌های مربوط به حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه پرداختی بیمه به سازمان تامین اجتماعی، اجاره‌بهای ماشین‌آلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت، برق، آب و... در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل‌ونقل و همچنین سود و کارمزد تسهیلات ساخت مسکن، تحت عنوان هزینه‌های قابل‌قبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی در کنار هزینه خرید زمین از مبلغ نهایی فروش آپارتمان کسر شده و سازنده می‌تواند ماحصل این کسر هزینه‌ها را صرف مالیات 25 درصدی کند.
زاهدی بابیان اینکه معافیت 100 درصدی سازندگان کم‌جمعیت دل‌نشین‌ترین بخش فرمول جدید است، تاکید کرد: متاسفانه بسیاری از سازندگان به دلیل حاشیه سود کم از ساخت‌وساز در مناطق کم‌جمعیت و ارزان‌قیمت امتناع می‌کند. معافیت 100درصدی این سازندگان را می‌توان به عنوان یک فاکتور مثبت و ارزشمند ارزیابی کرد. کاهش هزینه‌ها ساخت‌وساز و عدم اخذ مالیات باعث خواهد شد، متقاضیان این مناطق با قیمت ارزان‌تری ملک خود را خریداری کنند. در ثانی این روال باعث می‌شود قیمت نسبی تمام مناطق شهرهای کوچک با رشد حباب گونه‌یی رشد نکند.
وی همچنین گفت: اما در خصوص تاثیر این فرمول بر ساخت‌وساز بافت فرسوده باید گفت ازآنجایی‌که در این فرمول مالیات برای سازنده‌ها، به‌صورت علی‌الراس (زمانی که اداره دارایی به دلایل مختلف نتواند مالیات یک مجموعه را محاسبه کند، وزارت اقتصاد و دارایی، راسا وارد عمل می‌شود و اولاً دفاتر شرکت را اگر ارائه‌شده باشد، رد می‌کند و ثانیاً مالیات شرکت را به‌صورت خودجوش محاسبه خواهد کرد) تعیین می‌شود. در این صورت متقاضیان ساخت‌وساز در بافت فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند.
وی بابیان اینکه در کنار این مزایا نباید معایب را فراموش کرد، گفت: با وجود نقاط بسیار روشن در فرمول جدید مالیاتی، این فرمول می‌کوشد بخش اعظمی از شرکت‌های حقوقی را زیر سوال ببرد. تبعیض مالیاتی و عدم عدالت در بخش مالیاتی شرکت‌های حقوقی را می‌توان با دو رویکرد ناعادلانه ملاحظه کرد. به نظر می‌رسد فرمول جدید فرار مالیاتی برای افزاد خاص است.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: مانند توجه بیشتر به سازنده‌های شخصی‌سازی (حقیقی) نسبت به سازندگان حقوقی و معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات بعد از سه سال می‌تواند مباحثی بسیار منفی برای شرکت‌های ساختمانی لحاظ شود.
وی با انتقاد از این مباحث اظهار کرد: بر اساس این فرمول بخش حقوقی (شرکت‌های ساختمانی) مشمول اخذ مالیات ثابت 25 درصدی بدون در نظر گرفتن میزان درآمد می‌شوند، درحالی که سازنده‌های حقیقی برحسب میزان درآمد مالیات 15 تا 25درصدی دارند. این مورد می‌تواند تاثیر بسیاری در کاهش حضور بخش حقوقی در ساخت‌وسازها شود. عدم حضور بخش حقوقی موفق، باعث کاهش میزان ساخت‌وسازها باکیفیت موثر باشد؛ اما ضربه دوم به این بخش نیز از آنجایی نشات می‌گیرد که بخش حقیقی از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سال‌های بعدازآن معاف شده اما سازنده‌های حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند. اگرچه سازنده‌های حقیقی هیچگاه به خاطر معافیت 100درصدی از پرداخت مالیات 25 درصدی ناشی از فروش املاک نوساز به فکر احتکار ملک خود در این برهه زمانی نخواهند بود اما بدون تردید جو روانی حاصل از بند این مصوبه باعث افکار ناصواب و حس تبعیض بین اقشار حقیقی و حقوقی خواهد شد.
این کارشناس همچنین گفت: این نوع رویکرد در تناقض کامل حمایت از بخش خصوص قرار دارد کنار گذاشتن بخش فعالی مانند شرکت‌های حقوقی براثر اعمال سلیقه‌یی و تبعیض مالیاتی می‌تواند تبعات ناگواری را بر پیکره ساخت‌وساز وارد کند.
