مجید اعزازی
1- طی روزهای گذشته روند مذاکرات به گونه‌ای پیش رفته است که برخی از تحلیل‌گران سیاسی دستیابی به «توافق هسته‌ای» را در روزهای آینده محتمل دانسته‌اند. به اذعان اغلب کارشناسان و پژوهشگران اقتصادی، در دهه 1390، تحریم‌ها، اثر قابل توجهی نه تنها روی وضعیت فعلی اقتصاد گذاشته است که وضعیت آتی اقتصاد ایران را نیز دستخوش تغییر کرده است. از همین رو است که انتظار می‌رود، با حذف تحریم‌ها، این روند مخرب، معکوس شود و آرامش به اقتصاد ایران بازگردد. اما آیا چنین خواهد شد؟ در یک پاسخ کوتاه می‌توان گفت که در چند ماهه پس از دستیابی به توافق هسته‌ای شاهد تعدیل نرخ ارز به مثابه قطب‌نمای «انتظارات تورمی» و در پی آن قیمت کالاها خواهیم بود، اما معادلات اقتصاد ایران، اگر تغییر خاصی در سیاست‌های اقتصادی صورت نگیرد، همچنان لاینحل باقی خواهند ماند. به‌طور قطع، با حذف تحریم‌ها از اقتصاد ایران واردات کالاهای مصرفی و واسطه‌ای با قدرت بیشتری تقویت خواهد شد و از همین رو، تعدیل قیمت کالاهای قابل تجارت، از این ناحیه نیز شارژ خواهند شد. سرنوشت مسکن به عنوان کالای «غیرقابل تجارت» اما مسیر دیگری را خواهد پیمود که در این مطلب به آن اشاره خواهد شد.
2- دلایل و آمارهای متعددی می‌توان اقامه و ارایه کرد مبنی بر اینکه وضعیت اقتصاد بیمار ایران، تحت تاثیر تحریم‌های دهه 1390، «صرفا» وخیم‌تر شده است و از همین رو، با حذف تحریم‌ها، وضعیت اقتصاد «صرفا» در کوتاه‌مدت کمی بهبود خواهد یافت و البته نه به اندازه‌ای که فورا به وضعیت قبل از سال 1390 بازگردد. بررسی‌های آماری حاکی از آن است که اقتصاد ایران طی 50 سال گذشته با «کسری بودجه مزمن» و در پی آن با «تورم دو رقمی مزمن» مواجه بوده است. از این رو، بیماری اقتصاد ایران را باید در «سیاست‌گذاری‌های اشتباه» و نه «تحریم‌ها» سراغ گرفت. سیاست‌هایی که از قبل از «تحریم‌ها» اجرا می‌شده و می‌شوند. سیاست‌هایی که به سرکوب نرخ ارز (در برابر تورم داخلی و خارجی) و تامین کسری بودجه از محل خلق پول بدون پشتوانه منجر می‌شوند و ماحصلی جز «تورم» و «بی ثباتی اقتصادی» ندارند و نخواهند داشت. از این رو، در صورتی که پس از حذف تحریم‌ها از اقتصاد کشور، سیاست‌های تورم‌زا تداوم یابند، مسائل و مشکلات نیز استمرار خواهند یافت. البته کنترل «تورم»، افزون بر اصلاح سیاست‌های پولی نیازمند افزایش «رشد تولید ناخالص داخلی» نیز هست. رشدی که طی دهه 1390 حدود نیم درصد گزارش شده است. اگرچه همواره میزان رشد نقدینگی از رشد اقتصاد بیشتر بوده و هست، اما زمانی که این فاصله، از دو کانال اتخاذ سیاست‌های پولی بهینه و جهش در رشد اقتصادی از طریق تسهیل فضای کسب و کار و سایر عوامل کاهش یابد، کنترل تورم به‌طور واقعی و پایدار رخ خواهد داد .
3- بی‌گمان، تعدیل انتظارات تورمی ناشی از حذف تحریم‌ها، شامل حال مسکن نیز خواهد شد. چه آنکه از سویی، هم خریداران و فروشندگان، رفتارهای اقتصادی خود در این بازار را با توجه به کاهش انتظار نرخ تورم در آینده تعدیل خواهند کرد و از سوی دیگر، قیمت مصالح و نهاده‌های تولید مسکن نیز تحت تاثیر فضای کلی اقتصاد (کاهش نرخ ارز و افت انتظارات تورمی) منجر به کاهش هزینه تمام شده تولید مسکن خواهد شد. البته از آنجا که تداوم فضای مثبت در اقتصاد بنا به دلایلی که گفته شد، احتمالا بیشتر از چند ماه تداوم نخواهد داشت، انتظار تعدیل قیمت تمام شده آن دسته از واحدهای مسکونی که طی دو سال آینده به بهره‌برداری می‌رسند، بعید به نظر می‌رسد و صرفا می‌توان گفت که تحت تاثیر کاهش قیمت مصالح ساختمانی، بازسازی برخی از واحدهای مسکونی موجود رونق خواهد گرفت.
4- اگر چه با «توافق هسته‌ای» و تعدیل انتظارات تورمی، قدری ترمز رشد قیمت مسکن کشیده خواهد شد، اما به نظر می‌رسد، سایر عوامل اثر‌گذار بر قیمت مسکن همچنان فعال خواهند بود به گونه‌ای که مانع از اصلاح شدید قیمت‌ها شوند. از ابتدای سال جاری که بحث مذاکرات هسته‌ای و لغو تحریم‌ها در دو مقطع بهار و پاییز سال جاری مطرح شده است، متوسط قیمت اسمی مسکن نیز رشدی کمتر از 10 درصد را تجربه کرده است. اما در عین حال، از آنجا که این رشد، کمتر از رشد شاخص قیمت‌ها (نرخ تورم) بوده، حباب انباشته در قیمت مسکن طی 4 ساله اخیر حدود 20 درصد تخلیه شده است. در واقع می‌توان گفت، قیمت واقعی مسکن طی 11 ماه گذشته، حدود 20 درصد دچار افت شده است. با وجود این، انتظار می‌رود، قیمت اسمی مسکن تحت تاثیر رشد نقدینگی همچنان به رشد ولو اندک خود ادامه دهد و به دوره انتظار برای خانه‌دار شدن (با توجه به تغییر اندک و نامحسوس حقوق و دستمزد در برابر قیمت مسکن) بیفزاید. آخرین برآورد کارشناسان و حتی مسوولان دولتی حاکی از افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به 66 سال است. به عبارت دیگر، از آنجا که ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن در کوتاه‌مدت و در میان‌مدت جبران نخواهد شد، انتظار رشد خریدهای مصرفی در این بازار طی دست‌کم دو سال آینده بعید به نظر می‌رسد. با فروکش کردن شعله‌های تورم در اقتصاد، انتظار می‌رود، در کوتاه‌مدت، خریدهای سفته‌بازانه نیز به‌طور کامل از بازار مسکن حذف شوند. تداوم تقاضای سرمایه‌گذاری با هدف اجاره‌داری، با توجه به فروکش هیجانات در بازارهای موازی نیز دور از انتظار نخواهد بود.
