مجید اعزازی
برخی شباهت‌ها در بحران مسکن چین و بحران مسکن ایران منجر به خطای تحلیل کارشناسان طرفدار «اخذ مالیات سالانه از ملک» در کشور شده است، به گونه‌ای که همین نسخه مالیاتی را در شرایط کنونی اقتصاد ایران برای سر و سامان گرفتن بازار مسکن داخلی توصیه می‌کنند. این در حالی است که معضل مسکن در چین و ایران افزون بر برخی «شباهت»ها، به‌طور بنیادین «متفاوت» هستند و از همین رو، هر یک از این دو بحران، راه‌حل‌های متناسب با خود را می‌طلبد.
1- اگر چه بحران مسکن در چین از سال 2009 به رسانه‌های بین‌المللی راه یافته و به صورت دوره‌ای در آنها منعکس می‌شود، اما طی یکی، دو ماه اخیر با تشدید سویه تازه‌ای از آن، وخیم‌تر از همیشه گزارش شده است. ناتوانی احتمالی دومین شرکت ساختمانی چین، با نام تجاری «اورگرند» در بازپرداخت سررسید بدهی‌های خود در ماه سپتامبر (شهریور) سال جاری بار دیگر بحران مسکن چین را در صدر اخبار رسانه‌های بین‌المللی قرار داد و خالی ماندن حدود یک‌پنجم از کل املاک مسکونی چین (65 میلیون واحد مسکونی) را برجسته کرد و نشان داد که تقاضای سکونت در «شهرهای جدید» چین در حد صفر است و از همین رو، هیچ یک از سرمایه‌گذاران خرد و کلان در واحدهای مسکونی واقع در این شهرهای جدید نمی‌توانند املاک خود را فروخته و پول خود را نقد کنند. رشد سرسام‌آور شهرنشینی در چین و همزمان رشد تقاضای اتباع و سرمایه‌گذاران خارجی برای حضور در صنایع و بازارهای این کشور، «تقاضای موثر» برای اقامت در شهرهای چین به ویژه در کلانشهرهای دومین اقتصاد پرقدرت جهان از جمله شانگهای، شنژن و بیجینگ را به شدت افزایش داده است. تحت تاثیر این «تقاضای موثر» - نه جهش تورم عمومی- متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهرهای یاد شده به بالای «15 هزار دلار» - تقریبا 15 برابر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران - رسیده است، مساله‌ای که رشد قیمت در سطوح پایین‌تر را نیز در شهرهای کم تقاضاتر به دنبال داشته است و شهروندان چینی برای عقب نماندن از رشد قیمت مسکن، به سرمایه‌گذاری در املاک شهرهای کوچک‌تر روی آورده‌اند تا با فروش آپارتمان یا آپارتمان‌های متعدد خود در سال‌های بعد بتوانند در شهرهای بزرگ خانه مورد نظر خود را خریداری کنند. در چنین شرایطی است که دولت چین با وضع مالیات 1.2 درصدی سالانه از املاک از رشد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در کنار ابزارهای دیگری همچون «قرعه‌کشی» برای واگذاری خانه‌های نوساز جلوگیری کرده است. در این حال، در کنار تقاضای داخلی و خارجی برای مسکن، اقتصاد دولت‌های محلی چین نیز وابسته به تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی است و از همین رو است که دولت‌های محلی بر حباب قیمت مسکن در شهرستان‌ها می‌دمند تا بلکه از منابع حاصل از فروش زمین‌های کشاورزی، گذران امور کنند. به این ترتیب، احداث شهرهای جدید چین در مناطق دور از مراکز صنعتی و تجاری بدون مطالعه بوده و نتوانسته به رغم تقاضای بالا، جمعیت جذب کند. با این حال، شاید توسعه قطارهای پرسرعت چینی، در سال‌های آینده بتواند تا حدی این خلأ را جبران کند.
2- روزنامه «تعادل» در مطالب متعدد (در آخرین مورد، یک گزارش تحلیلی با تیتر «سناریوی واقعی برای حل بحران مسکن» که در تاریخ دوشنبه 17 آبان 1400 منتشر شد) تلاش کرده است...ا
موتور اصلی جهش‌های قیمت مسکن در ایران را بهتر و بیشتر معرفی و بر انجام راه‌حل «صحیح و واقعی» از سوی مسوولان تاکید کند. بر این اساس، معضل مسکن ایران نه «تقاضای موثر» بسیار زیاد که «جهش‌های تورمی» حاکم بر کلیت فضای اقتصاد کشور است، چه آنکه جهش‌های تورمی، توان مالی متقاضیان را به شدت تضعیف کرده و «تقاضای موثر» و معناداری در بازار وجود ندارد. در حال حاضر نرخ رشد نقدینگی در کشور حدود 40 درصد است، در حالی که نرخ رشد اقتصاد در فصل اول سال جاری پس از چندین فصل رشد منفی، در حدود 6 درصد بوده است. متوسط نرخ تورم طی 4 دهه گذشته حدود 20 درصد و نرخ رشد اقتصاد نیز حدود 3 درصد بوده است. بنابراین، «تورم دو رقمی مزمن» اقتصاد ایران در حالی که همواره بسیار بیشتر و بالاتر از نرخ رشد اقتصاد بوده است، منجر به رشد جهش‌گونه و دسته‌جمعی انواع دارایی‌ها و به ویژه کالاهای «غیرقابل تجارت» همچون مسکن شده است. در چنین شرایطی، تجویز «آسپرین مالیاتی» برای «سرطان مسکن» اگر چه در ظاهر «خطرناک یا کم‌خطر» به نظر می‌رسد - در واقع خطر فقیر شدن طبقه متوسط را در پی خواهد داشت - اما به طور قطع، راه‌حل معضل بازار مسکن نیست و نمی‌تواند آن را ساماندهی کند. چه آنکه فاصله بسیار زیاد میانگین نرخ تورم (20 درصد) و نرخ مالیات سالانه از املاک (در حدود 2 تا 3 درصد) انجام هر گونه سرمایه‌گذاری ملکی را توجیه‌پذیر می‌کند و مانع دلالی و سفته‌بازی نمی‌شود. از سوی دیگر، دسته‌ای از واحدهای خالی موجود، همچون آپارتمان‌های واقع در شهرهای جدید چین، طی سال‌های اخیر بدون مطالعه و برنامه‌ریزی شهری در کشور ساخته شده‌اند و از همین رو، خالی از سکنه هستند. همچنین دسته‌ای از واحدهای خالی موجود در زمره املاک لوکس واقع در مناطق مرفه‌نشین کلانشهرهایی همچون تهران و مشهد و... به شمار می‌روند و مصرفی محسوب نمی‌شوند. چنین ترکیبی مانع از تخصیص واحدهای خالی به افراد بدون خانه شده است. ضمن اینکه سهم واحدهای خالی در اقتصاد ایران، در قیاس با واحدهای خالی در اقتصاد چین (20 درصد کل املاک) ناچیز است و حدود 10 درصد از کل املاک کشور است.
3- متوسط نرخ تورم چین در بازه زمانی ۱۹۸۶ تا ۲۰۲۱ معادل ۴.۹۵ درصد بوده است که بالاترین تورم ثبت شده مربوط به فوریه ۱۹۸۹ با ۲۸.۴۰ درصد و کمترین تورم نیز مربوط به آوریل ۱۹۹۹ با منفی ۲.۲ درصد بوده است. این شاخص در شهریور سال جاری به حدود صفر درصد رسیده است. در این حال، چین پرسرعت‌ترین اقتصاد بزرگ دنیا است به گونه‌ای که طی ۳۰ سال گذشته به طور میانگین سالانه حدود ۱۰ درصد رشد اقتصادی را تجربه کرده است، هر چند این اواخر و به دلیل شیوع ویروس کرونا به طور موقت با چالش‌هایی مواجه شد و در سه ماهه سوم سال 2021 به 4.9 درصد رسیده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود، طی 30 سال گذشته، میانگین نرخ تورم چین از میانگین نرخ رشد اقتصاد این کشور، کمتر بوده است و از همین رو می‌توان گفت که عامل اصلی و اساسی در رشد قیمت املاک چین، نرخ تورم نبوده است. در چنین شرایطی بی‌گمان، اخذ مالیات 1.2 درصدی سالانه از املاک در کنترل سفته‌بازی و دلالی ملکی همچون اغلب کشورهای اروپایی و امریکایی «کارآمد و موثر» است. اما با توجه به شکاف بزرگ میان نرخ رشد اقتصاد و تورم در ایران، استفاده از این ابزار مالیاتی برای سامان دادن به بازار مسکن راهگشا نخواهد بود و راه‌حل را باید در مهار تورم و کنترل آن در نرخ‌های کمتر از 5 درصد جست‌وجو کرد. پس از تحقق این «آرزوی اقتصادی» می‌توان به ابزار مالیات سالانه از املاک هم فکر کرد.
