مجید اعزازی|
دبیر گروه راه و شهرسازی|
1-تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه سال جاری حاکی از افت معاملات ملکی به کمترین میزان معاملات ماهانه دست‌کم طی یک دهه گذشته است. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده، تعداد معاملات مسکن در ماه گذشته به 2 هزار و 787 فقره رسیده است. در این میان، بر اساس آمارهای رسمی، طی دو ماهه گذشته تورم ملک منفی شده و در شهریورماه به کانال 12 میلیون تومان (67‚12 میلیون تومان) عقب‌نشینی کرده است. البته این شاخص در تیرماه سال جاری نیز 0.4 درصد ثبت شده بود.
2- بی‌گمان «قیمت» و «تعداد معاملات» در هر بازاری دو شاخص مهم به شمار می‌روند و بررسی روند هریک بدون در نظر گرفتن دیگری خطا است. قیمت، نشانه و علامتی برای تصمیم به ورود یا عدم ورود به بازار (وهمچنین خروج یا عدم خروج از بازار) است. تعداد معاملات نیز در واقع نوعی رای و پاسخ مثبت یا منفی به سیگنال قیمتی محسوب می‌شود. با وجود چنین رابطه‌ای میان قیمت و تعداد معاملات، می‌توان گفت، کاهش تورم ماهانه ملک طی مرداد و شهریور نه تنها منجر به افزایش تعداد معاملات مسکن نشده که تعداد معاملات رکورد منفی تازه‌ای را در شهریور ماه برجای گذاشته است. ریشه این مساله را می‌توان در تصویر آماری بزرگ‌تری دید و نشان داد. کارنامه سالانه بازار مسکن طی سال گذشته هم در قیمت و هم در حجم معاملات مثبت بود. به عبارتی دقیق‌تر، قیمت ملک در سال گذشته همواره روندی صعودی را طی کرد و معاملات ملک نیز به غیر از چند ماه از نیمه نخست سال که به دلیل شوک قیمتی منفی بود، در نهایت و در پایان سال 97 مثبت شد. اما تحولات این بازار در نیمه نخست سال جاری، داستان متفاوتی از روند کلی بازار سال گذشته را رقم زد که در آمارهای شش ماهه بازتاب یافته است. بر اساس اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات در نیمه نخست سال 97 در قیاس با دوره مشابه سال قبل از آن منفی 1‚12 درصد بوده است اما این شاخص در شش ماه نخست سال 98 نسبت به شش ماهه نخست سال 97 به منفی 7‚56 درصد رسیده است. همزمان، متوسط قیمت هر متر مربع در نیمه نخست سال 97 در قیاس با دوره مشابه سال قبل از آن مثبت 50.5 درصد بوده است. این شاخص در بهار و تابستان سال 98 نسبت به دوره مشابه سال 97 به 4‚88 درصد افزایش یافته است. به این ترتیب، در تصویر آماری بزرگ‌تر می‌توان مشاهده کرد که بازار مسکن همچنان با رکود تورمی دست به گریبان است و تعدیل 680 هزار تومانی (8‚2 درصدی) متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی شهریور سال جاری در قیاس با رشد 4‚88 درصدی آن طی نیمه اول سال جاری، تحولی بزرگ به شمار نمی‌رود.
3- عوامل کاهش قیمت مسکن طی دو ماهه اخیر چه بوده است؟ همزمان چه عواملی منجر به کاهش معاملات ملک شده است؟ تعدیل و تثبیت نرخ ارز در کانال 11 هزار تومان، تعدیل انتظارات تورمی، تمایل به خروج نقدینگی از پناهگاه مسکن و کوچ به بازار جذاب سرمایه این روزها از جمله مهم‌ترین علل کاهش قیمت‌های مسکن به شمار می‌روند. کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر جهش‌های قیمتی طی یک سال و نیم اخیر، و بی‌اثر شدن قدرت تسهیلات خرید مسکن در پوشش دهی هزینه خرید ملک نیز در شمار مهم‌ترین علل کاهش تعداد معاملات مسکن قرار دارند. به نظر می‌رسد، عوامل موجده افت معاملات و قیمت‌های مسکن، در نیمه دوم سال 98 نیز تداوم داشته باشند و از همین رو، به نظر می‌رسد، در ماه‌های باقیمانده از سال جاری همچنان شاهد افت قیمت‌های اسمی و تثبیت تعداد معاملات ملک در رقم‌هایی کمتر از 5 هزار معامله در ماه در تهران باشیم.
