مجید اعزازی|
دبیر گروه راه و شهرسازی|
1-تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران حاکی از تداوم کاهش سرعت – نه توقف- تورم ماهانه ملک در دیماه سال جاری است. اگر چه روند کاهشی رشد قیمت مسکن در شهریورماه سال جاری کلید خورد، اما تورم ماهانه 2.5 درصدی دیماه در قیاس با ماه‌های قبل از آن، به کمترین میزان خود رسیده است. با توجه به شرایط اقتصاد کشور، می‌توان این مساله را مثبت ارزیابی کرد، اما واقعیت این است که تورم مسکن ثبت شده در دیماه در قیاس با ماه مشابه سال قبل همچنان بالای 90 درصد است و تورم ملک در دوره 10 ماهه نخست 97 نیز نسبت به دوره مشابه سال قبل به 70 درصد بالغ شده است. از این رو، با توجه به کاهش بیش از 30 درصدی معاملات ملک در دوره 10 ماهه نخست سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، می‌توان گفت که تغییر محسوسی در روند بازار مسکن تهران مشاهده نمی‌شود و این بازار همچنان در فاز رکود تورمی قرار دارد. چرا که همزمان با کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی برای خرید واحد مسکونی دلخواه و در نتیجه خروج آنها از بازار و کاهش معاملات، سایه تورم فزاینده قیمتی همچنان بر سر بازار مسکن سنگینی می‌کند.
2-اینک این سئوال مطرح است که علت اصلی و عمده کاهش سرعت تورم ماهانه مسکن و رسیدن آن به کمترین میزان چیست؟ برخی از رسانه‌های اقتصادی که با اغراق، از این مساله با عنوان توقف تورم ماهانه ملک یاد کرده‌اند، علل ایجاد‌کننده آن را نیز در مناسبات درون بازار مسکن جست‌وجو کرده و با همین نگاه نیز آمارهای رسمی و نیمه رسمی را تحلیل کرده‌اند. به زعم این رسانه‌ها، 4 عامل الف- کاهش سهم نوسازها در معاملات ب- تغییر انتظارات متقاضیان مصرفی از مناطق مرفه به مناطق متوسط و پایین ج- کاهش فایل‌های واحدهای نوساز در مناطق مصرفی پرتقاضا و د- توقف فروش واحدهای نوساز از سوی سازندگان، موجب کاهش تورم ماهانه مسکن در دیماه شده است. فارغ از اینکه به غیر از عامل آخر، به سه عامل دیگر را می‌توان یک عامل دانست و ارزیابی کرد؛ می‌توان گفت، صرف تحولات درون بازار مسکن در شرایط کنونی و به ویژه با توجه به کاهش چشمگیر و مداوم معاملات ملک طی ماه‌های گذشته، گویای کاهش سرعت رشد متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نیست. بیان آماری تحولات درونی بازار مسکن صرفا حاکی از این است که گروه کوچکی از متقاضیان مصرفی بر حسب ضرورت و با تغییر انتظارات منطقه‌ای، متراژی و عمربنای مورد نظر، اقدام به معامله ملک کرده‌اند.
3-بازار مسکن مانند هر بازار دیگری نه تنها در خلأ فعالیت نمی‌کند که اتمسفر حاکم بر اقتصاد کلان روی تنفس و تحولات آن اثر گذار است. آنچه اقتصاد ایران را طی حدود یک سال گذشته دستخوش نوسان‌های شدید کرده است، افزایش نرخ ارز و در پی آن افزایش انتظارات تورمی بوده است. مساله‌ای که طی چند ماهه اخیر تا حدودی کنترل شده است به گونه‌ای که تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی حاکی از آن است که رشد نرخ دلار طی ماه‌های آبان و آذر سال جاری در قیاس با ماه قبل از آن، به ترتیب منفی 7 و منفی 19 درصد بوده‌اند. از این رو، بی‌گمان، عامل اصلی و عمده کاهش تورم ماهانه ملک، کشیدن ترمز رشد نرخ دلار و در پی آن کاهش انتظارات تورمی بوده است. در این حال، تورم ماهانه مسکن در صورتی طی ماه‌های آینده به مسیر نزولی خود ادامه خواهد داد که رشد نرخ ارز و نرخ تورم دچار جهش و نوسان‌های هیجانی نشود.
