گروه راه و شهرسازی
درحالی که قرار بود از خرداد سال جاری، اجرای طرح مسکن اجتماعی آغاز شود اما دو روز پیش، معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن (مجری این طرح) از عدم ابلاغ اعتبار ۲۴۰۰میلیارد تومانی مسکن اجتماعی به بانک‌های عامل خبر داد، موضوعی که نشان از تعویق دوباره اجرای این طرح باوجود وعده‌های دولتی دارد. از سوی دیگر، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که اجرای طرح مسکن اجتماعی از ابتدای سال ۹۶ آغاز شده و با اجرای آن سالی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به مدت ۵ سال در سراسر کشور برای اقشار کم‌درآمد تامین می‌شود. انتشار این خبرها، شائبه وجود دوگانگی میان وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن در اجرای این طرح را پررنگ‌تر کرده است.
مظاهریان درباره سیاست‌ها و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای تعادل‌بخشی در بازار اجاره‌بها برای اقشار کم‌درآمد، اظهار کرد: از آنجا که بازار اجاره‌بها یک بازار رقابتی است، برنامه دولت این است تا بتواند اقشار ضعیف و کم‌درآمد را حمایت کند و در همین راستا طرح مسکن اجتماعی را ارائه داده است.
به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در اجرای طرح مسکن اجتماعی برای دهک‌های پایین جامعه، وزارتخانه سیاست‌های حمایتی را درنظر گرفته تا از این طریق سهم اجاره‌بها از سبدخانوار را کاهش دهد.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، وی اضافه کرد: اجرای طرح مسکن اجتماعی از ابتدای سال ۹۶ آغاز شده و با اجرای آن سالی ۱۰۰هزار واحد مسکونی به مدت ۵ سال در سراسر کشور برای اقشار کم‌درآمد تامین می‌شود و بر همین اساس طی 5سال ۵۰۰ هزار خانوار از مسکن اجتماعی بهره‌مند می‌شوند.
مظاهریان یادآور شد: مجری مسکن اجتماعی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و سایر دستگاه‌ها هم وظایف‌شان براساس مصوبه دولت، مشخص شده است. وزارت راه و شهرسازی در موارد مورد نیاز، تامین زمین را برعهده می‌گیرد، تامین بودجه هم برعهده سازمان برنامه و بودجه است و بانک مرکزی و بانک مسکن هم در اجرای طرح مسکن اجتماعی، وظایف مشخصی دارند.
به گفته وی، در حال حاضر بیش از 7 میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: براساس نتایج آخرین سرشماری (۹۵) آمار اجاره‌نشینی در مناطق شهری به ۳۶.۸ درصد افزایش یافته است.
مظاهریان با اشاره به اینکه آمار اجاره‌نشینی در دنیا از آمار ایران بالاتر است و ایران از این نظر در وضعیت نامناسبی قرار ندارد، افزود: اجاره‌نشینی فی‌نفسه به‌عنوان وضعیت نامطلوب به‌شمار نمی‌رود، اکثریت جوانانی که دارای شغل بوده و قصد تشکیل خانواده دارند، ابتدا در مسکن اجاره‌یی ساکن می‌شوند و پس از چند سال و به‌دنبال افزایش سپرده‌های خود و با دریافت تسهیلات برای خرید واحد ملکی اقدام می‌کنند پس حجم تسهیلات باید به میزانی باشد که 50 تا 80 درصد از قیمت واحد مسکونی الگو را تامین کند.
وی با تاکید بر آنکه در مورد اجاره‌بها، باید ثبات قیمت‌ها و تناسب با درآمدهای خانوار را درنظر گرفت، گفت: اگرچه سوددهی بازار اجاره برای صاحبان املاک، در حدود ۶ درصد است که پایین‌تر از سوددهی در دیگر بازارهاست، اما به نظر می‌رسد زمینه‌یی برای افزایش شدید اجاره‌بها وجود ندارد و بازار اجاره در شرایط بحرانی قرار ندارد. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: اقتصاد کلان یکی از عوامل تاثیرگذار بر تعادل بازار مسکن است و بر همین اساس اجاره‌بها باید برمبنای نرخ تورم افزایش یابد.
مظاهریان ادامه داد: اجاره‌بها از سه آیتم قیمت ملک، میزان بهره بانکی و تورم تاثیر می‌پذیرد و طی چند سال اخیر، تورم کنترل شده و به حدود 10درصد کاهش یافته اما قیمت مسکن رشدی در حدود ۶درصد تجربه کرده بنابراین در دوران ثبات قیمت مسکن به‌سر می‌بریم.
وی یکی از چالش‌های حال حاضر بازار اجاره‌بها را نرخ بالای بهره بانکی برشمرد و گفت: به‌دلیل آنکه نرخ بهره بانکی در کشور بالاست، این وضعیت برای مالکان و مستاجران، اختلال ایجاد می‌کند زیرا مالکان با انتظار سودآوری وارد بازار اجاره شده و در این وضعیت، نرخ سود بهره بانکی تعیین‌کننده می‌شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: براساس قاعده، نرخ اجاره‌بها براساس تورم افزایش می‌یابد و پیش‌بینی این است که امسال در حدود ۱۰ تا ۱۲درصد افزایش اجاره‌بها داشته باشیم.
به گفته مظاهریان، رشد بیشتر از 12درصد در نرخ اجاره‌بها، خواسته نامعقولی است که برخی مالکان دارند و باتوجه به گزینه‌هایی که برای مستاجران وجود دارد، می‌توانند تقاضاهای غیرمنطقی مالکان را رد کنند.
وی افزود: اتحادیه املاک، قیمت‌ها را رصد می‌کند و اگر فردی قیمتی غیر از عرف را تقاضا کند، ورود پیدا کرده و کنترل‌های لازم، انجام می‌گیرد پس انتظار می‌رود که بازار اجاره‌بها، شاهد افزایش شدید قیمت نخواهد بود.
این مقام مسوول تصریح کرد: مالکان و مستاجران باید انتظار بازار را مدنظر قرار دهند و از افزایش بیش از ۱۰ تا ۱۲درصدی اجاره‌بها تبعیت نکنند.
قراردادهای غیرشفاف
با تعزیراتی شدن اجاره
طرح تعزیراتی شدن اجاره‌بها که در سال‌های گذشته با شکست روبه‌رو شد از دیگر موضوعاتی بود که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به آن اشاره کرد. در این طرح 4نهاد مسوول ازجمله سازمان تعزیرات حکومتی، اتحادیه املاک، کانون سردفتران و معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نرخی را به‌عنوان اجاره‌بها تعیین می‌کنند و مالک و مستاجر در انعقاد قرارداد باید از این نرخ تبعیت کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تعزیراتی شدن اجاره بهای مسکن، گفت: این اقدام غیرممکن بوده و انجام شدنی نیست و دولت نمی‌تواند در تمام قراردادهای اجاره، حضور داشته باشد و قیمت‌گذاری کند و با تعزیراتی شدن اجاره‌بها، قراردادها غیرشفاف می‌شود.
به گفته وی، با فرض موفقیت تعزیراتی شدن اجاره، مالکان تشویق به خروج از بازار اجاره می‌شوند و با انتقال سرمایه خود به بازارهای موازی (بر اثر کمبود عرضه واحدهای اجاره‌یی) افزایش اجاره‌بها رقم می‌خورد.
مظاهریان با تاکید بر آنکه سیستم نظارتی در کوتاه‌مدت شاید پاسخگو باشد اما در درازمدت به ضرر مستاجران است، گفت: نظارتی که در حال حاضر وجود دارد و موردنظر وزارت راه و شهرسازی است، شفافیت بازار و کافی بودن میزان عرضه و تقاضاست.
وی معتقد است که هم‌اکنون، میزان واحدهای مسکونی در کشور به اندازه تقاضا وجود دارد، بنابراین خریدار و مالک در فضای رقابتی و به نفع خریدار و مستاجر، می‌توانند وارد این بازار شوند و این مهم‌ترین کاری است که از بازار می‌توانیم انتظار داشته باشیم.
تعدیل نرخ اجاره
با دریافت مالیات بر خانه‌های خالی
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی همچنین از اجرایی شدن دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و احتمال افزایش ۱۰ تا ۱۲درصدی اجاره‌بها در سال جاری خبر داد و گفت: مالیات یکی از مهم‌ترین ابزار برای اجرای سیاست‌های دولت‌هاست و در ایران هم این ابزار به‌کار گرفته می‌شود.
مظاهریان اضافه کرد: از سال جاری، مالیات بر خانه‌های خالی وصول می‌شود و از ابتدای سال ۹۵، خانه‌هایی که خالی بودند مشمول مالیات می‌شوند.
به گفته این مقام مسوول در حوزه مسکن، دریافت مالیات از خانه‌های خالی سبب می‌شود تا املاک بیشتری وارد بازار اجاره شوند و از این طریق، نرخ اجاره‌بها هم تعدیل شود.
وی ادامه داد: آمار بالای خانه‌های خالی که حدود 2میلیون و ۶۰۰ هزار خانه در کشور است کمک می‌کند تا بازار تقاضا به تعادل برسد.
تشریح تفاوت‌های مسکن اجتماعی و حمایتی
ساخت 100 هزار واحد مسکونی در سال به 2 بخش مسکن اجتماعی و حمایتی تقسیم می‌شود، طرح مسکن حمایتی برای دهک‌های 4 است که توانایی ساخت یا خرید مسکن را دارند و مسکن اجتماعی برای دهک‌هایی است که فقط قدرت پرداخت اجاره را دارند. شرایط خرید در طرح مسکن حمایتی نسبت به حالت عادی متفاوت است و در شرایطی که متقاضیان معمولی اجازه دریافت تسهیلات مسکن تا 12سال ساخت را دارند، متقاضیان طرح مسکن حمایتی تا 20 سال ساخت هم می‌توانند تسهیلات دریافت کنند. مسکن ملکی از جمله طرح‌های مسکن اجتماعی است و شامل 2 برنامه می‌شود؛ مسکن ملکی 30هزار واحد است که 10هزار واحد از سوی متقاضیان ساخته و 20هزار واحد آن از سوی دهک‌های مشمول خریداری می‌شود. در بخش مسکن اجتماعی که شامل 10 هزار واحد می‌شود، متقاضی با دریافت زمین از سوی دولت اقدام به ساخت ملک می‌کند که 60درصد آن ملکی و مابقی اجاره‌یی می‌شود، در بخش دیگری از مسکن اجتماعی کمک‌هایی برای پرداخت اجاره در شهرهای بالای 500 هزار نفر و در شهرهای زیر 500هزار نفر انجام می‌شود. در بخش دیگری از طرح مسکن اجتماعی متقاضی می‌تواند مسکن مهری که فاقد متقاضی است را با دریافت تسهیلات 7 میلیون تومانی خریداری کند که در این طرح به 5 هزار متقاضی تسهیلات قرض‌الحسنه پرداخت می‌شود.
