گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
براساس آمار بانک مرکزی که چند روز پیش منتشر شد در بخش ساختمان، ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ساختمان مناطق شهری در سال 95 به قیمتهای جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 14.1درصد کاهش یافته است. با اعمال شاخص‌های قیمتی متناظر و تعدیل ارزش‌افزوده ساختمان‌های خصوصی به قیمتهای جاری همچنین با احتساب ارزش‌افزوده ساختمان‌های دولتی، نرخ رشد بخش ساختمان در سال 95(به قیمتهای ثابت سال 90) حدود 13.1- درصد برآورد شده است. فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل»، دلایل رشد منفی بخش ساختمان در سال گذشته را بررسی کرد.
بیضایی با بیان اینکه ارزش‌افزوده بخش ساختمان به مراتب افت بیشتری داشته است، گفت: به همین دلیل انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافته است. دولت در گذشته اقدام‌هایی در جهت کاهش قیمت تولید مسکن انجام داد ازجمله ارائه تخفیفات به سازندگان مسکن و نیز مسکن مهر و تسهیلاتی که از طرف بانک‌ها به سازندگان داده می‌شد، انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این حوزه به وجود آورده بود اما بعدا این اقدامات متوقف شد و برنامه‌یی برای کاهش هزینههای تولید مسکن هم اجرایی
نشد. وی افزود: سیاست دولت روحانی در بخش مسکن بیشتر در قالب پرداخت وام مسکن نمود پیدا کرده است. این سیاست‌ها نتوانسته بار مالی سیاست‌های قبلی را به دوش بکشد. زیرا این سیاست‌ها به بانک مسکن محدود شده و طرح‌ها و صندوق‌های بانک مسکن به دلیل اینکه با کمبود منابع مواجه نشود درحال حاضر مسدود است.
بیضایی ادامه داد: مشکل دیگر سیاست پرداخت وام و تسهیلات به خریداران به اقساط آنها برمی‌گردد. به دلیل میزان بالای اقساط، خریداران مسکن رغبتی به استفاده از این تسهیلات ندارند بنابراین اکنون طرف عرضه و تقاضا راکد است. تعداد اندکی از سرمایه‌گذاران به دلیل سودآوری علاقه دارند که وارد این حوزه شوند اما به دلیل عدم توانایی مردم در پرداخت اقساط تقاضا وجود ندارد. بنابراین از هر دو طرف وارد رکود شدیم و فرآیند رکود نیز روز به روز تشدید می‌شود. برخی بحث‌های حاشیه‌یی مانند مالیات بر مسکن نیز بر این رکود دامن زد.
براساس مطالعات اقتصادی مسکن در سال‌های گذشته، رابطه مثبتی بین افزایش درآمدهای نفتی و رونق بازار مسکن وجود داشته است. اما در سال 95 شاهدیم برخلاف اینکه بیش از 9درصد رشد 5/12درصدی اقتصاد ایران مربوط به بخش نفت بوده اما رشد بخش مسکن منفی شده است. این کارشناس بازار مسکن در تحلیل این موضوع گفت: دلیل این امر این است که درآمدهای نفتی کشور به شکل کاغذی افزایش یافته است. اما به دلیل اینکه امکان ورود منابع ارزی به کشور به دلیل پا برجا بودن برخی تحریم‌ها وجود ندارد، اثرات بیماری هلندی که در نتیجه ورود ارز به بازار ارزی بود همچنان در کشور ما اتفاق نیفتاده است. یعنی رشد درآمدهای نفتی حاصل شده اما پول آن در اقتصاد کشور نمودی نداشته است. وی تاکید کرد: همچنان برای ورود منابع ارزی ناشی از فروش نفت مشکل داریم و این موضوع اثرگذاری درآمدهای نفتی را در بازارهای داخلی به حداقل ممکن می‌رساند.
بیضایی در پاسخ به اینکه در این شرایط راهکار خروج بازار مسکن از رکود چست؟ عنوان کرد: بهترین راه کاهش هزینههای ساخت وساز مسکن است. از آنجا که بیش از 50 درصد هزینههای مسکن به زمین برمی‌گردد، دولت باید بتواند زمین با قیمت مناسب در اختیار سازندگان و مردم قرار دهد. از سوی دیگر هزینههای مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی و نیز تراکم‌فروشی صفر شود تا هزینه تمام شده مسکن کاهش یابد. در این صورت سرمایه‌گذاری در این بخش هم افزایش پیدا می‌کند. در واقع هم حاشیه سود برای سرمایه‌گذار بیشتر می‌شود و هم به دلیل پایین آمدن قیمت، تقاضا افزایش می‌یابد.
مانع جدید بر سر راه رونق مسکن
دلایل متعددی بازار مسکن را طی 4سال گذشته به رکود کشانده است اما علیرضا سرحدی، رییس پیشین هیات‌مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان معتقد است، وضع مالیات‌های جدید و افزایش میزان مالیات در حوزه مسکن به رکود بیشتر صنعت ساختمان در کشور دامن زده و میزان و علاقه به سرمایه‌گذاری در این حوزه را کمتر از گذشته خواهد کرد.
علیرضا سرحدی در این باره به تسنیم گفت: دولت به جای انگیزه دادن به سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن و ساخت‌وساز نباید اقداماتی انجام دهد که مانع‌تراشی جدید پیش روی این حوزه باشد.
حدود 10روز پیش هیات دولت مصوبه‌یی داشت که نگرانی‌های بسیاری را در بین کارشناسان حوزه مسکن به همراه داشته و هشدارهای جدی نسبت به اثرات منفی آن از سوی این کارشناسان مطرح می‌شود. براساس مصوبه دولت هر گونه ساخت وساز مسکن شامل 15تا 25درصد مالیات از محل سود سازنده از نخستین فروش آن واحد مسکونی می‌شود. این تصویب‌‌نامه که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم مورد تایید اعضای هیات دولت قرار گرفت به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات از سازندگان مسکن قرار می‌گیرد. این قانون شامل حال واحدهایی می‌شود که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای 95 به بعد صادر شده باشد.
رییس پیشین هیات‌مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان اظهار کرد: درحال حاضر به دلیل رکود در حوزه مسکن با تعداد زیادی از واحدهای ساختمانی رو به رو هستیم که در سال‌های گذشته ساخته شده‌اند ولی مشتری ندارند یا اینکه افراد حاضر به پرداخت قیمت واقعی آنها نیستند و از طرف دیگر سازندگان نیز به دلیل ضررهای مالی علاقه‌یی به فروش واحد به زیر قیمت ندارند و به همین دلیل تن به خالی بودن واحد ساختمانی داده‌اند یا آن را به اجاره گذاشته‌اند به امید روزی که صنعت ساختمان از رکود خارج شود و بتوانند واحد خود را
بفروشند.
او با بیان اینکه بخش مسکن برای خروج از رکود بیش از اینکه به افزایش میزان وام‌های مسکن نیازمند باشد به رونق کلی اقتصاد کشور وابسته است، تصریح کرد: درحال حاضر به دلیل نبود رونق اقتصادی در کشور هم شاهد کاهش شدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستیم و هم شاهد علاقه‌مندی بسیار کم به خرید و فروش؛ در واقع بازار به نوعی قفل شده است. شما در نظر داشته باشید که هم‌اکنون سرمایه‌گذاری در بیشتر بازارها ازجمله مسکن به دلیل خواب سرمایه و ریسک بالا و سود کم همراه است و تمایل افراد تنها به سپرده‌گذاری در بانک‌هاست، اتفاقی که حتما به این شرایط در آینده نیز دامن خواهد زد و حالا در این شرایط می‌بینیم که دولت هم میزان مالیات‌ها را افزایش داده و همان حاشیه سود پایین در حوزه مسکن را از بین برده؛ سوال اینجاست که آیا در این شرایط می‌توانیم انتظار سرمایه‌گذاری‌های جدید را در حوزه ساختمان داشته باشیم؟
