در حالی که در نیمه دوم سال گذشته و با ظهور نشانه‌های رونق در بازار مسکن شاهد فروش همه نوع واحد مسکونی از «لوکس» گرفته تا «مصرفی» و همچنین آپارتمان‌های واقع در «بافت‌های فرسوده» بودیم، اما از اردیبهشت ماه سال جاری و با جهش قیمت مسکن، علاوه بر اینکه حجم معاملات به شدت کاهش یافت، خرید و فروش ها بیشتر از گذشته به سمت و سوی خرید واحدهای مصرفی و همچنین واحدهای موجود در بافت فرسوده حرکت کرد. بررسی آمار مربوط به معاملات انجام شده در بازار مسکن طی 7 ماه گذشته حکایت از آن دارد که متقاضیان بیشتر از خرید واحدهای مسکونی مصرفی کوچک متراژ و متوسط در مناطق 4, 5 و 22 و همچنین واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (11، 12 و 13) استقبال می کنند. البته معاملات در 3 منطقه لوکس شهر تهران (مناطق 1 تا 3) به عنوان کانون واحدهای مسکونی بزرگ وگران قیمت، همچنان در حال انجام است و واحدهای مسکونی موجود در این مناطق مشتریان خاص خود را از دست نداده است. در این میان و با توجه به اینکه معادلات بازار مسکن براثر جهش قیمت ها تغییر کرده و مردم به سمت واحدهای کوچک‌تر در مناطق مصرفی و همچنین واحدهای موجود در بافت فرسوده سوق پیداکرده اند، روزنامه تعادل از بازار مسکن مناطق پرفروش در تهران گزارش تهیه کرده است.
بازار مصرفی ها
مناطق 4، 5،22 و 6 همواره در زمره پرفروش ترین مناطق پایتخت محسوب می شوند که نه مانند مناطق 1 تا 3 لوکس هستند و نه اینکه مانند 12، 11 و 13 در زمره بافت فرسوده محسوب می شوند.
حجم معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به ویژه در دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله شهر تهران (مناطق ۴ و ۵) همواره نسبت به سایر مناطق شهر بالا بوده است، این دو منطقه کانون تقاضای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی خرید مسکن (عمدتا متقاضیان واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ) است.
دلیل پرفروش بودن مسکن در منطقه ۶ تهران به علت نزدیکی این منطقه به مناطق تجاری و اداری پایتخت است و عمده متقاضیان خرید مسکن در این منطقه افرادی هستند که برای نزدیک بودن به مرکز کار و فعالیت به‌خصوص مجاورت با محل کارشان، اقدام به خرید مسکن در این منطقه می کنند و عمده معاملات خرید مسکن در منطقه 6 اغلب از سوی مشتریانی انجام می‌شود که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را دارند، چرا که واحدهای مسکونی واقع در این منطقه از نظر متراژ، سطح قیمت و عمربنا معمولا مقصد خانه‌اولی‌ها و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ، ارزان‌قیمت و نوساز یا کم سن و سال نیست.
منطقه ۲۲ پایتخت هم از جمله مناطق مصرفی شهر است که بسیار مورد توجه متقاضیان و خانه اولی‌هاست، حجم بالای عرضه واحدهای مسکونی واقع در برج‌های نوساز و آماده عرضه موجب شده که قیمت واحدهای مسکونی در این منطقه معمولا با قیمت مناسب به بازار فروش معرفی می‌شوند.
بازار لوکس ها
مناطق 1 تا 3 پایتخت جزو مناطق لوکس و گران‌قیمت شهر هستند که با وجود جهش قیمت مسکن در ماه های اخیر بازار لوکس مسکن با وجود کاهش حجم معاملات همچنان پابرجا و فعال است.
در بین مناطق 1 تا 3، منطقه 2 تهران نسبت به دیگر مناطق پرطرفدارتر است.
مناطق لوکس نشین شهر مشتریان خاص خود را دارد که همچنان و با وجود افزایش چشمگیر قیمت در این مناطق توانایی خرید واحدهای لوکس را از دست نداده اند.
بازار مسکن در بافت فرسوده
خرید مسکن در بافت فرسوده که بیش از همه در مناطق 12،13 و 11 گسترده شده پس از افزایش قیمت ها، کساد نیست چون قیمت مسکن در این مناطق افزایش قابل توجهی نداشته است.
شهر تهران حدود 3 هزار و ۲۰۰ هکتار بافت فرسوده دارد که در تمام مناطق ۲۲ گانه وجود دارند، اما در این میان، منطقه ۱۲ به‌عنوان هسته مرکزی پایتخت و قلب تاریخی و اقتصادی شهر، فرسوده‌ترین منطقه به‌شمار می‌آید، طوری که تقریبا ۵۰ درصد از مساحت حدود ۹۰ کیلومتر مربعی این منطقه را بافت‌های فرسوده تشکیل می‌دهد.
فرسودگی درون‌بافتی یکی از دلایلی است که رشد قیمت مسکن در منطقه ۱۲ را کنترل کرده و از شکل‌گیری حباب قیمتی در محله‌های مسکونی این منطقه جلوگیری می‌کند. اگرچه برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت پیشنهادی را افزایش داده اند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمی‌ساز‌ها شده است.
متراژهای پرطرفدار
اما فارغ از مناطقی که طی ماه های اخیر بیش از همه مورد توجه بوده اند، آمار شش ماهه گذشته تحولات بازار مسکن نشان می دهد که تمایل برای خرید واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، بیشتر بوده است. واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ متری بیش ترین فروش را داشتند، تراکم این نوع واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و در نقاط شمال تهران کمتر یافت می شود، پس از واحدهای مسکونی مذکور، واحدهای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع در رتبه های بعدی از نظر سطح زیربنای واحدهای مسکونی قرار دارند، البته ناگفته نماند که در زمان رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال گذشته هم واحدهای زیر 80 متر پرطرفدار بود.
