صندوق‌ سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دستور‌کار

گروه بورس  

صاحب‌نظران بازار سرمایه غالبا به سرمایه‌گذاران تازه‌وارد در بازار سهام توصیه می‌کنند که افراد بدون داشتن آگاهی و دانش مالی به‌طور مستقیم وارد جریان معاملاتی بورس کشور نشوند. چراکه برخلاف تصورات عمومی خرید و فروش سهام همانند سرمایه‌گذاری در سایر بازار‌های مالی نیست و سهامداران عمدتا با پذیرش ریسک و بازدهی مورد انتظار اقدام به داد و ستد سهام و کسب سود در بورس می‌کنند. از طرفی، تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای افرادی که دانش کافی را در زمینه تحلیل بنیادی، تکنیکال، سیاسی و اقتصادی را ندارند و علاقه‌مند به حضور در بازار سرمایه و خرید و فروش سهام هستند از طرف کارشناسان این حوزه مالی توصیه می‌شود چراکه این صندوق‌ها با ایجاد پرتفوی مناسب فرصت‌های سرمایه‌گذاری را شناسایی و امکان دستیابی به بازدهی بالاتر را برای افراد مهیا می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در تمام دنیا مکانیسمی برای تازه‌واردهای بازار سرمایه به‌شمار می‌رود. سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها با تقلیل ریسک‌ها، امکان سودآوری خود را افزایش می‌دهند. محمدرضا معتمد مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار درخصوص مزیت‌های سرمایه‌گذاری از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری بیان کرد: این صندوق‌ها مزیت‌های بسیاری دارند. در مکانیسم فعالیت این صندوق‌ها وجوه از سرمایه‌گذاران جمع‌آوری شده و با توجه به پذیرش ریسک مورد قبول، تلاش می‌شود بیشترین بازدهی ممکن نصیب سرمایه‌گذاران شود. به گزارش سنا، وی در ادامه بیان کرد: انباشته ‌شدن سرمایه در این صندوق‌ها نیز مزیت‌های متعددی نسبت به سرمایه‌گذاری انفرادی دارد که از آن جمله می‌توان به کاهش هزینه سرمایه‌گذاری اشاره کرد. معتمد در این زمینه توضیح داد: با انباشت سرمایه، هزینه به‌کارگیری نیروهای متخصص، گردآوری و تحلیل اطلاعات و گزینش سبد بهینه اوراق بهادار بین همه سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود و سرانه هزینه هر سرمایه‌گذ‌ار کاهش می‌یابد. همچنین صندوق از جانب سرمایه‌گذاران، کلیه حقوق اجرایی از قبیل دریافت سود کوپن اوراق بهادار را انجام می‌دهد و درنتیجه سرانه هزینه هر سرمایه‌گذ‌ار برای انجام سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. وی دیگر مزیت سرمایه‌گذاری تجمیعی را این‌چنین بیان کرد: صندوق‌های سرمایه‌گذاری امکان سرمایه‌گذاری مناسب و متنوع‌تر دارایی‌ها را فراهم می‌کنند و درنتیجه ریسک سرمایه‌گذ‌اری را کاهش می‌دهند. همچنین مدیریت سبد دارایی‌های این صندوق‌ها توسط اشخاص حقوقی مشخص که دارای تخصص مربوط به حوزه صندوق است، انجام می‌پذیرد که ریسک این سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار نظارت مستمر را دیگر مزیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری دانست و گفت: صندوق‌ها دارای ارکان نظارتی بوده و به صورت مستمر توسط ارکان مذکور مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. علاوه بر این بازدیدها و رسیدگی‌های دوره‌یی نیز از طرف سازمان بر عملکرد صندوق انجام می‌شود. وی افزود: به علاوه موضوعات فعالیتی که صندوق مجاز به سرمایه‌گذاری در آنهاست از قبل تعیین شده است، به همین سبب سرمایه‌گذار اطمینان دارد که منابع سرمایه‌گذاری وی صرفا در موضوعاتی سرمایه‌گذاری می‌شود که اعلام شده است. معتمد مزیت هفتم این نوع از سرمایه‌گذاری را معافیت از مالیات این معاملات دانست و گفت: صدور و ابطال و همچنین خرید و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌ها و درآمد کسب شده از آن، معاف از مالیات است. همچنین قیمتی که سرمایه‌گذار تمایل به سرمایه‌گذاری در صندوق دارد یا متمایل به خروج از سرمایه‌گذاری از صندوق است، مشخص بوده و سرمایه‌گذار متناسب با آن می‌تواند اقدام کند. وی آخرین اقدامات صورت گرفته در زمینه گسترش صندوق‌های سرمایه‌گذاری را این‌چنین تشریح کرد: در حال حاضر مقررات مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، صندوق‌های سرمایه‌گذاری سهام اختصاصی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌ها در دست تهیه و تدوین بوده و پس از تکمیل فرآیند مربوطه ارائه خواهد شد. معتمد در پایان بیان کرد: براساس آخرین اطلاعات موجود ارزش صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود در پایان اردیبهشت ماه جاری بالغ بر 153 هزار میلیارد تومان بوده و نزدیک به 2میلیون و 300 هزار سرمایه‌گذار در این صندوق‌ها حضور دارند.

 فرصتی به نام تامین مالی جمعی

از سویی دیگر، میثم حامدی مدیر گروه بازارها و ابزارهای مالی مرکز پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به دیگر ابزار تامین مالی در بازار سرمایه بیان کرد: تامین مالی جمعی امکان مناسبی است برای تامین مالی شرکت‌های کوچک و متوسط، طرح‌ها و ایده‌ها و پروژه‌هایی که شاید در قالب دیگر ابزارهای بازار سرمایه، امکان تامین مالی آنها میسر نباشد. بنابراین، تامین مالی جمعی، الزامات سهل‌تری برای تامین مالی فراهم می‌آورد و گستره وسیعی از شرکت‌ها که غالبا کوچک یا متوسط هستند، می‌توانند از این طریق تامین مالی کنند. وی با بیان این مطلب گفت: مفهوم تامین مالی جمعی، به‌عنوان یکی از مفاهیم نوظهور در بازار‌های مالی مطرح است. کشورهای مختلف، رویکردهای متفاوتی به این مقوله داشته‌اند اما شاید این مفهوم، بیشتر با تصویب قانون (JOBS قانون آغاز یک کسب و کار نوپا) در ایالات‌متحده در سال 2010، بر سر زبان افتاد. وی افزود: این قانون، کمیسیون بورس و اوراق بهادار امریکا را ملزم می‌کرد تا درباره شکل‌گیری سرمایه، افشای اطلاعات و الزامات ثبت جهت تامین مالی شرکت‌های نوپا و کوچک، مقرراتی را به‌ تصویب رساند. گرچه این قانون در سال 2010 به تصویب رسید، اما اجرایی شدن آن تا سال 2015 به‌ طول انجامید. حامدی با بیان اینکه علت اصلی این امر، فراهم کردن زیرساخت‌های لازم برای انجام تامین مالی جمعی عنوان شده است، ادامه داد: باتوجه به عملکرد کشورهای توسعه‌یافته در این حوزه، به این ماهیت جدید باید نگاه محتاطانه‌یی داشت. شاید بتوان دلایلی برای این دید محتاطانه برشمرد ازجمله اینترنت محور بودن فرآیند تامین مالی جمعی، عدم دسترسی مستقیم نهادهای نظارتی بر طرح‌ها و پروژه‌ها، امکان شکست طرح و پروژه و... اما مجموعا می‌توان اذعان داشت که دلیل اصلی این دید محتاطانه، وجود ریسک زیاد و پذیرش آن از سوی سرمایه‌گذار بوده است. لذا غالب نهادهای نظارتی در پی الزامات محدود‌کننده در این حوزه بوده‌ و هستند.

 تامین‌مالی شرکت‌های کوچک و متوسط

مدیر گروه بازارها و ابزارهای مالی مرکز پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار تاکید کرد: آنچه باید بدان توجه کرد این است که نباید ظرفیت تامین مالی جمعی را اغراق‌آمیز بیان کرد و همچنین نباید از ظرفیت‌های آن غافل ماند. تامین مالی جمعی امکان مناسبی است برای تامین مالی شرکت‌های کوچک و متوسط، طرح‌ها و ایده‌ها، و پروژه‌هایی که شاید در قالب دیگر ابزارهای بازار سرمایه، امکان تامین مالی آنها میسر نباشد. وی اظهار داشت: بنابراین، می‌توان اذعان داشت که تامین مالی جمعی، الزامات سهل‌تری برای تامین مالی فراهم می‌آورد و گستره وسیعی از شرکت‌ها که غالبا کوچک یا متوسط هستند، می‌توانند از این طریق اقدام به تامین مالی کنند. حامدی با اشاره به اینکه محدودیتی برای نوع ایده، طرح یا پروژه وضع نشده و صرفا باید قابلیت مشارکت سرمایه‌گذاران وجود داشته باشد و یک راهبرد خروج (Exit Strategy) نیز باید از سوی صاحب طرح یا ایده مشخص شود، یادآور شد: به این ترتیب، تامین مالی سرمایه‌ در گردش شرکت‌ها، طرح‌های خیریه یا مواردی از این قبیل قابلیت تامین مالی از طریق پلتفرم‌های تامین مالی جمعی را ندارند.

 پیش‌بینی الزامات و محدودیت‌ها

وی در پاسخ به این سوال که تامین مالی جمعی، تا چه حد به مقوله ریسک و کاهش آن در طرح‌ها توجه دارد، گفت: به‌منظور کاهش ریسک ذاتی فرآیند تامین مالی جمعی، الزامات و محدودیت‌هایی چه در عرصه بین‌المللی و چه در دستورالعمل مصوب شورای عالی بورس پیش‌بینی شده است. به عنوان مثال، سرمایه‌گذاران ملزمند تا پیش از سرمایه‌گذاری، محتوای آموزشی بارگذاری شده روی سایت را مشاهده کنند، بیانیه ریسک را مطالعه کرده و آگاهی نسبت به ریسک در سرمایه‌گذاری را ابراز کنند. مدیر گروه بازارها و ابزارهای مالی مرکز پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار همچنین افزود: برای هر طرح سقف سرمایه‌گذاری 2میلیارد تومانی تعیین شده، مجموع طرح‌های بازی که یک سایت (یا پلتفرم) می‌تواند تامین مالی کند حداکثر 20 میلیارد تومان است، هر سرمایه‌گذار حقیقی نمی‌تواند بیش از 5درصد از مجموع یک طرح را تامین کند، پیش از سرمایه‌گذاری یک کد تایید اصالت پلتفرم از سوی شرکت فرابورس برای سرمایه‌گذار ارسال می‌شود و اینکه نحوه تخصیص منابع به متقاضی تامین مالی جمعی نیز تحت نظارت شرکت فرابورس است. به گفته حامدی، اساسا باید در اجرای فرآیندهای تامین مالی به این نکته توجه کرد که یک ابزار، به‌منظور تامین مالی چه ماهیتی و در چه مرحله‌یی از بلوغ شرکت مورد استفاده قرار می‌گیرد.

وی ادامه داد: بر این اساس، تامین مالی جمعی برای طرح‌ها و پروژه‌های شرکت‌های کوچک پیش‌بینی شده و براساس دستورالعمل مصوب شورای عالی بورس، دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده 5 قانون مدیریت خدمات کشوری، بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری، نهادهای مالی دارای مجوز از سازمان و شرکت‌های پذیرفته شده در بورس و بازار اول و دوم فرابورس و شرکت‌های درج شده در بازار پایه فرابورس مجاز به تامین منابع از طریق پلتفرم‌های تامین مالی جمعی نیستند.

 

 تامین مالی جمعی بر محوریت فرابورس

حامدی در پاسخ به این سوال هم که تامین مالی جمعی با چه مکانیسمی در بازار سرمایه فعال خواهد شد و علاقه‌مندان به مشارکت در این کار چه مسیری را باید طی کنند، اظهار داشت: براساس معیار‌های بین‌المللی، تامین مالی جمعی معمولا از طریق یک سایت یا سکوی تامین مالی جمعی (پلتفرم) صورت می‌گیرد و شرکت یا نهادی که مدیریت سکو را برعهده دارد، عامل نامیده می‌شود. وی توضیح داد: براساس دستورالعمل مصوب شورای عالی بورس، عاملین سکو یا باید نهاد مالی دارای مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار باشند یا با یک نهاد مالی دارای مجوز، وارد یک رابطه قراردادی شوند. حامدی افزود: تامین مالی جمعی اساسا بر محوریت شرکت فرابورس بنا گذاشته شده و کارگروهی در این شرکت پیش‌بینی شده که در این کارگروه، عاملین مورد ارزیابی قرار می‌گیرند و در صورت احراز صلاحیت، مجوز فعالیت آنها توسط کارگروه ارزیابی صادر می‌شود.