یکی از مهم‌ترین وظایف بانک‌ها در سراسر دنیا، بازپخش و بازتوزیع پول با هدف هدایت صحیح جریان نقدینگی و حمایت از بخش تولید و بازرگانی بدون ورود به حیطه بنگاهداری و رقابت با بخش خصوصی است، سیستم بانکی کشور ما برخلاف متن و روح وظایف تعریف شده اولیه برای آن، یکی از بزرگ‌ترین و سودآورترین بنگاه‌های اقتصادی و بزرگ‌ترین رقیب بخش خصوصی و حتی دولتی است به طوری که در هیچ زمینه‌یی از بازار بورس، طلا و ارز... تا واردات برنج و شیرخشک و خوراک دام از دید این شاهین تیزبین و تک تاز اقتصاد کشور دور نمانده و جایی برای عرض اندام بخش خصوصی باقی نگذاشته
است.
بخش مسکن به عنوان یکی از بزرگ‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری- چه در بخش ساخت و چه در بخش معاملات- از ابتدا مورد توجه بانک‌ها بوده است به طوری که در دو دهه اخیر یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن(به ویژه در سال‌های ابتدایی دهه 80) حضور پررنگ بانک‌ها در بازار معاملات املاک و مستغلات
بود.
بانک مسکن به عنوان متولی و حامی اصلی مالی بخش مسکن از ابتدا با اتخاذ سیاست‌های گوناگون سعی در حمایت از بازار مسکن ایران داشته است. در سال‌های اخیر این بانک با ارائه انواع تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب طرح‌های گوناگون نقش پررنگ‌تری را در بخش مسکن ایفا کرده است. یکی از روش‌های پرداخت تسهیلات در این بانک استفاده از اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن(تسه) است.
این اوراق در حقیقت جایگزین سپرده‌گذاری مشتریان در بانک‌ها و امتیاز دریافت وام است. پرداخت وام به این شکل بدون شک یکی از مطمئن‌ترین و جذاب‌ترین روش‌های دریافت سود مضاعف در قالب یک بسته پیچیده است که از اتاق فکر بانک آغاز و پس از عبور از فرابورس، دفترخانه، جیب مشتری و خزانه بانک، یک وام 17.5درصدی را تبدیل به 21درصدی می‌کند.
با کسر هزینه خرید اوراق
در روزهای اخیر خبر ورود سایر بانک‌ها به عرصه عرضه اوراق مسکن و پایان انحصار بانک مسکن منتشر شد. فارغ از بحث سود بانکی که امروز تبدیل به یکی از معادلات چند مجهولی جامعه شده، پرداخت وام در قالب این اوراق دارای نقاط ضعف و قوت متعددی است که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌کنیم.
به دلیل رکود عمیق و ادامه‌دار در بخش مسکن کشور به نظر می‌رسد، کارشناسان به یکی از مهم‌ترین علل آن یعنی عدم توان مالی عمومی جامعه در پس‌انداز و پرداخت بهای مسکن پی برده‌اند و استفاده از اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن یکی از دم‌دست‌ترین راه‌های جبران پس‌انداز افراد است.
قطعا منابع بانک مسکن به تنهایی نمی‌تواند جوابگوی متقاضیان رو به گسترش استفاده از این اوراق باشد. به علاوه وجود بازار انحصاری در این حوزه به دلیل تقاضای بالا و مدت‌دار بودن این اوراق، امکان سفته‌بازی و ایجاد حباب قیمتی را به‌شدت افزایش می‌دهد، همان‌گونه که در گذشته شاهد بودیم این افزایش قیمت تا حدود 100هزار تومان به ازای هر برگ موجب ریزش شدید متقاضیان این اوراق شد.
هر گونه التهاب و حباب قیمتی قطعا موجب ضرر مستقیم بانک‌ها و سپرده‌گذاران از یک سو و متقاضیان وام و سازندگان مسکن از سمت دیگر خواهد شد.
ورود بانک‌های مختلف در این عرصه علاوه بر رقابتی کردن بازار این اوراق، امکان استفاده از منابع گسترده بانک‌ها را فراهم می‌کند. سود جذاب این نوع سرمایه‌گذاری نیز قطعا در جذب بخشی از نقدینگی سرگردان در بازار اقتصاد ایران موثر خواهد بود.
این جذب نقدینگی نیز به نوبه خود جلو افزایش تورم در سایر بخش‌ها ازجمله در بخش مسکن را می‌گیرد. از سوی دیگر با تنوع عرضه اوراق و ایجاد رقابت قطعا شاهد کاهش قیمت این اوراق خواهیم بود. همچنین با ورود سایر بانک‌ها، شرایط پرداخت و مبلغ وام‌ها نیز متنوع‌تر خواهند شد و متقاضیان با شرایط راحت‌تری به سراغ انتخاب واحد مسکونی مطلوب خود خواهند
رفت. از سمت دیگر با گسترش دامنه پرداخت تسهیلات مسکن که منجر به کاهش ریسک نقدشوندگی املاک خواهد شد، سازندگان و سرمایه‌گذاران با رغبت بیشتری اقدام به ورود و ادامه کار در این زمینه خواهند کرد که تاثیر مثبتی بر کاهش رکود در بخش مسکن خواهد گذاشت.
از طرف دیگر باید بانک‌ها و بخش‌های دولتی با برآورد دقیق نیاز بازار ضمن کنترل حجم نقدینگی اختصاص داده شده به این بخش از تکرار سناریو مسکن مهر که بخش اعظم منابع بانکی کشور را در باتلاق فرو برد، جلوگیری
کنند.
زیرا افزایش عرضه قطعا موجب کاهش ارزش اوراق و کاهش میل سرمایه‌گذاران فرابورسی از یک طرف و از طرف دیگر ورود کنترل نشده نقدینگی به بازار مسکن که موجب افزایش تورم، ایجاد حباب قیمتی، کاهش خرید و در نتیجه افزایش رکود در بخش مسکن خواهد شد.
از این رو با سنجش دقیق نیازها، تخصیص صحیح منابع و تبیین قوانین کارآمد می‌توان به معامله‌یی سه سر سود رسید که در آن دولت، متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذاران(بانک‌ها و بخش خصوصی) به اهداف مطلوب خود
برسند.
